สงครามราคาบ้าน: สัญญาณวิกฤตที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาฯ ไทยต้องจับตาในปี 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และสิ่งที่กำลังก่อตัวขึ้นในปัจจุบันนั้น ชวนให้หวนรำลึกถึงช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจโลก หากไม่มีการจัดการอย่างรอบคอบ เราอาจได้เห็นสถานการณ์ที่เรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาพรวมของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” และอาจลุกลามเป็นปัญหาระดับมหภาคที่ซับซ้อนกว่าที่หลายคนคาดคิด
จากข้อมูลและการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” กำลังเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่ทำให้ภาวะซบเซาอาจยืดเยื้อกว่าที่คาดการณ์ไว้ ปัจจัยหลักคือเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ มาตรฐานการปล่อย “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ของธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวดขึ้น ก็ยิ่งเป็นตัวเร่งให้สถานการณ์เลวร้ายลง เนื่องจากธนาคารมีความกังวลเกี่ยวกับตัวเลข “หนี้เสีย” (NPL) และ “สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ” (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ทั้งผู้ประกอบการ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” และผู้ซื้อต้องเผชิญ
สัญญาณเตือนจากฟากฝั่งสถาบันการเงิน: ความกังวลที่ไม่ใช่แค่ข่าวลือ
บทเรียนจากวิกฤตเศรษฐกิจในอดีตสอนเราว่า สัญญาณเตือนจากภาคธนาคารมักเป็นดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุด ก่อนที่ภาวะวิกฤตจะปรากฏสู่สายตาประชาชน ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้ออกมาแสดงความกังวลอย่างชัดเจนว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” กำลังมีโอกาสเผชิญกับ “สงครามราคาบ้าน” คล้ายคลึงกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ปีก่อน ซึ่งหากสถานการณ์นี้เกิดขึ้นจริง ผลกระทบที่ตามมาจะร้ายแรงกว่าที่คาดคิด
เราต้องทำความเข้าใจว่า การชะลอตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อ่อนแรง ได้ส่งผลให้คุณภาพของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะโครงการที่มี “ราคาอสังหาริมทรัพย์” ต่ำกว่า 3 ล้านบาท แย่ลงอย่างเห็นได้ชัด และปัจจุบัน แนวโน้มนี้เริ่มขยายวงกว้างไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนเริ่มแตะ 10 ล้านบาทแล้ว นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกจากฐานรากกำลังลุกลามสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง และเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจจุดชนวน “สงครามราคาบ้าน”
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ ในตลาดรถยนต์ เราเห็นการลด “ราคาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อระบายสต็อกอย่างหนัก โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และการที่ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้เกิดภาวะหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นโดยรวม และทำให้ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ต้องใช้เวลานานในการฟื้นตัว หากปรากฏการณ์เดียวกันนี้เกิดขึ้นกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ผลกระทบจะรุนแรงกว่ามาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีผลต่อ “Wealth Effect” หรือผลกระทบด้านความมั่งคั่งของผู้คนโดยตรง
Wealth Effect: พลังเงียบที่อาจฉุดรั้งเศรษฐกิจ
เมื่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลงตามไปด้วย ทำให้ขาดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย กลายเป็นภาวะหมุนวนที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยอย่างต่อเนื่อง ดังที่เราได้เห็นบทเรียนจากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านปรับลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างมหาศาล และนี่คือสิ่งที่ภาคธนาคารและ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” กำลังจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะหากเกิด “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงในโครงการใหม่ๆ เพื่อเร่งระบายสต็อกอย่างที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ มันจะส่งผลต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจในระยะยาว
แม้ว่าในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” อย่างเต็มรูปแบบในกลุ่มโครงการใหม่ แต่สัญญาณการแข่งขันลดราคาเพื่อ “ระบายของ” ในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือ “บ้านมือสอง” เริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนขึ้นแล้ว ซึ่งนี่คือจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้าง “ราคาอสังหาริมทรัพย์” ที่ไม่อาจมองข้ามได้ และอาจนำไปสู่การปรับฐานครั้งใหญ่ของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ทั้งระบบ
ธนาคารกรุงไทยและยูโอบี: เสียงสะท้อนจากแนวหน้า
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ชี้ว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัว ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายด้านกำลังซื้อและภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น ธนาคารเริ่มเห็นประชาชนนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นกลไกที่ช่วยบรรเทาภาระหนี้สินในระยะสั้น แต่ก็เป็นภาพสะท้อนว่าประชาชนกำลังประสบปัญหาทางการเงิน และ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” โดยรวมก็อยู่ในโหมด “ประคับประคอง”
ขณะที่ นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ยืนยันว่ายอดปล่อย “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ใหม่หดตัวถึง 15% และยอดขายบ้านใหม่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนว่าภาวะตลาดบ้านใหม่ “อาการหนักกว่าช่วงโควิด” เนื่องจากมีสต็อกสินค้าในตลาดจำนวนมาก แต่กำลังซื้อกลับไม่เอื้ออำนวย นี่จึงเป็นเหตุผลที่ธนาคารต้องหันไปให้ความสำคัญกับการขยายตัวใน “ตลาดบ้านมือสอง” ซึ่งถือว่ามีความ “เสถียรภาพ” มากกว่า
