จับตาสัญญาณ ‘สงครามราคาบ้าน’ ระลอกใหม่: เมื่ออสังหาฯ ไทยยืนอยู่บนปากเหวแห่งการเปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าปี 2568 กำลังเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตลาดกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าที่เคย โดยเฉพาะสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ของการเกิด สงครามราคาบ้าน อย่างรุนแรง ซึ่งอาจฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยให้ตกต่ำลงได้ไม่ต่างจากที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ หลายฝ่ายเริ่มประเมินว่าสภาวะเช่นนี้ ไม่เพียงแต่จะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเท่านั้น แต่ยังลามไปถึงความมั่นคงทางเศรษฐกิจและจิตวิทยาของผู้บริโภคในวงกว้าง หรือที่เรียกว่า Wealth Effect ด้วย
จากข้อมูลและแนวโน้มที่เราเฝ้าจับตาอย่างใกล้ชิด ผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่การปรับฐานราคาธรรมดา แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่เกิดจากหลายปัจจัย ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ สิ่งเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีซัพพลายคงค้างในตลาดจำนวนมาก และหากไม่มีกลไกการระบายที่ดีพอ การหั่นราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกก็ดูจะเป็นทางออกที่เลี่ยงไม่ได้ แม้จะต้องแลกมาด้วยผลกระทบเชิงลบในระยะยาวก็ตาม บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจาก สงครามราคาบ้าน รวมถึงกลยุทธ์ที่ผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนควรพิจารณาเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึงนี้
เมฆหมอกก่อตัว: ปัจจัยหนุนสู่ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังส่งสัญญาณความไม่สบายใจที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 เป็นต้นมา แรงกระเพื่อมจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศหลายประการ ได้สร้างแรงกดดันต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเห็นได้ชัด การชะลอตัวของเศรษฐกิจ การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อ และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างน่าเป็นห่วง ได้บั่นทอนความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยและตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ของประชาชน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัย เราพบว่าสถาบันการเงินมีการประเมินความเสี่ยงที่เข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการพิจารณาสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention หรือ SM) ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนก่อนที่จะกลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หาก SM ยังคงเพิ่มขึ้น การขยับขึ้นของ NPL ในอนาคตก็เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะยิ่งทำให้ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นไปอีก ส่งผลให้ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าลูกค้าจะมีรายได้ประจำ แต่หากมีภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) สูง ก็ยากที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อ
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้แย่แค่ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยซึ่งซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น แต่สถานการณ์ได้ลามไปถึงกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มเห็นเค้าลางในกลุ่ม 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และกำลังจะกระทบถึงกลุ่มบน นั่นหมายถึงกำลังซื้อในภาพรวมของประเทศกำลังอ่อนแอลงอย่างมาก ปรากฏการณ์นี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาระยะหนึ่งกว่าความเสี่ยงด้านเครดิตจะดีขึ้นและธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ต้องจับตาเพื่อหลีกเลี่ยง สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น
บทเรียนจากอดีต: เมื่อตลาดรถยนต์ส่งสัญญาณเตือนภัย
ย้อนกลับไปในปี 2567 ตลาดรถยนต์ไทยได้เผชิญกับสิ่งที่หลายคนเรียกว่า “สงครามราคา” อย่างรุนแรง โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามาทำตลาดอย่างดุเดือด ประกอบกับกำลังซื้อที่ชะลอตัวและปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ทำให้ผู้ผลิตและผู้จำหน่ายรถยนต์ต้องหั่นราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน รถยนต์ป้ายแดงลดแลกแจกแถมอย่างหนัก นำไปสู่การเกิดหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อจำนวนมาก สร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดและส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจในวงกว้าง การแก้ไขปัญหานี้ต้องใช้เวลาและทรัพยากรจำนวนมหาศาล
บทเรียนจากตลาดรถยนต์ถือเป็นอุทาหรณ์สำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจมองข้ามได้ เพราะหากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง ผลกระทบจะยิ่งรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นหลักประกันทางเศรษฐกิจที่สำคัญของครัวเรือน การลดลงของราคาบ้านอย่างรวดเร็วจะนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เรียกว่า Wealth Effect ในเชิงลบ
ลองจินตนาการดูว่าหากมูลค่าบ้านของคุณลดลงอย่างฮวบฮาบ ความรู้สึกมั่นคงปลอดภัยจะหายไป ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายจะลดลงอย่างเห็นได้ชัด ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ผู้คนรู้สึกว่าตัวเอง “จนลง” แม้รายได้ประจำยังคงเดิม นี่คือภาวะที่น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์มาก เพราะมันจะสร้างวงจรหมุนวนที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปเรื่อยๆ เนื่องจากการบริโภคภาคครัวเรือนคือกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
กายวิภาคของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น
ในปัจจุบัน สัญญาณของการแข่งขันด้านราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรากฏให้เห็น โดยเฉพาะในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่พร้อมเข้าอยู่ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มลดราคาอย่างมีนัยสำคัญเพื่อเร่งระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่อง ถึงแม้ว่าโครงการใหม่บางแห่งอาจยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงนัก แต่แรงกดดันจากการมี “ของในตลาด” จำนวนมากที่ขายไม่ออก กำลังสร้างความท้าทายอย่างใหญ่หลวง
สาเหตุหลักที่อาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน คือภาวะสินค้าคงค้าง (Inventory) ที่สูงมาก ผู้ประกอบการจำนวนมากยังคงมีห้องชุดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ ต้นทุนในการถือครองสต็อกเหล่านี้ ทั้งค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ค่าการตลาด และภาระดอกเบี้ยเงินกู้ ได้กลายเป็นแรงกดดันมหาศาล เมื่อสภาพคล่องเริ่มตึงตัว การยอมลดราคาลงเพื่อเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสดจึงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการหลายรายจำต้องพิจารณา โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่มีสายป่านสั้น หากเกิดภาวะช็อกตลาดหนักๆ การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ ก็จะยิ่งยากลำบาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง และอาจลามไปถึงบริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Company – AMC) ที่มีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพเหล่านี้ในพอร์ตจำนวนมาก ทำให้การระบายสินทรัพย์เหล่านี้เป็นไปได้ยากขึ้น
ในอีกด้านหนึ่ง ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีศักยภาพทางการเงินแข็งแกร่ง อาจใช้จังหวะนี้เป็นโอกาสในการรุกตลาด โดยการนำเสนอโครงการที่มีราคาดึงดูดใจเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งการตลาดจากผู้เล่นรายเล็กที่อ่อนแอลง สิ่งนี้อาจทำให้การแข่งขันยิ่งทวีความรุนแรง และบีบให้ราคาในตลาดโดยรวมปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง การทำความเข้าใจ “กลยุทธ์การขายอสังหา” ในภาวะที่ตลาดหดตัวจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทุกฝ่าย
มุมมองจากธนาคาร: ระมัดระวังและปรับกลยุทธ์
สถาบันการเงินซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อนเช่นกัน โดยเฉพาะในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นพอร์ตสินเชื่อขนาดใหญ่ ธนาคารส่วนใหญ่ยอมรับว่าสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ไม่ได้เน้นการเติบโตหวือหวาเหมือนในอดีต
จากข้อมูลของธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) มีการหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ บางธนาคารพบว่ายอดปล่อยใหม่ลดลงถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างแทบไม่เติบโตเลย สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% YOY ปัญหาหลักคือคุณภาพลูกค้าที่ไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ แม้มีรายได้แต่ภาระหนี้สูง ทำให้ Reject Rate สูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคา 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงเป็นพิเศษ ในขณะที่กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับผู้มีรายได้ 70,000-100,000 บาทขึ้นไป ยังคงมี Approval Rate ที่ดีอยู่และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า
ด้วยสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารจึงเริ่มหันมาเน้นการขยายตัวในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง มากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพและมีความเสี่ยงต่ำกว่าตลาดบ้านใหม่ที่เผชิญกับความผันผวนด้านดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการประเมินราคาบ้านมือสองและเข้มงวดกับคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเอง
นอกจากนี้ ธนาคารยังเห็นแนวโน้มการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ บ้านแลกเงิน (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการเงินสดของผู้บริโภคและภาคธุรกิจขนาดเล็ก การบริการเช่นนี้กลายเป็นทางเลือกที่สำคัญในภาวะที่สภาพคล่องตึงตัว และเป็นหนึ่งในบริการทางการเงินที่ผู้ต้องการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือต้องการเงินทุนหมุนเวียน อาจพิจารณาในสถานการณ์ปัจจุบัน การ “ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” กับผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นก้าวแรกที่สำคัญ
แนวทางการรับมือและโอกาสในวิกฤต
แม้สถานการณ์จะดูท้าทาย แต่ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน การปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบคือหัวใจสำคัญ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ: หันมาเน้นโครงการที่มีความต้องการจริง (Real Demand) และมีราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ลดการเก็งกำไร และสร้างความแตกต่างให้กับสินค้า
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: ลดสต็อกคงค้างให้น้อยที่สุด พิจารณากลยุทธ์การตลาดเชิงรุก เช่น การเสนอโปรโมชั่นพิเศษ หรือแพ็กเกจที่น่าสนใจ เพื่อเร่งระบายสินค้าเก่า
แสวงหาแหล่งเงินทุนทางเลือก: นอกเหนือจากธนาคารพาณิชย์ อาจพิจารณาช่องทางการระดมทุนอื่นๆ เช่น การร่วมทุนกับพันธมิตร หรือการใช้ Proptech เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ
มุ่งเน้นตลาดที่แข็งแกร่ง: พิจารณาตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ยังคงมีกำลังซื้อในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน
สร้างความเชื่อมั่น: การสื่อสารที่โปร่งใสและสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเป็นสิ่งสำคัญในภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
โอกาสทองของนักล่าส่วนลด: หากเกิด สงครามราคาบ้าน ขึ้นจริง นี่จะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินและต้องการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เพื่อการอยู่อาศัยหรือการลงทุนระยะยาว ผู้ซื้ออาจได้บ้านในราคาที่ถูกลงกว่าเดิมมาก ควรศึกษาข้อมูล “ประเมินราคาบ้าน” อย่างละเอียด
พิจารณาตลาดบ้านมือสอง: ตลาดนี้มีเสถียรภาพมากกว่าและมีโอกาสพบกับราคาที่คุ้มค่ากว่าบ้านใหม่ อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบสภาพบ้านและประเมินราคาอย่างรอบคอบ
วางแผนการเงินอย่างรัดกุม: ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระหนี้อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ อย่าเพิ่งกู้เต็มวงเงิน เพื่อรักษาสภาพคล่องเผื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้การตัดสินใจเป็นไปอย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยง
จับตาทำเลศักยภาพ: แม้ในภาวะตลาดชะลอตัว ทำเลทองใน กรุงเทพฯ หรือเมืองเศรษฐกิจสำคัญๆ ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ก็ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2569 และอนาคต
แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง แต่จากประสบการณ์ ผมเชื่อว่าตลาดมีศักยภาพที่จะกลับมาฟื้นตัวได้ในปี 2569 โดยคาดการณ์ว่าจะสามารถเติบโตได้ 4-5% หากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคฟื้นตัว และสถาบันการเงินกลับมาผ่อนคลายความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การปรับโครงสร้างและกลยุทธ์ในปัจจุบันของผู้ประกอบการ ตลอดจนการปรับตัวของผู้บริโภค จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของการฟื้นตัว
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือภาครัฐจะต้องเข้ามามีบทบาทในการสนับสนุนและสร้างความมั่นใจให้กับตลาด เช่น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ มาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการและผู้ซื้อ รวมถึงการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่รุนแรงจาก สงครามราคาบ้าน ที่อาจเกิดขึ้น สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และกลับมาเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศอีกครั้ง
ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในตลาดที่ไม่แน่นอน
ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับคลื่นลมแห่งความผันผวนและอาจนำไปสู่ สงครามราคาบ้าน การตัดสินใจอย่างรอบคอบและมีข้อมูลที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับทุกคน ไม่ว่าท่านจะเป็นผู้ประกอบการที่กำลังพยายามรักษาสภาพคล่อง ผู้ซื้อที่มองหาบ้านในฝันในราคาที่คุ้มค่า หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทน
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมขอย้ำว่าความรู้ความเข้าใจในตลาดที่ลึกซึ้ง และการวางแผนที่รัดกุม จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้ อย่าเพิ่งตื่นตระหนก แต่จงเตรียมพร้อมและมองหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤต
หากท่านต้องการปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ขอคำแนะนำเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้าน หรือต้องการผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อนำทางท่านสู่การตัดสินใจที่มั่นคงและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในระยะยาว โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เราพร้อมที่จะมอบข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ของท่าน เพื่อให้ท่านก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นใจ.
