ถอดรหัสสัญญาณเตือน: วิกฤต “สงครามราคาบ้าน” และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่หมุนเวียนเปลี่ยนแปลงมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่กำลังก่อตัวขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงปี 2568 นี้ มีสัญญาณบางอย่างที่ไม่อาจมองข้าม และอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เราไม่อยากเห็นซ้ำรอย นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจส่งผลกระทบในวงกว้างกว่าที่หลายคนคาดคิด บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยเสี่ยง, ความท้าทายจากมุมมองของธนาคาร, และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้บริโภค ได้เตรียมพร้อมรับมือกับภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไป
สัญญาณวิกฤต: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ที่น่ากังวล
ตลอดช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวมยังคงเผชิญกับภาวะซบเซาที่ต่อเนื่องมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสำคัญที่บีบรัดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ แผ่นดินไหวทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปีเป็นเพียงหนึ่งในหลาย ๆ แรงกระเพื่อมที่ทำให้ภาพรวมไม่สดใสนัก
สิ่งที่ผมได้สังเกตเห็นจากข้อมูลล่าสุดและการประเมินสถานการณ์ คืออุปสงค์ที่ชะลอตัวไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย หรือที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีกต่อไป แต่เริ่มลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนถึงระดับ 10 ล้านบาท การขยับตัวของปัญหาสู่กลุ่มตลาดกลางสะท้อนให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซึมลึกจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นเรื่องที่แก้ไขได้ยากยิ่งกว่าในอดีต ยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงเฉลี่ย 15-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ยิ่งตอกย้ำถึงความเปราะบางของตลาด นอกจากนี้ การเปิดโครงการบ้านใหม่ที่ลดลงก็เป็นอีกหนึ่งดัชนีที่ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการเองก็เริ่มระมัดระวังและปรับลดกำลังการผลิตลง เพื่อลดความเสี่ยงจากการมีสต็อกสินค้าคงค้างในปริมาณมาก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจจุดชนวน สงครามราคาบ้าน ได้ในอนาคตอันใกล้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในช่วงนี้ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง การพึ่งพาข้อมูลทั่วไปอาจไม่เพียงพอสำหรับการตัดสินใจในสถานการณ์ที่ผันผวนเช่นนี้
ความกังวลจากภาคธนาคาร: NPLs และมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวด
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือระบบสินเชื่อ และในปัจจุบัน ภาคธนาคารกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลที่ได้รับ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ธนาคารต้องปฏิเสธคำขอสินเชื่อ (Reject Rate) ในอัตราที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาระหนี้ครัวเรือนและความเปราะบางทางเศรษฐกิจมากที่สุด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด บางธนาคารรายงาน Reject Rate สูงถึง 20-30% สำหรับโครงการบ้านใหม่ สถานการณ์นี้แตกต่างจากช่วงโควิด-19 ที่ธนาคารยังพอมีช่องว่างในการช่วยเหลือลูกหนี้ แต่ในปัจจุบัน ต้นตอของปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความผันผวนชั่วคราว แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของกำลังซื้อและสภาพคล่อง
สิ่งที่น่ากังวลไปกว่านั้นคือ คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงอาการไม่ดีในกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง ซึ่งสะท้อนถึงปัญหากำลังซื้อที่เปราะบางขึ้นเป็นวงกว้าง สถานการณ์นี้ทำให้ธนาคารต้องรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่ออย่างเข้มงวด เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิด NPLs ที่อาจจะเพิ่มขึ้นอีก หากสถานการณ์ไม่ดีขึ้น ธนาคารบางแห่งเริ่มมีการนำเสนอโปรแกรม “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” เพื่อช่วยลูกค้าที่มีภาระหนี้สูงให้สามารถแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องได้ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการบริหารจัดการหนี้สินของลูกค้าอย่างเร่งด่วน การพยายาม จัดการหนี้เสีย อย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นภารกิจสำคัญของสถาบันการเงินในยุคนี้
เงาแห่ง “สงครามราคาบ้าน”: บทเรียนจากตลาดรถยนต์และผลกระทบที่แตกต่าง
สิ่งที่ผู้บริหารสำนักวิจัยจาก CIMB Thai ดร.อมรเทพ จาวะลา ได้ชี้เตือนและเป็นสิ่งที่ผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง คือความเป็นไปได้ที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน ในปี 2568 นี้ คล้ายกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ปี 2567 ซึ่งมีการหั่นราคาแรงเพื่อระบายสต็อก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการดัมพ์ราคาอย่างดุเดือด ทำให้ราคารถยนต์ป้ายแดงปรับลดลงอย่างมาก และส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังตลาดรถยนต์มือสองและหนี้เสียในภาคสินเชื่อรถยนต์
หากปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่เพียงสินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของครัวเรือนส่วนใหญ่ การลดลงของราคาบ้านอย่างรุนแรงจะก่อให้เกิด “Wealth Effect” ในเชิงลบอย่างมหาศาล ซึ่งหมายถึงการที่มูลค่าทรัพย์สินของผู้คนลดลง ทำให้พวกเขารู้สึก “จนลง” และขาดความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายและการบริโภค การลดลงของการบริโภคและการลงทุนจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงเป็นวงกว้างและยาวนานขึ้น
การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด อาจยังไม่เห็นการลดราคาอย่างดุดันในโครงการใหม่ขนาดใหญ่ที่ยังมีสภาพคล่องดี แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่ต้องการระบายสต็อก อาจจะเห็นการแข่งขันลดราคาที่เข้มข้นขึ้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ หากเกิดสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายเล็ก ๆ จำเป็นต้องลดราคาลงอย่างมากเพื่อความอยู่รอด นี่คือสัญญาณอันตรายที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด ผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวกรุงเทพฯ หรือ คอนโด สุขุมวิท อาจได้เห็นข้อเสนอที่น่าสนใจ แต่ก็ต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
ผู้ประกอบการและสภาพคล่อง: ความท้าทายในยุคของต้นทุนที่สูงขึ้น
ภาวะ สงครามราคาบ้าน ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคและสถาบันการเงิน แต่ยังเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายย่อยและรายกลางที่ต้องพึ่งพาสภาพคล่องเป็นอย่างมาก การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ทำให้การระดมทุนผ่านช่องทางต่าง ๆ เช่น ตลาดหุ้นกู้ เป็นไปได้ยากขึ้น หรือมีต้นทุนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
หากผู้ประกอบการขนาดเล็กประสบปัญหาทางการเงินอย่างรุนแรง อาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก การระบายสินทรัพย์ที่ติดอยู่เหล่านี้จะเป็นเรื่องยากและซับซ้อน ทำให้เกิดปัญหาด้านสภาพคล่องตามมาอีกเป็นระลอก
ในมุมมองของผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับสถานการณ์จึงเป็นสิ่งจำเป็น การมองหาตลาดเฉพาะกลุ่ม หรือการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์โดดเด่น เช่น คอนโดหรูทำเลทอง หรือโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคที่กำลังซื้อชะลอตัว อาจเป็นทางรอดที่สำคัญ การบริหารจัดการสต็อกและการรักษาสภาพคล่องเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในสภาวะที่ท้าทายนี้
กลยุทธ์ธนาคาร: หันหน้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองและความระมัดระวังที่เพิ่มขึ้น
เมื่อตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวอย่างรุนแรง สถาบันการเงินหลายแห่ง เช่น ธนาคารยูโอบี และกรุงไทย เริ่มปรับกลยุทธ์ โดยหันมาให้ความสำคัญกับ อสังหาริมทรัพย์มือสอง มากขึ้น ซึ่งเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน ด้วยสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองที่สูงถึงประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมดของบางธนาคาร แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนนี้
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวในตลาดมือสองก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ธนาคารต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องมีความแม่นยำและรอบคอบ เพื่อไม่ให้เกิดภาวะราคาที่บิดเบือนไปจากความเป็นจริง นอกจากนี้ การพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้ก็ต้องเข้มงวดมากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ การควบคุมคุณภาพพอร์ตสินเชื่อจึงยังคงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด
สำหรับผู้ที่ต้องการ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ในช่วงนี้ การแข่งขันของธนาคารในตลาดมือสองอาจเป็นโอกาสที่ดี อย่างไรก็ตาม การเตรียมตัวให้พร้อมด้วยข้อมูลเครดิตที่ดีและแผนการเงินที่ชัดเจน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อได้มากยิ่งขึ้น
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2569 และการรับมือ
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะยังคงอยู่ในภาวะที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่ผมเชื่อว่าหากไม่มีปัจจัยลบใหม่ ๆ ที่รุนแรงมากระทบ ตลาดอาจจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวได้ในปี 2569 โดยคาดการณ์ว่าอาจจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% ซึ่งเป็นผลจากการที่สต็อกสินค้าเริ่มปรับตัวลดลง และเศรษฐกิจโดยรวมอาจมีทิศทางที่ดีขึ้น แต่การฟื้นตัวนี้จะยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและเลือกสรร
สิ่งที่ทุกภาคส่วนต้องเตรียมพร้อมและพิจารณาคือ:
สำหรับผู้บริโภคและผู้ซื้อบ้าน: หากมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ช่วงที่เกิด สงครามราคาบ้าน อาจเป็นโอกาสที่ดีในการได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม แต่ต้องพิจารณาสภาพคล่องทางการเงินของตนเองอย่างรอบคอบ และประเมินความสามารถในการชำระหนี้ในระยะยาว การปรึกษา ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ อาจเป็นประโยชน์ในการตัดสินใจ
สำหรับผู้ประกอบการ: การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญ การลดการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และหันมาโฟกัสกับการระบายสต็อกที่มีอยู่ รวมถึงการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น จะช่วยลดความเสี่ยงได้
สำหรับสถาบันการเงิน: การบริหารจัดการ NPLs และ SMs อย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาคุณภาพสินเชื่อ และการปรับกลยุทธ์ในการปล่อยสินเชื่อให้ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ลูกค้าในแต่ละกลุ่ม จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาสมดุลของพอร์ตสินเชื่อ
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ช่วงนี้เป็นเวลาของการศึกษาและวิเคราะห์อย่างลึกซึ้ง การมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพในการสร้าง ผลตอบแทนสูง ในระยะยาว โดยคำนึงถึงทำเลที่ตั้ง (เช่น ทาวน์เฮ้าส์ ปริมณฑล ที่มีการเชื่อมโยงการเดินทางที่ดี) และปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง จะช่วยให้การลงทุนมีความเสี่ยงที่เหมาะสมมากขึ้น
ท้ายที่สุดแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การทำความเข้าใจสัญญาณเตือนเหล่านี้ การเตรียมพร้อม และการปรับตัวอย่างชาญฉลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาดในอนาคตอันใกล้ และช่วยให้เราทุกคนก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง
เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าความรู้และความเข้าใจสถานการณ์เป็นสิ่งสำคัญที่สุด หากท่านกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์, กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ 2568 หรือต้องการคำแนะนำในการจัดการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือที่ปรึกษาทางการเงินที่มีประสบการณ์จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและลดความเสี่ยง การวิเคราะห์และข้อมูลที่ถูกต้องคืออาวุธสำคัญที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดที่มีความผันผวนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะแสวงหาคำแนะนำจากผู้ที่มีความเชี่ยวชาญ เพื่อให้ทุกก้าวของการลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินของท่านเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและปลอดภัย.
