พลิกวิกฤต ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่กลยุทธ์อสังหาฯ ที่เหนือกว่า
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 กำลังเผชิญหน้ากับอะไร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมอดไม่ได้ที่จะต้องเฝ้าระวังสัญญาณต่างๆ ที่กำลังก่อตัวขึ้นในตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ ภาพรวมที่เราเห็นคือตลาดอสังหาฯ ที่กำลังอยู่ในช่วงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้หมายความถึงการหยุดนิ่ง แต่เป็นภาวะที่ความคึกคักลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งแตกต่างจากช่วงเวลาที่เคยรุ่งเรืองอย่างมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แรงกดดันหลักมาจากเศรษฐกิจมหภาคของไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้ส่งผลบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเท่าที่ควร ซึ่งกำลังซื้อที่แผ่วลงนี้เองคือปัจจัยสำคัญที่จุดประกายความกังวลว่าเราอาจกำลังก้าวเข้าสู่ “สงครามราคาบ้าน” ครั้งสำคัญ
สถานการณ์ปัจจุบันสะท้อนผ่านตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ให้ความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากแนวโน้มหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง สิ่งเหล่านี้เป็นดัชนีชี้วัดสุขภาพเครดิตของประเทศที่ไม่ดีนัก เมื่อธนาคารไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้อย่างเสรีเหมือนในอดีต ก็ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปทานและความต้องการในตลาดบ้าน หากปราศจากกลไกขับเคลื่อนหลักอย่างสินเชื่อที่เอื้อต่อการซื้อบ้าน การจะเห็นความคึกคักกลับคืนมาย่อมเป็นเรื่องยาก ตลาดจึงต้องการเวลาเพื่อปรับสมดุลและสร้างความเชื่อมั่นด้านเครดิตให้กลับคืนมาอีกครั้ง
ในอดีต ปัญหาด้านคุณภาพสินเชื่อในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นจุดที่ต้องจับตา แต่สิ่งที่เราเห็นในปี 2568 คือปัญหานี้ได้ลุกลามไปยังกลุ่มบ้านระดับกลางราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านราคาสูงถึง 10 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าภาวะเศรษฐกิจซึมเซาได้ขยายวงกว้างจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อหลักและเป็นหัวใจสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม การแก้ไขปัญหานี้จึงมีความซับซ้อนและท้าทายกว่าที่เคยเป็นมา และจากประสบการณ์ที่สั่งสมมานาน ผมมองว่านี่คือจุดเริ่มต้นของความผันผวนครั้งใหญ่ที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราเรียกว่า “สงครามราคาบ้าน”
เสียงสะท้อนจากตลาดรถยนต์: บทเรียนที่ต้องเรียนรู้ก่อนสายเกินไป
สิ่งที่ผู้บริหารธนาคารและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเฝ้าระวังและหวาดกลัวอย่างมากคือ สถานการณ์ของตลาดบ้านในปี 2568 จะไม่ต่างจากตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่ต้องเผชิญกับ “สงครามราคา” ที่รุนแรงจนนำไปสู่การลดราคาแบบไม่เคยมีมาก่อน เราเห็นรถยนต์ป้ายแดงหลายรุ่นถูกหั่นราคาลงอย่างไม่น่าเชื่อ ซึ่งเป็นผลมาจากหลายปัจจัย ทั้งการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่นำเสนอราคาที่แข่งขันได้สูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ทำให้ยอดขายตกต่ำและสต็อกสินค้าล้นตลาด ผู้ประกอบการจึงต้องยอม “เทขาย” เพื่อระบายสินค้าออกไปให้ได้มากที่สุด แม้จะต้องแลกมาด้วยกำไรที่หดหายหรือขาดทุนก็ตาม
ผลกระทบจากสงครามราคาในตลาดรถยนต์ไม่ได้หยุดอยู่แค่การลดราคา แต่ยังลามไปถึงปัญหาสินเชื่อเสียที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ลูกค้าจำนวนไม่น้อยตัดสินใจ “ทิ้ง” สินเชื่อ เมื่อเห็นว่ามูลค่ารถลดลงอย่างหนัก และไม่คุ้มค่าที่จะผ่อนต่อ การกระทำเหล่านี้ได้ทำลายความเชื่อมั่นและสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างมหาศาล และต้องใช้เวลานานกว่าจะฟื้นฟูให้กลับมามีเสถียรภาพได้
หากสถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เพราะที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเพียงสินค้าทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนส่วนใหญ่ และมีความเชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของบุคคลโดยตรง
“Wealth Effect” ที่ต้องจับตา: เมื่อราคาบ้านไม่ใช่แค่ตัวเลข
