บทวิเคราะห์เจาะลึก: สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครยืนหยัด ใครร่วง?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้ง โดยมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง สภาพตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนได้ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ที่เริ่มต้นขึ้น ก็ยังคงฉายแววท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่มองเห็นได้ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมหดตัวลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ที่รายได้รวมหดตัว 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรฐานวัดผลที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมรายได้รวมอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นบริษัทใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับสถานการณ์นี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด จากการขายสินทรัพย์พิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ จะเป็นบทพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้งเท่านั้น ที่จะสามารถก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ การวิเคราะห์เช่นนี้คือก้าวแรกที่สำคัญในการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาศักยภาพของบริษัทต่างๆ และพิจารณาโอกาสในการลงทุนที่ซ่อนอยู่ท่ามกลางความผันผวนนี้ หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านสามารถเติบโตและประสบความสำเร็จได้อย่างยั่งยืนในสภาพตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและกำหนดทิศทางสู่อนาคตที่สดใสกว่าเดิม
