เจาะลึก ‘สงครามราคาบ้าน’ 2025: บทเรียนจากอดีตและอนาคตที่ต้องเผชิญในตลาดอสังหาฯ ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมิมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดแห่งนี้ด้วยความเข้าใจถึงวัฏจักรและปัจจัยขับเคลื่อนอันซับซ้อน วันนี้ ปี 2025 ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวนและปัจจัยภายในประเทศที่ท้าทาย เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายคนเกรงกลัว นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งไม่ใช่แค่เพียงการแข่งขันทางธุรกิจธรรมดา แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงภาวะตลาดที่อ่อนแอและอาจส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจโดยรวม บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกถึงสัญญาณเตือน บทเรียนจากอดีต กลยุทธ์การรับมือ และโอกาสที่ยังคงมีอยู่สำหรับผู้ที่เข้าใจเกม
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ตลาดอสังหาฯ ไทยบนทางแยกแห่งความท้าทาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายหลากหลายมิติที่ซ้อนทับกันอย่างหนาแน่น นับตั้งแต่ช่วงต้นปี สภาพเศรษฐกิจมหภาคยังคงส่งสัญญาณชะลอตัว การเติบโตทางเศรษฐกิจที่เปราะบาง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อสกัดเงินเฟ้อที่เคยพุ่งสูงในช่วงก่อนหน้า ทำให้ต้นทุนทางการเงินของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ประการแรกที่ต้องจับตาคือ “กำลังซื้อ” ที่แผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้บริโภคมีความกังวลเกี่ยวกับรายได้ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และที่สำคัญคือภาระ “หนี้ครัวเรือน” ของประเทศไทยที่ยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งกัดกินความสามารถในการกู้ยืมและจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เดิมทีปัญหาสินเชื่อคุณภาพต่ำมักจำกัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบัน เราเริ่มเห็นปัญหาลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่งบางส่วนของตลาดระดับ 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกได้ส่งผลกระทบขยายวงกว้างขึ้น จากฐานรากสู่ชนชั้นกลางอย่างน่าเป็นห่วง
อีกปัจจัยสำคัญคือท่าทีที่ระมัดระวังของสถาบันการเงิน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อบ้านมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด การตรวจสอบประวัติเครดิตและอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) กลายเป็นเกณฑ์สำคัญที่เข้มข้นกว่าเดิม ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาไม่แพง แม้ธนาคารจะอยู่ในโหมดประคับประคองพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่ด้วยตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องรักษาสมดุลระหว่างการปล่อยสินเชื่อและการบริหารความเสี่ยงอย่างเคร่งครัด ความไม่ชัดเจนของตัวเลข NPL ที่แท้จริงในบางกลุ่มสินเชื่อ ยิ่งเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยกู้
สถานการณ์เช่นนี้ ส่งผลให้ “สต็อกอสังหาริมทรัพย์” ที่สะสมมาตั้งแต่ช่วงก่อนหน้ายังคงอยู่ในระดับสูง แม้ผู้ประกอบการหลายรายจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงไปบ้าง แต่โครงการเก่าที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จ ยังคงรอการระบายออกสู่ตลาด โจทย์ใหญ่คือจะทำอย่างไรให้สินค้าเหล่านี้เปลี่ยนมือได้อย่างรวดเร็ว ในภาวะที่กำลังซื้อจำกัดและสินเชื่อบ้านอนุมัติยาก
เมื่อ Price War กลายเป็นภัยคุกคาม: บทเรียนจากอุตสาหกรรมรถยนต์ที่ต้องพิจารณา
สิ่งที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านรวมถึงผมเองกังวลมากที่สุด คือความเป็นไปได้ที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งมีรูปแบบคล้ายคลึงกับที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา ภาพของรถยนต์ป้ายแดงที่ต้องยอมหั่นราคาลดกระหน่ำเพื่อระบายสต็อก ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ดัมพ์ราคา หรือจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและการไม่ปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ล้วนเป็นบทเรียนที่เราไม่ต้องการเห็นซ้ำรอยในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าในตลาดรถยนต์มากนัก ไม่ใช่แค่การทำให้ตลาดปั่นป่วนชั่วคราว แต่จะลามไปสู่สิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” ลองนึกภาพตามประเทศจีนที่เคยเผชิญกับราคาบ้านที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ เมื่อมูลค่าทรัพย์สินที่ประชาชนถือครองลดลง พวกเขาก็จะรู้สึก “จนลง” ทันที ความรู้สึกมั่นคงปลอดภัยที่เคยมีจากบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในชีวิต กลับกลายเป็นความไม่แน่นอน สิ่งนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายอย่างรุนแรง เมื่อคนไม่กล้าใช้จ่าย เศรษฐกิจก็จะหมุนลงอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นวังวนแห่งภาวะซึมเศร้าที่แก้ไขได้ยากยิ่ง