คำว่า “Wealth Effect” อาจฟังดูเป็นศัพท์ทางเศรษฐศาสตร์ที่ซับซ้อน แต่ในความเป็นจริงแล้วมันคือปรากฏการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อชีวิตประจำวันของเราทุกคน เมื่อคนส่วนใหญ่เป็นเจ้าของบ้าน ความรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และความเชื่อมั่นในอนาคตจะเพิ่มขึ้น ทำให้พวกเขากล้าที่จะจับจ่ายใช้สอย กล้าที่จะลงทุน และกล้าที่จะบริโภคมากขึ้น ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ
แต่เมื่อใดก็ตามที่ราคาบ้านลดลงอย่างต่อเนื่อง ความรู้สึกมั่นคงเหล่านั้นจะถูกบั่นทอนลงทันที ประสบการณ์จากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านตกต่ำเป็นบทเรียนที่ชัดเจน ผู้คนรู้สึก “จนลง” เพราะมูลค่าสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่ลดลงอย่างรวดเร็ว ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายหายไป ทำให้เกิดภาวะชะลอการบริโภค การลงทุนหดตัว และเศรษฐกิจจะเข้าสู่ภาวะถดถอยที่หมุนวนลงไปเรื่อยๆ นี่คือสิ่งที่น่ากลัวกว่าสงครามราคาในตลาดรถยนต์มากนัก เพราะมันกระทบถึงรากฐานความมั่งคั่งและจิตวิทยาของผู้คนในสังคม
แม้ว่าในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” แบบเต็มรูปแบบในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่มีการลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อเร่งยอดขาย แต่สัญญาณที่กำลังปรากฏขึ้นคือการแข่งขันลดราคาในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้า นี่คือจุดเริ่มต้นที่ผู้ประกอบการรายเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วนอาจยอมลดราคาจนสร้างแรงกดดันต่อตลาดโดยรวม
จากวิกฤตสู่โอกาส: กลยุทธ์การปรับตัวของดีเวลลอปเปอร์และธนาคาร
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์ต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายที่รออยู่
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การยอมลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นโครงการขนาดเล็กที่อาจมีปัญหาสภาพคล่องรุนแรง การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ จะยิ่งลำบากมากขึ้นหากนักลงทุนขาดความเชื่อมั่นต่อศักยภาพการทำกำไรของผู้ประกอบการ การบริหารจัดการสต็อกสินค้าอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การปรับแผนการตลาดให้เข้ากับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และการมองหาตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (Niche Market) เช่น กลุ่มที่มองหาคอนโดมิเนียมหรู หรือบ้านจัดสรรราคาดีในทำเลศักยภาพ ยังคงเป็นทางออกที่สำคัญ นอกจากนี้ การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคในแต่ละทำเล เช่น อสังหาฯ กรุงเทพฯ, บ้านนนทบุรี, คอนโดภูเก็ต หรือ ทาวน์เฮาส์ปทุมธานี จะช่วยให้การวางแผนกลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
สำหรับธนาคารพาณิชย์:
ท่ามกลางความไม่แน่นอน ธนาคารกรุงไทยได้สะท้อนภาพว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” มีการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการบ้านแลกเงิน (Home for Cash) ซึ่งเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการสภาพคล่องในยามที่เศรษฐกิจยังไม่แน่นอน
ขณะที่ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวลงถึง 15% และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดังนั้นกลยุทธ์ที่เห็นได้ชัดคือ การหันมาเน้นตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ในเวลานี้
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวในตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ธนาคารจึงต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ และการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้าอย่างละเอียดถี่ถ้วนว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร เพราะในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของธนาคารเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
ปัจจุบัน สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของธนาคารยูโอบีอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงการชะลอตัวของตลาดบ้านใหม่ที่มีปัจจัยมาจากทั้งดีมานด์และซัพพลาย รวมถึงราคาที่สูงขึ้นและการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง
ผลจากการตรวจสอบเครดิตพบว่า ลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้น และอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในขณะที่บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประมาณ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า
