ถอดรหัสสัญญาณ: สงครามราคาบ้าน 2568 – วิกฤตการณ์ครั้งใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดแห่งนี้ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงวัฏจักรแห่งการเติบโตและการชะลอตัว แต่ทว่าสัญญาณที่ปรากฏชัดเจนขึ้นในช่วงปลายปี 2567 ต่อเนื่องมาถึงปี 2568 นี้ ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามปกติ หากแต่เป็นเสียงเตือนที่กำลังบอกเล่าถึงความเป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่ภาวะที่เรียกว่า “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจรุนแรงและมีผลกระทบที่ซับซ้อนกว่าวิกฤตการณ์ครั้งใดๆ ที่เราเคยเผชิญมา
สถานการณ์ปัจจุบันสะท้อนภาพที่ชัดเจนว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแรงลงอย่างต่อเนื่อง ผนวกกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน สิ่งเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือขนาดเล็ก และอาจเป็นชนวนที่นำไปสู่การแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด หรือที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้เปรียบเทียบไว้ว่าไม่ต่างจาก “สงครามราคา” ที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อน ซึ่งหากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นจริงกับตลาดบ้าน ผลกระทบจะไม่ใช่แค่การปั่นป่วนในอุตสาหกรรม แต่จะลุกลามกลายเป็นปัญหาระดับเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อ “Wealth Effect” และความเชื่อมั่นของผู้คนในวงกว้าง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และกลยุทธ์ในการรับมือกับคลื่นแห่งความท้าทายนี้ เพื่อให้ทุกภาคส่วนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างแข็งแกร่ง
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจมหภาค: กำลังซื้อที่หดหายและหนี้ครัวเรือนที่พอกพูน
ก่อนที่เราจะไปทำความเข้าใจถึงกลไกของ “สงครามราคาบ้าน” จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมองภาพใหญ่ของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกที่กำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนหลายประการ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์, อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางทั่วโลก ล้วนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงโดยเฉพาะในช่วงปี 2567-2568 ทำให้รายได้ของผู้บริโภคไม่ขยับ หรือบางรายอาจลดลง ขณะที่ภาระค่าครองชีพกลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อ “กำลังซื้อของผู้บริโภค” โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ต้องการเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นครั้งแรก
ประเด็นที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือระดับ “หนี้ครัวเรือน” ของประเทศไทยที่ยังคงสูงลิ่ว ยิ่งไปกว่านั้น ดร.อมรเทพยังได้ชี้ให้เห็นว่าคุณภาพสินเชื่อในกลุ่มรายได้น้อยเริ่มมีปัญหา โดยเฉพาะสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันปัญหาเริ่มขยายวงไปยังบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนแตะถึง 10 ล้านบาทแล้ว นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังกัดกินจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นเรื่องที่ยากจะแก้ไข การที่ผู้คนมีหนี้สินล้นพ้นตัว ส่งผลให้ “อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR)” สูงขึ้นมาก และเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate)” พุ่งสูงขึ้นในหลายสถาบันการเงิน ไม่ต่างจากการที่ธนาคารกรุงไทยต้องดำเนินนโยบาย “ประคับประคอง” สินเชื่อบ้าน เพื่อไม่ให้สถานการณ์เลวร้ายลงไปกว่านี้
เมื่อตลาดอสังหาฯ เดินตามรอยตลาดรถยนต์: จุดกำเนิดของ “สงครามราคาบ้าน”
บทเรียนจากตลาดรถยนต์เมื่อปี 2567 คือภาพสะท้อนที่น่าตกใจ การแข่งขันหั่นราคาของรถยนต์ป้ายแดงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ดัมพ์ราคาลงมาอย่างไม่คาดคิด ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซา และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่รถยนต์ต้องลดราคาลงต่ำมากเพื่อเร่งระบายสต็อก เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่สร้างความปั่นป่วนให้ตลาด แต่ยังนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งต้องใช้เวลาเยียวยาตลาดเป็นระยะเวลานาน
คำถามสำคัญคือ แล้ว “สงครามราคาบ้าน” จะเกิดขึ้นในลักษณะเดียวกันหรือไม่? ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเริ่มส่งสัญญาณเตือนว่ามีความเป็นไปได้สูง โดยเฉพาะสำหรับ “โครงการเก่า” “คอนโดมิเนียมเก่า” หรือ “บ้านเก่า” ที่สร้างเสร็จแล้วและมีสต็อกเหลืออยู่จำนวนมาก ผู้ประกอบการเหล่านี้อาจถูกบีบให้ต้องลดราคาเพื่อเร่งระบายสินค้า เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้ยังคงอยู่ หากเป็นโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน การลดราคาอาจเป็นทางเลือกเดียวที่เหลืออยู่ ซึ่งจะสร้างแรงกระเพื่อมในตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่สำหรับ “โครงการใหม่” การลดราคาอย่างรุนแรงอาจจะยังไม่เกิดขึ้นในทันที เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงพยายามรักษามูลค่าของแบรนด์และผลกำไรเอาไว้ อย่างไรก็ดี หากสถานการณ์โดยรวมยังคงย่ำแย่ การลดราคาอาจลุกลามไปยังโครงการใหม่ได้เช่นกัน
