บทความฉบับนี้จัดทำขึ้นโดยผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่า 10 ปี เพื่อมอบมุมมองเชิงลึกและคำแนะนำที่เฉียบคมสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤตหรือโอกาสในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าปี 2568 นี้ กำลังเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เรากำลังเห็นสัญญาณที่ชัดเจนของความผันผวนและความไม่แน่นอน ซึ่งทำให้ผู้เล่นทุกภาคส่วน ทั้งผู้พัฒนาโครงการ สถาบันการเงิน และผู้บริโภค ต้องหันมาจับตาปรากฏการณ์ที่หลายคนเริ่มคาดการณ์ว่าอาจนำไปสู่ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่ดุเดือดไม่แพ้อุตสาหกรรมยานยนต์ที่เผชิญไปเมื่อปีก่อน หากสถานการณ์นี้เกิดขึ้นจริง ผลกระทบที่ตามมาจะยิ่งใหญ่และซับซ้อนกว่าที่คิด อาจลามไปถึง “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คนในวงกว้าง และอาจฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยให้ชะลอตัวลงไปอีก นี่ไม่ใช่แค่การแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสต็อก แต่คือการปรับสมดุลครั้งใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งระบบ
สัญญาณเตือนจากระบบเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่แผ่วลง
นับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับปัจจัยลบหลายประการที่บั่นทอนกำลังซื้อและลดทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ประการแรกคือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวลงต่อเนื่อง จากอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวหรือมีแนวโน้มปรับขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการกู้ยืมและกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ประการที่สองคือปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในระดับสูงอย่างน่าเป็นห่วง ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) โดยรวมของระบบธนาคารพาณิชย์ รวมถึงสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่เป็นสัญญาณเตือนล่วงหน้า เริ่มมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ถือเป็นสินเชื่อขนาดใหญ่ ส่งผลให้ “คนกู้ไม่ผ่าน” มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ก่อนหน้านี้เป็นกำลังสำคัญของตลาด ซึ่งปัจจุบันปัญหานี้ได้ลุกลามไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณถึงกลุ่มราคา 10 ล้านบาทแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลงอย่างทั่วถึงจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง
จากประสบการณ์ของผม เมื่อธนาคารไม่กล้าปล่อยสินเชื่อมากเท่าเดิม หรือมีความเข้มงวดในการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้ามากขึ้น นั่นหมายความว่าเม็ดเงินที่จะไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดน้อยลงตามไปด้วย การที่ลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้นจากสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทำให้ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งนำไปสู่การปรับลดอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) และเพิ่มอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) อย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้เป็นวงจรที่ทำให้กำลังซื้ออ่อนแอลงไปอีก และเป็นชนวนสำคัญที่อาจจุดประกาย สงครามราคาบ้าน ในที่สุด
บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์: เมื่อ ‘Price War’ คุกคามตลาดบ้าน
เราคงได้เห็นปรากฏการณ์ “Price War” ในตลาดรถยนต์มาแล้วเมื่อปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง และภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้รถยนต์สันดาปบางรุ่นต้องหั่นราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างมาก ทั้งในแง่ของมูลค่ารถมือสองที่ลดลงอย่างรวดเร็ว และหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ กว่าจะฟื้นตัวได้ก็ต้องใช้เวลาและกลยุทธ์ที่ซับซ้อน
สิ่งที่น่ากังวลคือ หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่ามากและมีความเชื่อมโยงกับความรู้สึกมั่นคงทางจิตใจของผู้คน ผลกระทบจะยิ่งรุนแรงและกว้างขวางกว่าหลายเท่าตัว
การเกิด สงครามราคาบ้าน ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายถึงแค่การลดราคาบ้านใหม่เพื่อกระตุ้นยอดขายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการที่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง (Resale Homes) ต้องแข่งขันกันปรับลดราคาลงเพื่อระบายสินค้าคงค้างในตลาด เมื่อราคาทรัพย์สินลดลงอย่างรวดเร็ว จะเกิดสิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในเชิงลบขึ้นมาทันที
