เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: จับสัญญาณวิกฤต สงครามราคา และกลยุทธ์ฝ่ามรสุมสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นทั้งวัฏจักรขาขึ้นอันร้อนแรงและช่วงเวลาที่ตลาดเผชิญความท้าทายอย่างหนักหน่วง วันนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน ภาพรวมที่เคยสดใสกำลังถูกบดบังด้วยเมฆหมอกแห่งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และความตึงเครียดด้านสินเชื่อจากสถาบันการเงิน สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือสัญญาณเตือนที่เริ่มชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ ของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้น และส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาพรวมเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ใช่แค่เพียงตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น
ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน: ความทเปราะบางที่ซ่อนอยู่
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนจากต่างชาติ การขยายตัวของชนชั้นกลาง และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2024 และต่อเนื่องมาจนถึงปี 2025 เราเริ่มเห็นรอยร้าวที่ปรากฏชัดเจนขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของตลาดเริ่มแผ่วลงอย่างมีนัยยะ สถาบันการเงินหลายแห่งต่างส่งสัญญาณความระมัดระวังในการปล่อย “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนการซื้อขายบ้านและคอนโดมิเนียม
หนึ่งในดัชนีชี้วัดที่สำคัญคืออัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้กู้จำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยถึงปานกลาง ไม่สามารถผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อได้ แม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงก็ตาม ยิ่งไปกว่านั้น หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ของสถาบันการเงินก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงคุณภาพสินเชื่อโดยรวมที่ด้อยลง และบีบให้ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณา “สินเชื่อบ้าน” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สภาวะเช่นนี้ทำให้การประเมิน “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” ในระยะต่อไปเป็นเรื่องที่ซับซ้อนและต้องใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่ง
สัญญาณเตือนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: บทเรียนที่ต้องเรียนรู้
การพูดถึง “สงครามราคาบ้าน” อาจดูเหมือนเป็นเรื่องที่เกินจริงไปสักหน่อย แต่หากเราย้อนมองกลับไปยังสถานการณ์ของตลาดรถยนต์ในช่วงปี 2024 เราจะเห็นภาพสะท้อนที่น่าตกใจ การเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) จากจีนที่มาพร้อมกับกลยุทธ์ “หั่นราคา” อย่างดุเดือด ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากธนาคาร ทำให้รถยนต์สันดาปป้ายแดงต้องลดราคาลงอย่างมหาศาลเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่สร้างความปั่นป่วนในตลาดรถยนต์ใหม่เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อราคารถยนต์มือสอง และที่สำคัญที่สุดคือสร้างความเสียหายต่อคุณภาพสินเชื่อรถยนต์ ทำให้เกิดหนี้เสียจำนวนมากตามมา
ผมกังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน หากนักพัฒนาอสังหาฯ รายใดจำเป็นต้องเร่งระบาย “สต็อกบ้าน คอนโด” ที่มีอยู่เป็นจำนวนมากด้วยการลดราคาอย่างรุนแรง นั่นอาจเป็นจุดเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่จะลุกลามไปทั่วทั้งตลาด และผลกระทบที่ตามมาจะร้ายแรงกว่าในตลาดรถยนต์มากนัก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า และมีผลต่อความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจของครัวเรือนโดยตรง
“Wealth Effect” ที่จะพลิกผัน: ความกังวลที่ต้องจับตา
เมื่อราคาบ้านปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง สิ่งที่ตามมาคือปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางเศรษฐศาสตร์ โดยปกติแล้ว การที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของครัวเรือน เพิ่มสูงขึ้น จะทำให้เจ้าของรู้สึกมั่งคั่งขึ้น มีความมั่นคงทางจิตใจ กล้าที่จะบริโภคและใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่หากสถานการณ์กลับกัน ราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรงและต่อเนื่อง จะทำให้ผู้คนรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลงอย่างมีนัยยะทางเศรษฐกิจ แม้จะยังไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึก “จนลง” นี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และอาจนำไปสู่ภาวะการบริโภคที่หดตัว ซึ่งจะยิ่งฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปอีก
เราได้เห็นบทเรียนนี้มาแล้วในหลายประเทศ ไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่นในช่วง “Lost Decades” หรือวิกฤตซับไพรม์ในสหรัฐฯ และล่าสุดกับสถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน ซึ่งการปรับฐานราคาบ้านที่รุนแรงได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนอย่างมหาศาล การที่ครัวเรือนไม่กล้าใช้จ่าย จะทำให้วงจรเศรษฐกิจชะลอตัวหมุนวนลงอย่างต่อเนื่อง และยากที่จะแก้ไขให้กลับมาฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันสั้น
คุณภาพสินเชื่อ: หัวใจสำคัญที่กำลังถูกท้าทาย
ข้อมูลจากสถาบันการเงินชั้นนำต่างชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่าคุณภาพของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางลงมา เริ่มอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ดร. อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า ปัญหาคุณภาพสินเชื่อเริ่มต้นจากบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันได้ลามไปถึงบ้านในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนเริ่มแตะ 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจที่ซึมยาว ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงกลุ่มรายได้น้อยอีกต่อไป แต่เริ่มส่งผลกระทบต่อชนชั้นกลางที่เคยเป็นฐานลูกค้าสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ของธนาคารพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคา 3-4 ล้านบาท ที่อาจสูงถึง 20-30% สำหรับบางธนาคาร นั่นหมายความว่า แม้จะมีความต้องการซื้อ แต่ด้วยภาระหนี้ที่มีอยู่เดิมสูง และคุณสมบัติทางการเงินที่ไม่เข้าเกณฑ์ ธนาคารจึงไม่สามารถอนุมัติ “สินเชื่อบ้าน” ให้ได้ ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่แท้จริง และทำให้ “ยอดขายบ้านใหม่” ต้องปรับตัวลดลงตามไปด้วย
มุมมองจากธนาคารพาณิชย์: กลยุทธ์ในการประคองตัว
ธนาคารพาณิชย์ ในฐานะผู้ให้สินเชื่อหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
ธนาคารกรุงไทย โดย นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ยอมรับว่าตลาดอสังหาฯ ในปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่หดตัวลงเช่นกัน ธนาคารยังคงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” สินเชื่อที่อยู่อาศัย และเริ่มเห็นลูกค้าหันมาใช้บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) มากขึ้น เพื่อแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่อง ซึ่งเป็นสัญญาณหนึ่งของปัญหาทางการเงินของครัวเรือน
ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย โดย นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ให้ข้อมูลว่า ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) สำหรับที่อยู่อาศัยหดตัวถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% YOY สถานการณ์นี้เลวร้ายกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เนื่องจากปัจจุบันมี “สต็อกอสังหาฯ” อยู่ในตลาดจำนวนมากแต่ขายไม่ออก ธนาคารจึงหันไปให้ความสำคัญกับ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด โดยมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ แต่ก็ยังคงต้องระมัดระวังในการพิจารณาราคาประเมินและคุณสมบัติผู้กู้อย่างเข้มงวด
การที่ธนาคารปรับโฟกัสไปที่ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” นั้นสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ลดลงในตลาดบ้านใหม่ และการที่ต้องการกระจายความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม “การลงทุนอสังหาฯ” ในตลาดมือสองก็ไม่ใช่จะไร้ความเสี่ยงเสียทีเดียว ผู้ซื้อและธนาคารเองก็ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาประเมิน สภาพทรัพย์สิน และที่สำคัญคือคุณสมบัติของผู้กู้ที่ต้องพิสูจน์ได้ว่าเป็น “ลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง” ไม่ใช่นักเก็งกำไรในภาวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย
ผลกระทบต่อผู้ประกอบการ: วิกฤตสภาพคล่องที่ไม่อาจมองข้าม
หาก “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ ผลกระทบจะตกหนักที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลางที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายเป็นหลัก การลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อเร่งระบาย “สต็อกอสังหาฯ” จะกัดกร่อนอัตรากำไร และหากไม่สามารถขายได้ตามเป้าหมาย ก็อาจนำไปสู่วิกฤตสภาพคล่อง การระดมทุนในตลาดทุน หรือแม้แต่การออก “หุ้นกู้” เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ก็จะทำได้ยากขึ้นและมีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งอาจบีบให้บางรายต้องออกจากตลาดไปในที่สุด