จากประสบการณ์ ผมมองว่าสถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะแม้ช่วงโควิดตลาดจะหยุดชะงัก แต่สต็อกสินค้ายังไม่ล้นเท่าปัจจุบัน แต่ตอนนี้เรามี “ของ” ในตลาดจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก ทำให้เกิดแรงกดดันต่อผู้ประกอบการอย่างหนัก แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จึงยังไม่น่าจะกลับมาเป็นบวกได้ แต่คาดว่าในปี 2569 อาจจะเริ่มกลับมาเติบโตได้ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคฟื้นตัวได้ดีขึ้น
ก้าวข้าม “สงครามราคาบ้าน”: โอกาสในการลงทุนและทิศทางในอนาคต
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะดูท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนและผู้ที่มองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลาที่ “สงครามราคาบ้าน” เริ่มก่อตัว อาจเป็นโอกาสทองในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่ถูกลง แต่ต้องมาพร้อมกับความรอบคอบและการวิเคราะห์ที่แม่นยำ
การลงทุนอย่างชาญฉลาดในยุค “สงครามราคาบ้าน”:
ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างละเอียด: อย่ามองแค่ราคาประกาศขาย แต่ควรใช้บริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ และนักประเมินมืออาชีพเพื่อหามูลค่าที่แท้จริง
โฟกัสทำเลศักยภาพ: แม้ตลาดจะซึม แต่ทำเลทองที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน แหล่งงาน หรือสถานศึกษา ยังคงรักษามูลค่าได้ดี หรือมีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วกว่า
พิจารณาบ้านมือสองและคอนโดเก่า: ในช่วงที่ผู้ประกอบการบ้านใหม่ชะลอตัว บ้านมือสองที่มีทำเลดีและสภาพพร้อมอยู่ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง
จับตา High-CPC Keywords: นักลงทุนที่ค้นหา “บ้านจัดสรรราคาดี”, “ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า”, “คอนโดมิเนียมหรู” หรือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” จะพบว่ามีตัวเลือกมากขึ้นและมีอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นในสถานการณ์เช่นนี้
ความเข้าใจใน นโยบายรัฐและการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ: การติดตามนโยบายภาครัฐที่อาจเข้ามาพยุงตลาด รวมถึงโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) อาจเป็นช่องทางที่สร้างผลตอบแทนที่ดีได้
มองไปข้างหน้า: สร้างภูมิคุ้มกันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและมีความสามารถในการปรับตัวมาโดยตลอด แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีแห่งความท้าทายและเป็นปีที่เราต้องรับมือกับภาวะ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้น แต่ด้วยบทเรียนที่ผ่านมาและความเชี่ยวชาญของทุกภาคส่วน ทั้งผู้ประกอบการ ธนาคาร และผู้บริโภค เราเชื่อว่าจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
กุญแจสำคัญคือการทำงานร่วมกัน:
ภาครัฐ: ควรพิจารณามาตรการกระตุ้นที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างกำลังซื้อและลดภาระหนี้ครัวเรือน
ธนาคาร: ควรสร้างสมดุลระหว่างความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับการสนับสนุนผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
ผู้ประกอบการ: ควรเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด มีคุณภาพดี และราคาที่เหมาะสม พร้อมทั้งนำ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่สร้างสรรค์มาใช้
ผู้บริโภค: ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน วางแผนการเงินอย่างรัดกุม และเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ของตนเอง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในวงการมานาน ผมยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ปี 2568 จะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญ แต่หากเราเข้าใจสถานการณ์ ปรับตัวอย่างชาญฉลาด และมองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ เราจะสามารถพลิกวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาสในการสร้างสรรค์ตลาดที่แข็งแกร่งและยั่งยืนได้ในระยะยาว
พร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 หรือยัง?
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจทิศทางและกลยุทธ์ที่ถูกต้องจึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ เพื่อก้าวผ่านช่วง “สงครามราคาบ้าน” และคว้าโอกาสที่ดีที่สุด โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริงในตลาดไทย เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาของคุณในทุกย่างก้าวของการลงทุนอสังหาฯ
