จับสัญญาณ ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีกับทางออกและความเสี่ยง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดพลิกผันมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังคืบคลานเข้ามาในปี 2568 นี้ มีสัญญาณที่น่าจับตาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการส่งเสียงเตือนถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิด สงครามราคาบ้าน ครั้งใหญ่ในประเทศไทย นี่ไม่ใช่เพียงแค่การแข่งขันทางการตลาดตามปกติ แต่เป็นภาวะที่อาจฉุดรั้งกำลังซื้อและสร้างผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจโดยรวม บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยกระตุ้น ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ และแนวทางรับมือในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้คุณไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ สามารถเตรียมพร้อมรับมือกับคลื่นความผันผวนนี้ได้อย่างมีวิจารณญาณ
วิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภูมิทัศน์ที่ท้าทาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการที่ผสานกันอย่างซับซ้อน ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การเติบโตของ GDP ที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง ทำให้รายได้ของครัวเรือนหลายภาคส่วนไม่เพิ่มขึ้น หรือบางรายลดลงด้วยซ้ำ เมื่อพิจารณาร่วมกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ศักยภาพในการก่อหนี้ใหม่ของผู้คนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ ต้องเผชิญกับความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราเริ่มเห็นสัญญาณของสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ปรับตัวสูงขึ้น และตามมาด้วยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ลูกหนี้มีปัญหาในการชำระคืน ทั้งจากภาระหนี้เดิมและรายได้ที่ลดลง ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงมีความระมัดระวังในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านมากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่มีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จึงอยู่ในระดับสูงมาก ทำให้หลายคนไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ แม้จะมีความต้องการจริงก็ตาม
จากมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากดีมานด์ที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่สูงขึ้น สวนทางกับปริมาณอุปทานอสังหาฯ ที่ยังคงมีอยู่มากในตลาด โดยเฉพาะโครงการเก่าหรือห้องชุดคอนโดมิเนียมในบางทำเล ซึ่งกลายเป็นภาระต้นทุนของผู้พัฒนา การระบายสต็อกสินค้าเหล่านี้จึงกลายเป็นโจทย์สำคัญที่กำลังผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่เรียกว่า สงครามราคาบ้าน
เมื่อสัญญาณเตือนจากตลาดรถยนต์มาสู่ ‘สงครามราคาบ้าน’
สิ่งที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านรวมถึงตัวผมเองเกิดความกังวลอย่างยิ่ง คือการถอดบทเรียนจากตลาดรถยนต์ในปีที่ผ่านมา เราได้เห็นปรากฏการณ์ “Price War” ที่รุนแรงในวงการรถยนต์ โดยเฉพาะการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการหั่นราคาและจัดโปรโมชั่นแบบดุดัน เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดและเร่งระบายสต็อก ส่งผลให้ราคารถยนต์มือหนึ่งและมือสองปรับลดลงอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก และลูกหนี้บางรายเลือกที่จะทิ้งรถ เพราะมูลค่ารถลดลงจนไม่คุ้มกับหนี้ที่เหลืออยู่
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการเกิด สงครามราคาบ้าน จะมีความรุนแรงและผลกระทบที่กว้างขวางกว่าตลาดรถยนต์มาก เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่ยานพาหนะ แต่เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดที่สะท้อนถึงความมั่นคงและความมั่งคั่งของครัวเรือน เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง จะเกิด “Wealth Effect” ในทางลบ กล่าวคือ ผู้คนจะรู้สึกว่าทรัพย์สินของตนเองมีมูลค่าลดลง ทำให้เกิดความไม่มั่นคงทางจิตใจ ลดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย และหันไปประหยัดมากขึ้น ซึ่งจะยิ่งฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ซบเซาลงไปอีก และอาจลุกลามกลายเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง ดังที่เราได้เห็นบทเรียนจากหลายประเทศที่เคยเผชิญวิกฤตอสังหาฯ มาแล้ว
สัญญาณของ สงครามราคาบ้าน เริ่มปรากฏชัดขึ้นในบางกลุ่มตลาด โดยเฉพาะโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่ผู้ประกอบการและผู้ขายรายย่อยเริ่มแข่งกันลดราคาเพื่อระบายสต็อกหรือต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน โดยเฉพาะโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด แต่แนวโน้มนี้เริ่มลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และแม้กระทั่งบางส่วนของกลุ่ม 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนว่าเศรษฐกิจกำลังซึมจากฐานรากสู่ระดับกลางและสูงอย่างต่อเนื่อง
กลยุทธ์ของธนาคารและผู้ประกอบการท่ามกลางความท้าทาย
ท่ามกลางสถานการณ์ที่เปราะบางนี้ ทั้งสถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว
สำหรับสถาบันการเงิน:
เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ: ธนาคารจำเป็นต้องรักษาสุขภาพของพอร์ตสินเชื่อ จึงต้องพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้และประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น ลูกค้าที่มี DSR สูง หรือมีประวัติเครดิตที่ไม่ดี จะถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง
มุ่งเน้นตลาดบ้านมือสอง: หลายธนาคารเริ่มหันไปให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าบ้านใหม่ในปัจจุบัน โดยมีสัดส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ธนาคารจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการประเมินราคาบ้าน และตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้าอย่างเข้มงวด ว่าเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร
นำเสนอผลิตภัณฑ์บริหารสภาพคล่อง: เพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่ต้องการสภาพคล่อง แต่ไม่อยากขายบ้าน ธนาคารได้นำเสนอผลิตภัณฑ์อย่าง “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ซึ่งเป็นทางเลือกที่สำคัญในภาวะเช่นนี้
การจัดการหนี้เสีย (NPL Management): เป็นภารกิจสำคัญของธนาคารในการบริหารจัดการ NPL และ SM ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น เพื่อรักษาสมดุลของงบดุลและลดผลกระทบต่อกำไร
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การเร่งระบายสต็อก: นี่คือหัวใจสำคัญของการป้องกัน สงครามราคาบ้าน ไม่ให้รุนแรงเกินไป ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วให้มีประสิทธิภาพ การจัดโปรโมชั่น การลดราคา หรือการให้ข้อเสนอพิเศษต่างๆ เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะโครงการที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน
ชะลอการเปิดโครงการใหม่: การชะลอหรือเลื่อนการเปิดโครงการใหม่เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อไม่ให้เกิดอุปทานล้นตลาดเพิ่มขึ้นไปอีก และเป็นการประเมินสถานการณ์ตลาดให้แน่ใจก่อนการลงทุนขนาดใหญ่
การบริหารจัดการแหล่งเงินทุน: ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการออกหุ้นกู้หรือเครื่องมือทางการเงินอื่นๆ ในภาวะที่ตลาดทุนมีความผันผวนสูง บริษัทที่มีสภาพคล่องต่ำอาจเผชิญความท้าทายในการระดมทุน
ปรับกลยุทธ์สินค้าให้ตรงกับความต้องการ: การออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง และสอดรับกับความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่มมากขึ้น จะช่วยลดความเสี่ยงจากการแข่งขันราคาได้
ผลกระทบเชิงลึกต่อเศรษฐกิจและสังคมไทย
หาก สงครามราคาบ้าน เกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ ผลกระทบจะขยายวงกว้างเกินกว่าแค่ภาคอสังหาริมทรัพย์:
เศรษฐกิจมหภาค: การบริโภคและการลงทุนจะชะลอตัวลงอย่างรุนแรง อุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ จะได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ นำไปสู่การลดการจ้างงานและปัญหาการว่างงานที่เพิ่มขึ้น การขาดความเชื่อมั่นในสินทรัพย์หลักอย่างอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลให้การลงทุนโดยรวมของประเทศลดลง
สังคมและครัวเรือน: หนี้สินครัวเรือนที่สูงอยู่แล้วจะกลายเป็นปัญหาที่หนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น ผู้คนจำนวนมากอาจเผชิญภาวะทรัพย์สินด้อยค่า (Negative Equity) ที่มูลค่าบ้านต่ำกว่ายอดหนี้คงเหลือ ทำให้เกิดความเครียดทางการเงินและปัญหาสังคมตามมา การยึดทรัพย์สินโดยสถาบันการเงินจะเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่ต้องรับมือกับปริมาณ NPL ที่มหาศาล
แนวโน้มและทางออกสำหรับอนาคต
แนวโน้มสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้ คาดว่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือซบเซาต่อเนื่อง และมีโอกาสสูงที่จะเห็นการแข่งขันราคาที่ดุเดือดขึ้นในบางพื้นที่และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ การฟื้นตัวที่แท้จริงอาจต้องรอไปถึงปี 2569 โดยมีปัจจัยสำคัญอยู่ที่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย การควบคุมหนี้ครัวเรือน และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐที่ตรงจุด
ในฐานะนักลงทุนหรือผู้ซื้อ การพิจารณาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด การประเมินราคาบ้านอย่างแม่นยำ และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว รวมถึงการพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีผลตอบแทนค่าเช่าที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การมองหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพเพื่อช่วยวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และแนะนำการตัดสินใจ จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก
สำหรับภาครัฐ การพิจารณามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่เหมาะสมและตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การขยายเพดานสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือการส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติในบางประเภทอสังหาริมทรัพย์ อาจช่วยประคับประคองและกระตุ้นตลาดให้ผ่านพ้นช่วงวิกฤตนี้ไปได้
บทสรุปและคำเชิญชวนสู่ก้าวต่อไป
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังก้าวเข้าสู่บททดสอบครั้งสำคัญ และ สงครามราคาบ้าน คือความท้าทายที่เราต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับผู้ที่เข้าใจตลาด มีข้อมูลเชิงลึก และมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงเวลานี้อาจเป็นโอกาสทองในการเข้าซื้อทรัพย์สินคุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผล
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการเตรียมพร้อมและการเข้าถึงข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด หากคุณกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์ในการรับมือกับความผันผวนของตลาด เพื่อให้การตัดสินใจของคุณมีประสิทธิภาพสูงสุดและสอดคล้องกับแนวโน้มในปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยและวางแผนร่วมกัน ทีมงานของเราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไว้ใจได้ของคุณในทุกสถานการณ์.