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มี “การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์” ที่ดีและมีสายป่านยาว อาจจะสามารถประคองตัวผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ แต่ก็ต้องทบทวน “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” อย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นการชะลอการเปิดโครงการใหม่ การปรับลดขนาดโครงการ หรือการหันไปพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น และที่สำคัญคือการพิจารณา “Digital Transformation อสังหาฯ” เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการขายและการบริหารจัดการในยุคที่ข้อมูลและความเร็วคือสิ่งสำคัญ
โอกาสและกลยุทธ์สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (2025 Trends)
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะดูมืดมน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือ “การลงทุนอสังหาฯ” ระยะยาว ช่วงเวลาที่ราคาปรับฐานลงเช่นนี้อาจเป็นจังหวะทองในการคว้า “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” หรือหา “คอนโดมิเนียม” หรือ “บ้านจัดสรร” คุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผล ผู้ที่พร้อมด้านการเงิน มีประวัติเครดิตดี และมีกำลังผ่อนชำระที่แน่นอน จะอยู่ในตำแหน่งที่ได้เปรียบอย่างมากในการเจรจาต่อรอง
สำหรับนักลงทุน การเข้าสู่ตลาดในสถานการณ์เช่นนี้ต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ และการ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างลึกซึ้ง เน้น “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า หรือการเติบโตในระยะยาว หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรระยะสั้น และพิจารณาทำเลที่มี “ดีมานด์-ซัพพลาย” ที่สมดุล หรือเป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับในอนาคต เช่น “อสังหาฯ กรุงเทพฯ” ที่ติดรถไฟฟ้า หรือ “ตลาดบ้านในปริมณฑล” ที่มีศักยภาพในการขยายตัวของเมือง นอกจากนี้ การพิจารณา “รีไฟแนนซ์บ้าน” ก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีภาระผ่อนอยู่แล้ว เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้
มองไปข้างหน้า: การฟื้นตัวที่ต้องใช้เวลา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 น่าจะยังคงอยู่ในช่วงของการปรับฐาน โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3-4 อาจได้เห็นการแข่งขันด้านราคาที่ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการเก่าและคอนโดมิเนียมที่ต้องการระบายสต็อก อย่างไรก็ตาม หากสามารถควบคุมสถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ให้ลุกลามบานปลายจนทำลายความเชื่อมั่นอย่างรุนแรง และภาครัฐมีมาตรการที่เหมาะสมในการประคองเศรษฐกิจและบรรเทาภาระหนี้ครัวเรือน ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังมีโอกาสที่จะกลับมาเติบโตได้อีกครั้งในปี 2026 โดยคาดการณ์ว่าจะสามารถกลับมาขยายตัวได้ที่ 4-5%
สิ่งสำคัญคือทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ธนาคารพาณิชย์ นักพัฒนาอสังหาฯ และผู้บริโภค ต้องทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด เพื่อประคองตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปให้ได้ การสื่อสารข้อมูลที่โปร่งใส การวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม และการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพา “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ก้าวข้ามวิกฤตครั้งนี้ไปได้ และกลับมาแข็งแกร่งอย่างยั่งยืนอีกครั้ง
ถึงเวลาที่คุณจะต้องลงมือแล้ว!
สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและซับซ้อน ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสทอง ผู้ประกอบการที่ต้องการวาง “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” เพื่อความอยู่รอด หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านในฝัน การตัดสินใจในวันนี้ต้องอาศัยข้อมูลที่ถูกต้อง และความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง หากคุณต้องการ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์ในการ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างแม่นยำ เพื่อนำทางคุณไปสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดในสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและข้อมูลอัปเดตล่าสุดที่สามารถช่วยให้คุณคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้อย่างมั่นใจ