ผลกระทบที่ลึกซึ้งกว่าราคา: วิกฤต “Wealth Effect” และความเชื่อมั่นที่สั่นคลอน
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าในตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว ดร.อมรเทพ ได้เน้นย้ำถึงสิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” ซึ่งหมายถึงปรากฏการณ์ที่เมื่อมูลค่าของสินทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของครัวเรือน ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้ว่ารายได้ประจำจะยังคงเท่าเดิมก็ตาม ความรู้สึกนี้จะทำลาย “ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค” ทำให้คนไม่กล้ากิน ไม่กล้าใช้จ่าย ไม่กล้าลงทุน ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงอย่างเป็นลูกโซ่ และอาจจะลากยาวทำให้เศรษฐกิจทยอยหมุนลงเรื่อยๆ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือสิ่งที่เกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาบ้านที่ลดลงอย่างรวดเร็วได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อการบริโภคและการลงทุนภายในประเทศ
ความกังวลนี้ไม่ใช่เรื่องเกินจริง บ้านไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นหลักประกันชีวิตและแหล่งสะสมความมั่งคั่งที่สำคัญของครอบครัว การที่มูลค่าของบ้านลดลง ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อความรู้สึกมั่นคงส่วนบุคคล แต่ยังอาจกระทบต่อความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนอื่นๆ ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นการใช้บ้านเป็นหลักประกันในการกู้ยืม หรือการพึ่งพามูลค่าบ้านในการวางแผนการเงินระยะยาว หากเกิดภาวะ “สงครามราคาบ้าน” ขึ้น การประเมินราคาบ้านก็จะได้รับผลกระทบ ทำให้ผู้ครอบครองรู้สึกว่าทรัพย์สินที่เคยมีมูลค่ากลับลดลงอย่างรวดเร็ว
ภูมิทัศน์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: ธนาคารกับการบริหารความเสี่ยง
ในภาวะที่ตลาดผันผวน ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หลัก ย่อมต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ สิ่งนี้สะท้อนจากข้อมูลของธนาคารยูโอบี ที่พบว่ายอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี
ธนาคารต่างๆ กำลังเผชิญกับความท้าทายจากตัวเลข “หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)” ที่ยังไม่ชัดเจน และ “สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM)” ที่ยังอยู่ในระดับสูงมาก ซึ่งหาก SM ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ก็มีโอกาสที่ NPL จะขยับสูงขึ้นตามมา ทำให้ธนาคารต้องใช้เวลาในการฟื้นฟูความเสี่ยงด้านเครดิตก่อนที่จะกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้า การตรวจสอบ DSR ที่ละเอียดขึ้น และการให้ความสำคัญกับลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร กลายเป็นนโยบายหลักของธนาคารในยุคนี้
สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงมาก เนื่องจากรายได้ไม่สัมพันธ์กับภาระหนี้ แต่สำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่ผู้ซื้อมีรายได้ประมาณ 70,000 – 1 แสนบาทต่อเดือน กลุ่มนี้ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า สะท้อนให้เห็นถึงการแบ่งแยกตลาดที่ชัดเจนของธนาคาร ยิ่งไปกว่านั้น สถาบันการเงินหลายแห่งยังมองหาโอกาสในตลาด “บ้านมือสอง” มากขึ้น เนื่องจากมีความเชื่อว่าตลาดนี้มีความเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ อย่างไรก็ตาม ก็ยังคงต้องระมัดระวังในเรื่องของการประเมินราคาและคุณภาพของลูกหนี้
ตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง: สถานการณ์ที่แตกต่างและกลยุทธ์ที่ปรับเปลี่ยน
สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่สำคัญ ระหว่างตลาดบ้านใหม่และตลาดบ้านมือสอง
ตลาดบ้านใหม่: ผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากความต้องการซื้อลดลง และเผชิญกับภาวะ “สต็อกเหลือขาย” จำนวนมาก การแข่งขันที่รุนแรงอาจทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องยอมลดราคา หรือนำเสนอโปรโมชันที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดลูกค้า ซึ่งนี่คือจุดเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เรากำลังพูดถึง นอกจากนี้ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการขนาดเล็กก็ยิ่งยากลำบากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพึ่งพาตลาดหุ้นกู้
ตลาดบ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีเสถียรภาพกว่า แต่ก็ไม่ได้ปราศจากความเสี่ยง ธนาคารยูโอบีได้เพิ่มสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองขึ้นเป็น 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ของธนาคาร อย่างไรก็ตาม การพิจารณาสินเชื่อบ้านมือสองก็ต้องเข้มงวดเช่นกัน ทั้งเรื่อง “ราคาประเมินบ้าน” ที่เหมาะสม และการคัดกรองคุณสมบัติผู้กู้เพื่อป้องกันความเสี่ยง การลงทุนในบ้านมือสองอาจเป็น “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่น่าสนใจสำหรับบางกลุ่ม แต่ต้องมาพร้อมกับการวิเคราะห์ที่รอบคอบและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ
นอกจากนี้ เรายังเห็นเทรนด์ของ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนในยามฉุกเฉิน ซึ่งเป็นเครื่องสะท้อนถึงแรงกดดันทางการเงินที่ครัวเรือนจำนวนมากกำลังเผชิญอยู่
กลยุทธ์การอยู่รอดในยุค “สงครามราคาบ้าน”: บทบาทของทุกภาคส่วน
ในภาวะที่ตลาดกำลังพลิกผัน ทุกภาคส่วนจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและยืดหยุ่น
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารสต็อก: ต้องบริหารจัดการสินค้าคงค้างอย่างมีประสิทธิภาพ ลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และอาจต้องยอมปรับลดราคาเพื่อระบายสินค้าเก่า
การเงินและการลงทุน: หาแหล่งเงินทุนที่หลากหลายและยืดหยุ่น พิจารณา “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่เน้นการสร้างรายได้ประจำ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Property Investment) หรือการลงทุนในโครงการขนาดเล็กที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม
นวัตกรรมและมูลค่าเพิ่ม: สร้างความแตกต่างด้วยนวัตกรรม บริการหลังการขาย หรือการนำเสนอคุณค่าที่เหนือกว่าราคา เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาโดยตรง
สำหรับผู้ซื้อบ้าน:
โอกาสทอง: นี่อาจเป็น “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” หรือซื้อบ้านในฝันในราคาที่คุ้มค่า หากมีสภาพคล่องทางการเงินที่พร้อม
การตรวจสอบข้อมูล: ศึกษาข้อมูลตลาดให้ละเอียด ตรวจสอบประวัติผู้ประกอบการ และทำความเข้าใจเงื่อนไข สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างรอบคอบ
ความพร้อมทางการเงิน: ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ ไม่สร้างภาระหนี้เกินตัว และมองหา “รีไฟแนนซ์บ้าน” หากอัตราดอกเบี้ยในอนาคตเอื้ออำนวย
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
ความระมัดระวัง: หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรระยะสั้นในภาวะที่ตลาดผันผวน
มุมมองระยะยาว: เน้นการลงทุนระยะยาวในทำเลที่มีศักยภาพและมีผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ดี
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เป็นไปอย่างรอบคอบมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่ม “บริหารสินทรัพย์” ที่กำลังมองหาโอกาสจากทรัพย์สินด้อยคุณภาพ
สำหรับสถาบันการเงิน:
การบริหาร NPL เชิงรุก: วางแผนและดำเนิน “กลยุทธ์การขายอสังหาริมทรัพย์” ที่ได้มาจากการยึดทรัพย์ หรือการช่วยเหลือลูกหนี้ให้ปรับโครงสร้างหนี้
นวัตกรรมสินเชื่อ: พัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้กู้ ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงอย่างรัดกุม
แนวโน้มและบทสรุป: ก้าวผ่านวิกฤตสู่โอกาสใหม่
แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 คาดว่าจะยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัจจัยเรื่องกำลังซื้อและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดโดยรวมอาจไม่ได้เติบโตเป็นบวก หรืออาจจะติดลบเล็กน้อย ดร.อมรเทพ ได้คาดการณ์ว่าตลาดอาจยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงแบบถอนรากถอนโคนในโครงการใหม่ แต่สำหรับโครงการเก่าหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการระบายสต็อก การแข่งขันด้านราคาจะยิ่งเข้มข้นขึ้น สถานการณ์ที่หนักกว่าช่วงโควิด-19 เนื่องจากมีสต็อกสินค้าในตลาดจำนวนมาก แต่ไม่มีกำลังซื้อที่จะดูดซับเข้าไป
อย่างไรก็ตาม แสงสว่างปลายอุโมงค์อาจจะเริ่มปรากฏในปี 2569 หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคมีแนวโน้มที่ดีขึ้น นโยบายภาครัฐมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาด และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา การเติบโตของตลาดอาจกลับมาเป็นบวกได้ประมาณ 4-5% ตามการประเมินของธนาคารยูโอบี แต่การจะไปถึงจุดนั้นได้ ทุกภาคส่วนต้องเตรียมพร้อมและรับมือกับสถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้นในปัจจุบัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าแม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน ผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น และนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ การทำความเข้าใจและ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ เชิงลึก” จะเป็นกุญแจสำคัญในการค้นพบ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่ซ่อนอยู่ และการเปลี่ยนผ่านจากภาวะยากลำบากนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
ดังนั้น หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาสำคัญนี้ การได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริงในตลาด สงครามราคาบ้าน จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดที่สุด เรายินดีที่จะเป็นที่ปรึกษาเพื่อช่วยท่านนำทางผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านโดยเฉพาะ