ในเบื้องต้น เราอาจจะยังไม่เห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในโครงการใหม่ๆ ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อเร่งขาย แต่ในตลาด “โครงการเก่า” “คอนโดมิเนียมเก่า” หรือ “บ้านเก่า” ที่สร้างเสร็จมานานแล้ว เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกออกมามากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจน
สิ่งที่ต้องระวังเป็นพิเศษคือหากผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องยอม “ลดราคาอสังหาริมทรัพย์” อย่างมากเพื่อให้ขายได้ หากเกิดภาวะช็อกรุนแรง การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ หรือการจัดหาเงินทุนก็จะยิ่งยากลำบากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ถือครองทรัพย์สินเหล่านี้จำนวนมาก หากการระบายสินทรัพย์เป็นไปได้ยาก ก็จะส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัทเหล่านั้นเช่นกัน นี่คือจุดเชื่อมโยงที่สามารถสร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ในระบบการเงินและอสังหาริมทรัพย์ไทยได้
ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัย: โจทย์หินของธนาคารและผู้ซื้อในปี 2025
สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2025 ถือว่าอยู่ในช่วงที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ที่ผ่านมา ปัจจุบันอาจแย่กว่าด้วยซ้ำ เพราะเรามี “สต็อกบ้าน” อยู่ในตลาดจำนวนมาก แต่กำลังซื้อและขีดความสามารถในการกู้ยืมกลับลดลง สถาบันการเงินหลายแห่งรายงานว่ายอดการปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) สำหรับที่อยู่อาศัยหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น ธนาคาร UOB ประเทศไทย รายงานว่ายอดปล่อยใหม่หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี (YoY)
การตรวจสอบเครดิตที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ลูกค้าจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก เพราะมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด บ่งชี้ถึงความเปราะบางทางการเงินของกลุ่มนี้ ในทางกลับกัน กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงขึ้น เช่น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และมีรายได้ประมาณ 70,000-100,000 บาทต่อเดือน ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่า และมีความสามารถในการชำระหนี้
อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวัง แม้แต่ในตลาด “บ้านมือสอง” ซึ่งเคยเป็นที่พึ่งในช่วงที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว เนื่องจากมีความเสถียรภาพมากกว่าและราคาอาจไม่ผันผวนเท่าบ้านใหม่ ธนาคารยังคงต้องพิจารณาราคาประเมินอย่างรอบคอบและเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นผู้กู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ การปรับตัวของธนาคารโดยการเน้นไปที่ตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เช่น UOB ที่มีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการ
สำหรับผู้ที่มองหา “กู้ซื้อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” หรือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ในช่วงนี้ อาจต้องพิจารณาเงื่อนไขอย่างถี่ถ้วนและเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายสถาบันการเงิน เพราะแต่ละแห่งอาจมีนโยบายที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับการบริหารความเสี่ยงและเป้าหมายทางธุรกิจ
กลยุทธ์การอยู่รอดของดีเวลลอปเปอร์และทิศทางตลาด
ในภาวะที่ตลาด “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” กำลังเผชิญกับความท้าทาย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน การชะลอการเปิดโครงการใหม่ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมปัญหาสต็อกล้นตลาด สิ่งที่สำคัญกว่าคือการเร่ง “ระบายของเก่า” หรือ “สต็อกอสังหาริมทรัพย์” ที่มีอยู่ในมือให้ได้มากที่สุด กลยุทธ์ที่เห็นได้ชัดคือการเสนอโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ การลดราคา หรือการให้สิทธิพิเศษต่างๆ แม้จะต้องยอมลดกำไรลงบ้างก็ตาม
ผู้พัฒนาหลายรายเริ่มหันมาโฟกัสกับการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในรูปแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น (Niche Market) เช่น โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) หรือโครงการ Mixed-use ที่มีองค์ประกอบหลากหลาย เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและลดการพึ่งพิงตลาด Mass ที่อ่อนแอ การสร้างความแตกต่างและคุณภาพของโครงการจะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอด
สำหรับ “กลยุทธ์การขายอสังหาริมทรัพย์” ก็ต้องปรับเปลี่ยนไปสู่การใช้เทคโนโลยีและแพลตฟอร์มออนไลน์มากขึ้น รวมถึงการนำเสนอโซลูชั่นทางการเงินที่ยืดหยุ่น เช่น การร่วมมือกับธนาคารเพื่อเสนอสินเชื่อเงื่อนไขพิเศษให้กับลูกค้า หรือการให้เช่าซื้อ (Rent-to-Own) เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการขนาดเล็กนั้นหนักหนาสาหัสกว่า เพราะสภาพคล่องและช่องทางการระดมทุนที่จำกัด หากไม่สามารถระบายสต็อกได้ทันท่วงที อาจต้องเผชิญกับปัญหาทางการเงินร้ายแรง ซึ่งอาจนำไปสู่การขายโครงการหรือสินทรัพย์ในราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
โอกาสและความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ แม้ตลาดจะดูน่ากังวล แต่สำหรับผู้ที่ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อย่างลึกซึ้งและมีสายตาเฉียบคม อาจพบช่องทางในการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง”
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (End-user): นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสำหรับการมองหา “บ้านราคาถูก” หรือ “คอนโดพร้อมอยู่” โดยเฉพาะในทำเลที่เคยมีราคาสูง หากเกิดสงครามราคาขึ้นจริง ผู้ซื้อจะมีอำนาจต่อรองสูงขึ้นมาก แต่สิ่งสำคัญคือต้องประเมินสถานะทางการเงินของตนเองอย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงการก่อหนี้เกินตัว และมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือสูง เน้นทำเลที่เดินทางสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น “คอนโดพร้อมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า” ในกรุงเทพฯ หรือ “โครงการบ้านจัดสรร” ในพื้นที่ปริมณฑลที่ยังมีการขยายตัว
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ควรใช้ความระมัดระวังและศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในช่วงนี้ต้องเน้นที่ปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง เช่น ทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว (เช่น “อสังหาฯ ภูเก็ต” หรือเมืองท่องเที่ยวหลักที่กำลังฟื้นตัว) อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ที่น่าพอใจ และการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ การมองหา “ทรัพย์สินรอการขาย” หรือ “หนี้เสียอสังหาริมทรัพย์” จากธนาคารหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์อาจเป็นโอกาสที่ดี หากคุณมีความสามารถในการ “ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน” ได้อย่างแม่นยำและมีเงินทุนสำรองเพียงพอ
การลงทุนใน “ตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์” ก็ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น รอบมหาวิทยาลัย เขตอุตสาหกรรม หรือย่านธุรกิจ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างมืออาชีพ จะช่วยให้การลงทุนมีความยั่งยืน แม้ในภาวะที่ตลาดซื้อขายชะลอตัว
สรุปและก้าวต่อไปในปี 2026
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 กำลังเผชิญกับมรสุมแห่งความท้าทายที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด สัญญาณเตือนจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ สภาพคล่องของธนาคาร และสต็อกสินค้าที่รอการระบาย กำลังขับเคลื่อนให้เกิดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งอาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” ที่มีผลกระทบต่อ “Wealth Effect” และเศรษฐกิจโดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ผมยังคงเชื่อว่าตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวเข้าสู่สมดุล โดยคาดการณ์ว่าในปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยน่าจะกลับมาเติบโตได้อีกครั้งราว 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคมีเสถียรภาพมากขึ้น และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐเริ่มส่งผลชัดเจน ผู้ประกอบการจะปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ และผู้บริโภคจะมีความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การมีความรู้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง การวางแผนการเงินที่รอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางผ่านช่วงเวลาที่เปราะบางนี้ เพื่อคว้าโอกาสที่ดีที่สุดที่ซ่อนอยู่
หากคุณกำลังเผชิญกับความไม่แน่ใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกในการวางแผนการลงทุนและการซื้อบ้านในภาวะเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาส่วนตัว เราพร้อมที่จะช่วยคุณวิเคราะห์สถานการณ์ วางกลยุทธ์ และค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดเพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณ
