ถอดรหัสสัญญาณ ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมมองว่าภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน กำลังสร้างรอยร้าวที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายคนเกรงกลัว นั่นคือ สงครามราคาบ้าน (House Price War) ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมมีผลกระทบที่ซับซ้อนและรุนแรงกว่าที่เราเคยเห็นมา โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับวิกฤตการณ์ก่อนหน้าอย่างช่วงโควิด-19 และบทเรียนจากตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงสัญญาณเตือน ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น และกลยุทธ์การรับมือสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อให้เราเข้าใจและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะมาถึงนี้
สัญญาณเตือนจากตลาด: พายุที่กำลังก่อตัวขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณความอ่อนแอมาตั้งแต่ต้นปี 2568 แม้จะไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวทางภูมิศาสตร์ แต่ตลาดกลับกำลังเผชิญกับการสั่นคลอนทางเศรษฐกิจที่เทียบเท่ากัน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับความกังวลของธนาคารพาณิชย์เกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อ เป็นชนวนสำคัญที่จุดประกายความไม่แน่นอนนี้
ในมุมมองของผม ธนาคารต่าง ๆ เริ่มระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ในพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้จะยังไม่พุ่งสูงอย่างน่าตกใจ แต่สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือลูกหนี้ที่เริ่มมีสัญญาณของปัญหาในการชำระหนี้ กลับอยู่ในระดับที่สูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นี่คือสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าคุณภาพสินเชื่อโดยรวมกำลังเสื่อมถอยลงอย่างช้า ๆ และหาก SM เหล่านี้กลายเป็น NPLs ในอนาคต ธนาคารย่อมต้องตั้งการ์ดสูงขึ้นไปอีก ทำให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปได้ยากขึ้น
สิ่งที่น่ากังวลไปกว่านั้นคือ ปัญหาคุณภาพสินเชื่อไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย หรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป จากข้อมูลและประสบการณ์ที่ผมเห็นมา ปัจจุบันปัญหานี้ได้ลุกลามไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงกลุ่มบ้านราคา 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจที่ซึมยาวกำลังส่งผลกระทบจากฐานรากไปสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามไปถึงชนชั้นบนบางส่วนในไม่ช้า การแก้ไขปัญหานี้จึงมีความซับซ้อนและต้องใช้เวลา
บทเรียนจากอดีต: สงครามราคารถยนต์กับการสะท้อนตลาดบ้าน
ภาพที่ธนาคารและผู้เชี่ยวชาญหลายท่านจับตามองอย่างใกล้ชิดคือ สถานการณ์ที่คล้ายกับตลาดรถยนต์ในปี 2567 ซึ่งเกิด สงครามราคาบ้าน ในรูปแบบของการแข่งขันลดราคารถป้ายแดงอย่างดุเดือด สาเหตุหลักมาจากหลายปัจจัย ทั้งการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่กระตุ้นการแข่งขัน การดัมพ์ราคาเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด กำลังซื้อที่อ่อนแอ และการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์อย่างมาก ส่งผลให้ราคารถใหม่ปรับลดลงอย่างรุนแรง เพื่อระบายสต็อก แต่ผลลัพธ์ที่ตามมาคือ หนี้เสียที่เพิ่มขึ้น การทิ้งรถ และตลาดโดยรวมที่ปั่นป่วนอย่างหนัก ซึ่งใช้เวลาในการฟื้นตัวค่อนข้างนาน
คำถามคือ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะเดินตามรอยนี้หรือไม่? ในมุมมองของผม หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนยิ่งกว่าตลาดรถยนต์มากนัก เพราะบ้านไม่ใช่แค่ยานพาหนะ แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดและเป็นรากฐานของความมั่นคงทางเศรษฐกิจสำหรับคนส่วนใหญ่ การเปลี่ยนแปลงมูลค่าของบ้านจึงมีผลกระทบโดยตรงต่อ “Wealth Effect” หรือความรู้สึกมั่นคงและมั่งคั่งของผู้คน
พลังทำลายล้างของ สงครามราคาบ้าน: ไม่ใช่แค่การลดราคา
หาก สงครามราคาบ้าน ปะทุขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ มันจะส่งผลกระทบที่ลึกซึ้งเกินกว่าแค่การลดราคา ผู้บริโภคที่เห็นมูลค่าบ้านของตนเองลดลงอย่างรวดเร็วจะรู้สึก “จนลง” แม้ว่าภาระหนี้จะยังคงเดิมก็ตาม ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เพราะความรู้สึกไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจจะเข้าครอบงำ คล้ายกับที่เคยเกิดขึ้นในบางประเทศที่ราคาบ้านดิ่งเหว ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะถดถอยที่หมุนเวียนลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากลัวกว่าวิกฤตในตลาดรถยนต์มาก
ผลกระทบนี้จะลามไปถึงภาคส่วนอื่น ๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลางที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายโครงการอย่างต่อเนื่อง จะประสบปัญหาอย่างหนัก หากต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก การระดมทุนในตลาดทุน หรือแม้แต่การออกหุ้นกู้ก็จะยิ่งยากลำบากขึ้น เพราะนักลงทุนจะมองเห็นความเสี่ยงที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ถือครองสินทรัพย์รอการขายจำนวนมาก ก็จะได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะการระบายสินทรัพย์เหล่านี้จะทำได้ยากขึ้นในภาวะที่ตลาดซบเซาและมีการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง
เสียงสะท้อนจากภาคธนาคาร: การรับมือในภาวะผันผวน
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ที่สุด ต่างก็ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ นายผยง ศรีวณิช จากธนาคารกรุงไทย ชี้ให้เห็นว่าการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง สะท้อนความท้าทายในการบริหารจัดการหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้คนกำลังมองหาสภาพคล่องจากสินทรัพย์ที่พวกเขามีอยู่ ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมยังคงอยู่ในโหมดประคับประคอง เพื่อรักษาสมดุลของพอร์ตสินเชื่อ
ทางด้านธนาคารยูโอบี โดยนายยุทธชัย เตยะราชกุล ได้เผยตัวเลขที่น่าสนใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวลงถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ด้วยเหตุนี้ ยูโอบีและธนาคารอื่น ๆ จึงหันมาเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าในปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงที่ต้องระวัง ธนาคารต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการประเมินราคาบ้านมือสอง และเข้มงวดกับคุณสมบัติของลูกค้ามากขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ปัจจุบัน สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองของยูโอบีมีถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในทิศทางของตลาด
หนึ่งในปัญหาหลักที่ธนาคารเผชิญคือ อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของลูกค้าที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ธนาคารต้องปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในอัตราที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งผู้กู้มีรายได้ตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทขึ้นไป ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ แสดงให้เห็นถึงช่องว่างทางกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน
กลยุทธ์เอาตัวรอด: ผู้พัฒนา ผู้ซื้อ และนักลงทุน
ในสถานการณ์เช่นนี้ ทุกภาคส่วนต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนเพื่อรับมือกับความท้าทายของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น:
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ:
การระบายสต็อก: เป็นสิ่งสำคัญเร่งด่วน การพิจารณากลยุทธ์การตลาดอสังหา ที่ยืดหยุ่น การลดราคาอย่างมีกลยุทธ์ หรือการจัดโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ เพื่อลดภาระการถือครองสินทรัพย์ที่สร้างต้นทุน
การบริหารสภาพคล่อง: การรักษาสภาพคล่องเป็นหัวใจสำคัญ การพึ่งพาเงินทุนภายนอกในตลาดหุ้นกู้หรือการกู้ยืม อาจเผชิญความยากลำบากมากขึ้น
โฟกัสกลุ่มเป้าหมาย: การปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการ หรือเน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (niche market) ที่ยังคงมีกำลังซื้อและได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ดี
โอกาสลงทุนอสังหาฯ: อาจมีช่องทางในการเข้าซื้อกิจการหรือโครงการที่มีปัญหา เพื่อปรับปรุงและสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
สำหรับผู้ซื้อบ้าน:
การประเมินราคาบ้าน: ผู้ซื้อควรศึกษาข้อมูลและประเมินราคาตลาดอย่างรอบคอบ ไม่รีบร้อนตัดสินใจ และอาจมีโอกาสได้สินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม
ตรวจสอบสถานะทางการเงิน: ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างเคร่งครัด เพื่อป้องกันปัญหา DSR สูง และการถูกปฏิเสธสินเชื่อ
พิจารณาบ้านมือสอง: ตลาดบ้านมือสองอาจเป็นทางเลือกที่ดีในการหาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาเข้าถึงได้และมีสภาพที่พร้อมอยู่
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
ทบทวนพอร์ตการลงทุน: นักลงทุนควรทบทวนพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของตนเองอย่างสม่ำเสมอ และประเมินความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น
มองหาโอกาสระยะยาว: แม้ตลาดจะซบเซา แต่อาจมีโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลตอบแทนสูงในระยะยาว สำหรับผู้ที่มีเงินทุนพร้อม
ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์: การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์
การบริหารหนี้เสียอสังหา: สำหรับนักลงทุนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหา ควรพิจารณาแนวทางในการจัดการหนี้หรือการปรับโครงสร้างหนี้ เพื่อลดความเสี่ยง
ทิศทางอนาคต: ภาพรวมปี 2568 และก้าวต่อไป
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันจัดว่าอยู่ในช่วงที่ยากลำบากที่สุดรอบหนึ่ง ซึ่งแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 ด้วยซ้ำ เพราะตอนนี้ตลาดมีสินค้าในสต็อกจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ทำให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อลดลงอย่างต่อเนื่อง ธนาคารยูโอบีคาดการณ์ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 คงไม่เติบโตในเชิงบวก แต่หวังว่าจะกลับมาเติบโตได้ 4-5% ในปี 2569
การฟื้นตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยสำคัญ ได้แก่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยโดยรวม ซึ่งจะส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นผู้บริโภคโดยตรง นโยบายภาครัฐในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการกระตุ้น หรือการผ่อนปรนข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ก็จะมีบทบาทสำคัญ นอกจากนี้ การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพ และการที่ธนาคารพาณิย์สามารถลดระดับ NPLs และ SMs ลงได้ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ธนาคารกล้ากลับมาปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มีความยืดหยุ่นและศักยภาพในการฟื้นตัว แต่ช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาแห่งความระมัดระวังและการเตรียมพร้อม การเข้าใจถึงกลไกของ สงครามราคาบ้าน และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น จะช่วยให้ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และนักลงทุน สามารถวางแผนและปรับตัวได้อย่างเหมาะสม เพื่อฝ่ามรสุมเศรษฐกิจนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ก้าวต่อไปกับความมั่นคงในโลกอสังหาฯ ที่ไม่หยุดนิ่ง
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่ การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ จะส่งผลต่อความมั่นคงในอนาคต หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับสินทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน การซื้อ-ขาย หรือการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะช่วยคุณนำทางในทุกก้าวของเส้นทาง อสังหาริมทรัพย์ อย่างมีวิสัยทัศน์.