ลองจินตนาการว่า หากมูลค่าบ้านที่คุณเป็นเจ้าของลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ความรู้สึกมั่นคงทางการเงินของคุณก็จะลดลงตามไปด้วย ผู้คนจะรู้สึกว่า “จนลง” แม้ว่าเงินในบัญชีจะไม่ได้หายไปก็ตาม ความรู้สึกนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่าย ทำให้ผู้คนระมัดระวังในการใช้เงินมากขึ้น และเลือกที่จะเก็บออมแทนการลงทุนหรือใช้จ่าย สิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมอย่างเป็นลูกโซ่ และทำให้เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะชะลอตัวที่ลึกและยาวนานกว่าเดิม ดังที่เราได้เห็นบทเรียนจากประเทศจีนในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การเผชิญกับ สงครามราคาบ้าน ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย การลดราคาเพื่อระบายสต็อกอาจช่วยให้ได้รับสภาพคล่องระยะสั้น แต่ก็อาจบั่นทอนกำไรและสร้างแรงกดดันทางการเงินในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการขนาดเล็กหรือผู้ประกอบการที่มีสภาพคล่องจำกัด การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็จะยิ่งยากลำบากขึ้น เพราะนักลงทุนจะมองเห็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการจนถึงขั้นวิกฤตได้ นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากอยู่ในมือ ก็จะเผชิญกับความท้าทายในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกสู่ตลาดเช่นกัน ทำให้กระทบต่อสภาพคล่องโดยรวม
กลยุทธ์การปรับตัวของสถาบันการเงินและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ท่ามกลางความท้าทายนี้ สถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องเร่งปรับตัวอย่างรวดเร็ว
สำหรับสถาบันการเงิน:
ธนาคารหลายแห่งได้ปรับกลยุทธ์จากการเร่งปล่อยสินเชื่อใหม่ ไปสู่โหมด “ประคับประคอง” สินเชื่อที่อยู่อาศัยเดิม และเน้นการบริหารจัดการคุณภาพพอร์ตสินเชื่อให้ดียิ่งขึ้น การประเมินราคาบ้าน และการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้ามีความเข้มงวดมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสียในอนาคต
นอกจากนี้ เรายังเห็นเทรนด์ของ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) หรือ “จำนอง/ขายฝากเพื่อเสริมสภาพคล่อง” ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้คนหันมานำสินทรัพย์ที่มีอยู่มาแปลงเป็นสภาพคล่องเพื่อใช้จ่ายหรือแก้ไขปัญหาหนี้สิน ธนาคารยังคงต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อประเภทนี้เช่นกัน เพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้ในระยะยาว
ที่น่าสนใจคือหลายธนาคารหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสอง (Resale Homes) มากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัวและการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และบ้านเดี่ยวปริมณฑลในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นเป้าหมายที่น่าสนใจ แต่ก็ยังคงต้องระมัดระวังในเรื่องการประเมินราคาที่เหมาะสมและคุณสมบัติของลูกค้าที่ต้องการ “กู้ซื้อบ้าน” เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร เพราะในสถานการณ์ความไม่แน่นอนเช่นนี้ ตลาดเก็งกำไรมีความเสี่ยงสูงมาก
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้ชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมุ่งเน้นไปที่การระบายสต็อกสินค้าคงค้างในโครงการปัจจุบัน และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ กลยุทธ์การตลาดและการขายมีความยืดหยุ่นมากขึ้น มีการนำเสนอโปรโมชั่นและแคมเปญที่ดึงดูดใจเพื่อเร่งปิดการขาย ถึงแม้ว่าอาจจะนำไปสู่ภาวะ สงครามราคาบ้าน อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในบางเซกเมนต์
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังต้องหันมาให้ความสำคัญกับการวิจัยตลาดและการใช้เทคโนโลยี PropTech (Property Technology) เพื่อทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคและทิศทางตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะต้องตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น และคำนึงถึงปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มที่ยั่งยืน
โอกาสและความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อและผู้ลงทุนในสถานการณ์ ‘สงครามราคาบ้าน’
ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สงครามราคาบ้าน นี้ก็เช่นกัน สำหรับผู้ที่พร้อมและมีศักยภาพทางการเงิน นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง:
นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้านหลังแรก” หรือขยับขยายที่อยู่อาศัย (Upgrader) คุณอาจได้เห็นการเสนอราคาที่น่าสนใจและข้อเสนอพิเศษจากผู้ประกอบการและธนาคารที่ต้องการระบายสต็อก อย่างไรก็ตาม คุณสมบัติของผู้กู้ซื้อบ้านจะถูกพิจารณาอย่างเข้มงวดมากขึ้น ดังนั้น การวางแผนทางการเงินที่ดี การมีวินัยในการออม และการรักษาสถานะเครดิตบูโรให้ดีเยี่ยมจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การทำ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ก็อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการลดภาระดอกเบี้ยสำหรับผู้ที่มีสินเชื่อเดิม
สำหรับผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง สงครามราคาบ้าน อาจเต็มไปด้วยสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ (Distressed Assets) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของต้องการขายออกเพื่อเสริมสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน ซึ่งอาจเปิดโอกาสให้ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง” สำหรับนักลงทุนที่มีความรู้ความเข้าใจในตลาด การประเมินราคาบ้าน ที่ดิน และอาคารอย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
การลงทุนอสังหาฯ ในสถานการณ์เช่นนี้ ควรเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ทำเลทองที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หรือทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่าได้ทันที อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรใช้ความระมัดระวังในการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และอาจพิจารณาปรึกษา “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ” เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น การกระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
ภาพอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: คาดการณ์และทางออก
จากประสบการณ์และการเฝ้าติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด ผมมองว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง และเราอาจได้เห็นการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้นในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมบางทำเล หรือโครงการของผู้ประกอบการที่มีความต้องการสภาพคล่องสูง ซึ่งอาจเป็นจุดเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน ที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวและหาจุดสมดุลใหม่ได้ ทิศทางตลาดในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% หากภาวะเศรษฐกิจมหภาคมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มกลับมา และสถาบันการเงินมีความเชื่อมั่นในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยได้รับแรงหนุนจากปัจจัยพื้นฐานที่ดี เช่น การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม การพัฒนาเมือง การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว และการลงทุนจากต่างประเทศ นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร การเพิ่มขึ้นของครัวเรือนขนาดเล็ก และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เช่น ผู้สูงอายุ หรือกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการประคับประคองตลาดในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลดหย่อนภาษี หรือการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงการส่งเสริมการบริหารจัดการหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน
บทสรุปและคำเชิญชวน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 เป็นเสมือนสมรภูมิที่ต้องใช้ทั้งความรู้ ความเข้าใจ และกลยุทธ์ที่รอบคอบในการฝ่าฟัน หากเราเข้าใจสัญญาณเตือนและปรับตัวได้อย่างทันท่วงที เราจะสามารถเปลี่ยนวิกฤต สงครามราคาบ้าน ให้เป็นโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งและเสถียรภาพทางการเงินได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่า การตัดสินใจใดๆ ในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การขาย หรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรอยู่บนพื้นฐานของการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความเสี่ยงอย่างละเอียด และการวางแผนทางการเงินที่แข็งแกร่ง อย่าปล่อยให้ความกลัวหรือโอกาสเพียงผิวเผินมาบดบังวิจารณญาณ
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์เฉพาะของท่าน หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่านเพื่อเตรียมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในอนาคต โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับคำแนะนำที่ตรงจุด เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของท่านเป็นการลงทุนที่มั่นคงและยั่งยืน
