ถอดรหัสวิกฤตสินเชื่อบ้าน: สร้าง ‘โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน’ ให้คนไทยในยุค 2025 โดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดพลิกผันมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่ยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้นท้าทายอย่างยิ่งและแตกต่างจากวิกฤตครั้งก่อนๆ โดยสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ทั้งแรงกดดันจากภายนอกและโครงสร้างภายในที่สั่นคลอน ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของคนจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสหรือกลุ่มที่กำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน หลังแรก ดูเหมือนจะไกลเกินเอื้อม ผมกำลังพูดถึงปี 2025 ที่เทรนด์การเปลี่ยนแปลงจะยิ่งชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านเทคโนโลยี พฤติกรรมผู้บริโภค หรือแม้แต่นโยบายภาครัฐ ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อศักยภาพการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน
วันนี้เราจะมาเจาะลึกถึงสาเหตุที่แท้จริงของวิกฤตสินเชื่อบ้านในปัจจุบัน พร้อมสำรวจแนวทางที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำกำลังปรับตัวและพลิกแพลงกลยุทธ์ เพื่อสร้างทางเลือกใหม่ในการเข้าถึง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มที่มีปัญหาในการขอสินเชื่อ ผมจะใช้กรณีศึกษาของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่ได้ริเริ่มโมเดล “Next Solution” ซึ่งกำลังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ในตลาด
วิกฤตการณ์ที่ลึกซึ้งกว่าที่เคย: แรงกดดันต่อการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2025 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะจากปัจจัยสำคัญสองประการคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ตลาดจะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่กลับประสบปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เคยกล่าวไว้ว่า นี่คือช่วงเวลาที่ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตใดๆ” เพราะไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักร แต่เป็นการถดถอยที่ยืดเยื้อและส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตลอดทั้งห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นเรื่อยๆ
ในบางทำเลที่เคยคึกคักอย่างบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่การขาดความต้องการซื้อ แต่เป็นเพราะ “ความสามารถในการกู้” ที่ไม่เอื้ออำนวยอีกต่อไป รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้น ประกอบกับภาระหนี้เดิมที่มีอยู่สูง ทำให้ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด ทำให้หลายคนหมดหนทางในการไขว่คว้า โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
วิกฤตการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่และหัวเมืองรองทั่วประเทศ เช่นในนิคมอุตสาหกรรม หรือพื้นที่ใกล้สถาบันการศึกษาในรังสิต ที่ความต้องการซื้อยังมีอยู่สูง แต่ปัญหาเครดิตกลับกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแต่ชะลอการเติบโตของภาคธุรกิจเท่านั้น แต่ยังบั่นทอนความฝันในการสร้างครอบครัวและสร้างฐานะให้กับประชาชนจำนวนมากที่เคยเชื่อว่าการมีบ้านคือรากฐานของความมั่นคง
Next Solution: กลไกแห่งความหวัง…พลิกเกมสร้าง ‘โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน’
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบาก เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กลับเลือกที่จะไม่ยอมแพ้ แต่หันมาใช้กลยุทธ์เชิงรุกด้วยการเปิดตัว “Next Solution” โมเดลที่บริษัทนิยามว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ผู้ซื้อหลุดออกจากระบบและต้องจำใจเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้ถูกออกแบบมาเพื่อเป็น “โซลูชั่นการเงินสำหรับบ้าน” ที่ยืดหยุ่นและเข้าถึงง่ายขึ้น โดยมีกลไกสำคัญสองประการคือ LivNext และ RentNext ซึ่งเข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่ระบบสินเชื่อแบบเดิมไม่สามารถรองรับได้
LivNext: เช่าออมบ้าน…สร้างเครดิต สู่ความสำเร็จในการเป็นเจ้าของบ้าน
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญที่เข้ามาพลิกวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่แท้จริง แนวคิดคือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในลักษณะการเช่า โดยมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นธนาคารที่มีบทบาทสำคัญในการส่งเสริม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้แก่ประชาชน
คุณูปการของ LivNext ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การเป็นทางเลือกในการผ่อนชำระเบื้องต้นเท่านั้น แต่เป็นการ “สร้างเครดิต” ที่ดีให้กับผู้ซื้อระหว่างรอวันกู้ผ่านในอีก 2-3 ปีข้างหน้า กระบวนการทั้งหมดถูกตรวจสอบและดูแลอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินแบบส่วนตัว เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถปรับปรุงสถานะทางการเงินของตนเอง และเพิ่มความน่าเชื่อถือต่อสถาบันการเงินเมื่อถึงเวลาพิจารณาสินเชื่อจริง
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นสิ่งที่น่าประทับใจและสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งเป็นสิ่งที่ LivNext มอบให้ได้อย่างแท้จริง ในเชิงมูลค่าทางธุรกิจ โครงการ LivNext ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังช่วยให้ฐานลูกค้าของบริษัทขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาทขึ้นมาสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาทได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการซื้อบ้านในกลุ่มตลาดแมสยังมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การมี “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่เข้าใจกลไกนี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ…ความยืดหยุ่นที่ไร้รอยต่อสู่การเป็นเจ้าของ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่มอบความยืดหยุ่นให้กับลูกค้ามากกว่าการเช่าทั่วไป โมเดลนี้ช่วยให้ผู้เช่าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ในภายหลัง โดยนำค่าเช่าที่ชำระไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นในการซื้อ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิมที่ตนเองเช่าอยู่ หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ
RentNext ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่ยังไม่มั่นใจว่าจะซื้อบ้านทันที หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อ ถือเป็นการลดความเสี่ยงให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ โมเดลนี้ประสบความสำเร็จอย่างสูงในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่ามากที่สุด และมีความเสี่ยงต่ำ เช่น บริเวณพระราม 9, บางนา, ใกล้นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงจากกลุ่มนักศึกษา พนักงานบริษัท และคนรุ่นใหม่ที่มองหาที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งเกิดจากการนำสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่แล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) อย่างชาญฉลาด นี่คือแนวทางการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่ และยังเป็นตัวอย่างที่ดีของการสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ด้วยนวัตกรรมทางการเงิน
ปรับกลยุทธ์ปี 2025/2569: รัดเข็มขัด สู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
สำหรับยุทธศาสตร์ปี 2025 (พ.ศ. 2569) เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวังและรัดกุม โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ลง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุด โดยหันมาเน้นการบริหารจัดการและระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
เสนาฯ มีสินค้าคงคลังทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ บริษัทดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษราเคยกล่าวไว้ว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนปรัชญาการทำงานที่มองเห็นโอกาสในข้อจำกัด และมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่มีอยู่
ความยั่งยืน: รากฐานของ ‘Life Long Trusted Partner’
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งเป็น Mega Trend ของโลก และจะยิ่งทวีความสำคัญมากขึ้นในปี 2025 ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ของเสนาฯ ทุกหลังมีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์” และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์เรื่องค่าครองชีพที่ลดลง ซึ่งเป็นประโยชน์โดยตรงต่อผู้ซื้อ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน แต่ยังสอดคล้องกับความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและสิ่งแวดล้อมอีกด้วย
นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร ซึ่งรวมถึงการสร้างชุมชนที่น่าอยู่และยั่งยืนในระยะยาว
มุมมองด้านเศรษฐกิจและการเมือง: ปัจจัยสำคัญสู่ ‘โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน’
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านโยบายภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการกระตุ้นและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับประชาชนทั่วไป แม้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะช่วยบรรเทาภาระได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของหนี้ครัวเรือนและการผ่อนคลายความตึงตัวของสินเชื่อ
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงได้ จะช่วยปลดล็อกภาระให้ผู้บริโภคจำนวนมาก และเพิ่มกำลังซื้อได้อย่างมหาศาล ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้า “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” สามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และที่สำคัญคือจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยให้กับผู้ที่ต้องการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ได้อีกด้วย การ “วางแผนการเงิน” และ “การจัดการหนี้” ที่ดีเป็นสิ่งจำเป็นที่รัฐบาลและสถาบันการเงินควรส่งเสริมอย่างจริงจัง
ก้าวต่อไป: สร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรทำในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุก และมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้ดำเนินกลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่ากระบวนการอาจใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว นี่คือการลงทุนในอนาคตของชาติ ที่จะช่วยสร้างความมั่นคงให้กับคนไทยทุกคน
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที ไม่ใช่แค่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการมอบ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน อย่างยั่งยืน การมุ่งเน้นความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการเงิน และการให้ความสำคัญกับความยั่งยืน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าได้อย่างแข็งแกร่งและมั่นคงในอนาคต
สรุปและก้าวต่อไป:
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 จะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยแนวคิดที่สร้างสรรค์และกลยุทธ์ที่ปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ อย่างเช่นโมเดล “Next Solution” ของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จะสามารถช่วยเปิดประตูแห่ง “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ให้กับคนไทยจำนวนมากที่เคยถูกปิดกั้นได้ การลงทุนในนวัตกรรม การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน และการเป็น “Life Long Trusted Partner” ให้กับลูกค้า จะเป็นหัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนภาคธุรกิจนี้ไปข้างหน้าอย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางใหม่ๆ ในการรับมือกับความท้าทายของตลาด ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง และพิจารณาปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์ เพื่อวางแผน “วางแผนการเงิน” และเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่มั่นคงของคุณ อย่าปล่อยให้วิกฤตเป็นเพียงอุปสรรค แต่จงใช้มันเป็นแรงผลักดันให้เกิดนวัตกรรมและ “โซลูชั่นการเงินสำหรับบ้าน” ที่แท้จริง เพื่ออนาคตที่ดีกว่าของทุกคน
วันนี้คือเวลาที่คุณจะสามารถคว้า โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในฝันของคุณได้อย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น
