วิเคราะห์เจาะลึก: สงครามราคาบ้านไทย 2568 – โอกาสหรือวิกฤตสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาโดยตลอด ไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นที่ร้อนแรง หรือช่วงเวลาแห่งความท้าทายเฉกเช่นปัจจุบัน วันที่ 15 สิงหาคม 2568 นี้ เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่กำหนดทิศทางอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับสัญญาณที่เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ ของ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจนำไปสู่ผลกระทบที่กว้างขวางเกินกว่าที่เราเคยเผชิญมา
สถานการณ์ในปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการที่ผสานกันอย่างซับซ้อน เศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ขณะเดียวกัน ภาคการเงินก็ต้องดำเนินมาตรการระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อย “สินเชื่อบ้าน” เนื่องจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณเตือนที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
สัญญาณเตือนจาก Dr. Amornthep: เมื่อตลาดรถยนต์สะท้อนเงาตลาดบ้าน
ดร. อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้ออกมาให้ข้อสังเกตที่น่าสนใจและน่ากังวลอย่างยิ่ง โดยท่านได้ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 อาจจะเดินตามรอย สงครามราคารถยนต์ ที่เกิดขึ้นในปี 2567 ซึ่ง ณ เวลานั้น เราได้เห็นการหั่นราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างดุเดือด โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และกำลังซื้อที่ซบเซา การลดราคาดังกล่าวไม่เพียงแต่ส่งผลต่อมูลค่าสินทรัพย์ แต่ยังนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งต้องใช้เวลาเยียวยาตลาดเป็นอย่างมาก
ประเด็นที่ ดร. อมรเทพ เน้นย้ำคือ หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะยิ่งรุนแรงกว่าในตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่และเป็นองค์ประกอบสำคัญของ “Wealth Effect” หรือผลกระทบทางความมั่งคั่ง เมื่อราคาบ้านลดลง ความรู้สึกมั่นคงและเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยของผู้คนก็จะลดลงตามไปด้วย ประสบการณ์จากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านตกต่ำเป็นตัวอย่างที่ชัดเจน ผู้คนรู้สึกว่าตัวเอง “จนลง” แม้จะไม่ได้สูญเสียรายได้โดยตรง เพียงเพราะมูลค่าสินทรัพย์หลักอย่างบ้านลดลง ความไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่ายนี้จะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงอย่างช้าๆ ซึ่งเป็นภาพที่น่าหวาดกลัวอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และระบบเศรษฐกิจโดยรวม
ปัจจัยกดดันหลักที่นำไปสู่สงครามราคา
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ปัจจัยที่เร่งให้เกิดสถานการณ์นี้สามารถวิเคราะห์ได้ดังนี้:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและภาระหนี้ครัวเรือนสูง:
เศรษฐกิจไทย ยังคงฟื้นตัวไม่เต็มที่ หลายภาคส่วนยังคงเปราะบาง อัตราการว่างงานอาจจะไม่ได้สูงนัก แต่รายได้ของผู้คนส่วนใหญ่ยังไม่เติบโตเท่าที่ควร สวนทางกับภาระค่าครองชีพและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง สิ่งนี้บั่นทอนกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านใหม่ หรือแม้กระทั่งความสามารถในการผ่อนชำระหนี้เดิม
หนี้ครัวเรือน ของไทยอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง การมีภาระหนี้สูงทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน:
ด้วยสถานการณ์ NPLs และ SMs ที่ยังคงเป็นประเด็น ธนาคารพาณิชย์จึงต้องบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเข้มข้น การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio – DSR) ของผู้กู้เข้มข้นขึ้นมาก ทำให้การเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ยากขึ้น นี่คือหนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยอมรับว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในโหมดประคับประคอง ซึ่งสะท้อนถึงนโยบายที่เน้นการรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อมากกว่าการเร่งขยายตัว
ธนาคารยูโอบี โดยนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ยืนยันว่า ยอดปล่อยใหม่ (New Loan) สำหรับ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หดตัวถึง 15% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20%
อุปทานที่ล้นตลาดและสต็อกคงค้าง:
ในช่วงที่ตลาดเคยร้อนแรง ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำนวนมากได้เร่งเปิดโครงการใหม่ ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินในบางพื้นที่และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เมื่อกำลังซื้อหดตัวลง สต็อกที่สร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ได้ก็เพิ่มขึ้น กลายเป็นแรงกดดันให้ต้องเร่งระบายออก
ดร. อมรเทพ ชี้ว่า แม้โครงการใหม่เอี่ยมอาจจะยังไม่ลดราคาแรงเพื่อรักษาแบรนด์และภาพลักษณ์ แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จมาสักระยะ เริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสินค้าออกไปแล้ว นี่คือจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ในกลุ่มสินค้าพร้อมขาย
ผลกระทบจากสงครามราคาต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
หาก สงครามราคาบ้าน ทวีความรุนแรงขึ้น ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายจะได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้:
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
ความสามารถในการทำกำไรลดลง: การลดราคาบ้านโดยตรงจะบีบมาร์จิ้น (Margin) ของผู้ประกอบการให้ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการที่มีต้นทุนสูง
ปัญหาสภาพคล่อง: สำหรับผู้ประกอบการขนาดเล็กที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายเพื่อนำไปหมุนเวียนในโครงการอื่น ๆ การขายไม่ออกหรือต้องลดราคาจะทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องอย่างหนัก ซึ่งอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้หรือหนี้สถาบันการเงินได้
การระดมทุนที่ยากลำบาก: เมื่อตลาดซบเซาและความเสี่ยงของธุรกิจสูงขึ้น การระดมทุนผ่านตลาดตราสารหนี้ หรือแม้แต่การกู้เงินจากธนาคารก็จะยากขึ้นและมีต้นทุนที่สูงขึ้น
สถาบันการเงิน:
ความเสเสี่ยง NPLs ที่เพิ่มขึ้น: หากราคาบ้านลดลง ลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านอาจมีความคิดที่จะ “ทิ้ง” สินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะหากมูลค่าหลักประกันลดลงต่ำกว่าภาระหนี้ ซึ่งจะนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น
การบริหารสินทรัพย์: บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพรอการระบายเป็นจำนวนมากจะเผชิญความท้าทายในการนำสินทรัพย์เหล่านี้ออกสู่ตลาด หากราคาตลาดลดลง การขายสินทรัพย์เหล่านี้ก็จะทำได้ยากขึ้นและได้ราคาที่ต่ำลง กระทบต่อสภาพคล่องของ AMC เอง
ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
โอกาสสำหรับผู้ซื้อ: ในระยะหนึ่ง สงครามราคาบ้าน อาจเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อและพร้อมที่จะลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อหาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในราคาที่คุ้มค่า
ความเสี่ยงด้านมูลค่าสินทรัพย์: สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้ว การลดลงของราคาบ้านจะส่งผลกระทบต่อความมั่งคั่งส่วนบุคคล (Wealth) และอาจทำให้รู้สึกว่าสินทรัพย์ที่มีอยู่มีมูลค่าลดลง ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจทางการเงินอื่นๆ
ความท้าทายในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า อาจต้องเผชิญกับอัตราค่าเช่าที่ลดลงหรืออัตราการเข้าพักที่ต่ำลง หากอุปทานยังคงสูง ในขณะที่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรอาจมีความเสี่ยงสูงในช่วงเวลานี้
การปรับตัวของธนาคารในสถานการณ์ปัจจุบัน
ธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ได้เริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้:
เน้นตลาดบ้านมือสอง: ธนาคารยูโอบีระบุชัดเจนว่าจะเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ โดยปัจจุบันสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองของยูโอบีสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอีก อย่างไรก็ตาม การพิจารณา สินเชื่อบ้านมือสอง ก็ต้องระมัดระวังเช่นกัน ทั้งในเรื่อง การประเมินราคาอสังหาฯ และคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
ผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash): ธนาคารกรุงไทยสังเกตเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการเงินสดของภาคครัวเรือนในยามที่เศรษฐกิจฝืดเคือง ผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” จึงเป็นอีกทางเลือกที่ได้รับความนิยม
การตั้งการ์ดเข้มงวด: ทุกธนาคารต่างเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างใกล้ชิด เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสีย
มองไปข้างหน้า: โอกาสและกลยุทธ์ในวิกฤต
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนาน แม้สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 จะยังคงท้าทาย และอาจจะยังไม่เห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจน แต่คาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย น่าจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเริ่มฟื้นตัวและกำลังซื้อกลับมา
ในระหว่างนี้ การวาง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกฝ่าย:
สำหรับผู้ประกอบการ:
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การลดอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดและการเร่งระบายสต็อกเก่าด้วยราคาที่สมเหตุสมผลเป็นสิ่งจำเป็น
ปรับกลยุทธ์การตลาด: เน้นคุณค่า (Value) และฟังก์ชัน (Function) ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อ
รักษาฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง: ลดภาระหนี้ และบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม การ จัดการหนี้เสีย ตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยลดความเสี่ยง
มองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): หรือ ที่ดินเพื่อการพัฒนา ที่มีศักยภาพในระยะยาวและตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น ที่อยู่อาศัยที่เน้นสุขภาพ หรือพลังงานสะอาด
สำหรับผู้ซื้อและผู้ลงทุน:
ประเมินความพร้อมทางการเงินอย่างรอบคอบ: คำนวณ DSR และภาระหนี้อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ สินเชื่อเพื่อการลงทุน ในช่วงนี้ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน
มองหาโอกาสในตลาดบ้านมือสอง: ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่น่าสนใจและสภาพแวดล้อมที่พร้อมกว่าโครงการใหม่
พิจารณาการรีไฟแนนซ์บ้าน (Home Refinancing): หากมีภาระดอกเบี้ยสูง เพื่อลดภาระการผ่อนชำระ
ศึกษาข้อมูลและวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้ง: ก่อนตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยพิจารณาจากทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว และมี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ
สำหรับสถาบันการเงิน:
เน้นการบริหารจัดการคุณภาพสินเชื่อ: การติดตามดูแลลูกค้าอย่างใกล้ชิดและเสนอแนวทางช่วยเหลือ เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ จะช่วยลดโอกาสการเกิด NPLs
พัฒนาผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ตอบโจทย์: เช่น ผลิตภัณฑ์ การเงินอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งเสริมการปรับปรุงหรือต่อเติมบ้าน เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในอีกทางหนึ่ง
บทสรุป
สงครามราคาบ้าน ไม่ใช่เพียงปรากฏการณ์ราคาที่ลดลง แต่เป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจมหภาคและกำลังซื้อของผู้คน การแก้ไขปัญหานี้ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐในการออกมาตรการกระตุ้นที่ตรงจุด หรือภาคเอกชนในการปรับตัวอย่างรวดเร็วและชาญฉลาด
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน มีข้อมูลที่เพียงพอ และมีมุมมองระยะยาว นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการสร้างความมั่งคั่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่อาจจะไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจในสถานการณ์เช่นนี้จำเป็นต้องอาศัยความรอบคอบอย่างสูงสุด และการ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียด
หากคุณกำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการคำแนะนำในการรับมือกับความผันผวนของตลาด เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน การปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและมีข้อมูลสนับสนุนที่ครบถ้วน อย่ารอช้าที่จะคว้าโอกาส หรือจัดการความเสี่ยงของคุณตั้งแต่วันนี้.