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวใน “ตลาดบ้านมือสอง” ก็ไม่ได้ปราศจากความเสี่ยง ธนาคารต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการพิจารณา “ราคาประเมินบ้าน” และคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ปัจจุบัน ธนาคารยูโอบีมีสัดส่วน “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” มือสองประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว นี่คือแนวโน้มที่บ่งบอกถึงการปรับตัวของตลาด และอาจช่วยลดความรุนแรงของ “สงครามราคาบ้าน” ในโครงการใหม่ได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ต้องแลกมาด้วยความระมัดระวังในการบริหารความเสี่ยง
การปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น: อุปสรรคสำคัญที่ฉุดรั้งตลาด
สถานการณ์ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ในปัจจุบันถือเป็นรอบที่แย่ที่สุดรอบหนึ่ง สาเหตุหลักมาจาก “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากการตรวจสอบเครดิตพบว่าลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงเกินเกณฑ์ ทำให้ “อัตราการอนุมัติสินเชื่อ” ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมากถึง 20-30% ในบางธนาคาร
ในทางกลับกัน กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงขึ้น เช่น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และมีรายได้ประมาณ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมี “อัตราการอนุมัติสินเชื่อ” ที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้ นี่แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละกลุ่ม และเป็นสาเหตุที่ทำให้ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” บางรายเริ่มปรับกลยุทธ์ไปเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการปฏิเสธสินเชื่อ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569 และกลยุทธ์รับมือ
ปี 2568 นี้ “แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์” โดยรวมคงยังไม่เห็นการเติบโตที่เป็นบวกอย่างชัดเจน แต่คาดการณ์ว่าในปี 2569 “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” อาจจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจโดยรวมเริ่มฟื้นตัว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” มีการปรับตัวและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะ “ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์” ผมขอเสนอแนวทางการรับมือดังนี้:
การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” ต้องเร่งประเมินสถานการณ์สต็อกสินค้าในมืออย่างแม่นยำ และวางแผนการตลาดและการ “ระบายของ” ที่เหมาะสม เพื่อลดแรงกดดันที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงใน “ตลาดคอนโดมิเนียม” และบ้านจัดสรร หากจำเป็นต้องลด “ราคาอสังหาริมทรัพย์” ควรทำอย่างมีกลยุทธ์ ไม่ใช่การหั่นราคาแบบไร้ทิศทาง
มุ่งเน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะพึ่งพิงตลาดมวลชน “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” ควรพิจารณา “การลงทุนอสังหาฯ” ในตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า เช่น บ้านหรู, โครงการที่ตอบโจทย์ Lifestyle เฉพาะทาง หรือโครงการในทำเลทองอย่าง “อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ” หรือแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพอย่าง “คอนโด ภูเก็ต” และ “ลงทุนอสังหาฯ หัวหิน”
การปรับปรุงคุณภาพโครงการและบริการ: ในภาวะที่การแข่งขันสูง การสร้างความแตกต่างด้วยคุณภาพของสินค้า การออกแบบที่โดดเด่น และบริการหลังการขายที่ดี จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดลูกค้าได้ แม้ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” จะสูงกว่าคู่แข่งก็ตาม
ความร่วมมือกับสถาบันการเงิน: “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” ควรทำงานร่วมกับธนาคารอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจเกณฑ์การปล่อย “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” และช่วยลูกค้าในการเตรียมเอกสารหรือหาทางออกทางการเงิน เพื่อเพิ่ม “อัตราการอนุมัติสินเชื่อ” เช่น การจัดแคมเปญพิเศษร่วมกับธนาคาร หรือการให้คำแนะนำเกี่ยวกับการ “ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” และ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน: เทรนด์เรื่องสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) กำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้นใน “การลงทุนอสังหาฯ” การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและชุมชน ไม่เพียงแต่จะสร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังอาจดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยเหล่านี้
การนำเทคโนโลยีมาใช้ใน “การตลาดอสังหาฯ” และการบริหาร: “อสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล” ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์, AI, และ Big Data ใน “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ”, การเข้าถึงลูกค้าเป้าหมาย, และการบริหารจัดการโครงการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้
บทสรุปและคำเชิญชวน
วิกฤตการณ์ที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ครั้งนี้ ไม่ได้เป็นเพียงความท้าทาย แต่ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้ดีและมีวิสัยทัศน์ยาวไกล “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ ผู้ประกอบการต้องตระหนักถึงความเสี่ยง แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นการเน้นโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น “โครงการบ้านใหม่ นนทบุรี” ที่ยังคงมีความต้องการสูง หรือการปรับปรุง “ราคาบ้าน เชียงใหม่” ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในท้องถิ่น
การทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึง “ผลกระทบต่อเศรษฐกิจ” จาก “สงครามราคาบ้าน” รวมถึงการวางแผนรับมืออย่างรอบด้าน คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่ผันผวนนี้
หากท่านคือ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” และต้องการวิเคราะห์สถานการณ์เชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์ “การลงทุนอสังหาฯ” ในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นนี้ ผมยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก เพื่อนำพาท่านผ่านพ้นวิกฤตและคว้าโอกาสใหม่ๆ ที่รออยู่ข้างหน้า โปรดติดต่อเราเพื่อ “ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” หรือ “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” ที่จะช่วยให้การตัดสินใจของท่านเป็นไปอย่างแม่นยำและมั่นใจยิ่งขึ้น.
