อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: SENA Development กับกลยุทธ์สร้างโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านในยุคแห่งความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างนับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับคลื่นลมมรสุมที่ซับซ้อนและรุนแรงเท่าในปัจจุบัน ยุคหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 และการเผชิญหน้ากับความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและในประเทศ ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสหรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ ต้องรับมือกับแรงกดดันมหาศาล หนึ่งในปัญหาเร่งด่วนและเป็นเสมือนเส้นเลือดใหญ่ที่อุดตัน คือ “วิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อ” ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยจำนวนมากต้องเลือนลางออกไป
ภูมิทัศน์ใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตสินเชื่อและความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงภาระหนี้ครัวเรือนของประเทศไทยที่พุ่งทะลุ 90% ของ GDP ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “กำลังซื้อ” และ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์ที่ชัดเจนที่สุดคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะในโครงการแนวราบสำหรับตลาดแมส บางทำเลอย่างบางใหญ่ มีตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 80% ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมก็ไม่แตกต่างกันมากนัก ด้วยอัตราเฉลี่ยที่ประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่สะท้อนถึงภาพจริงที่ว่า ผู้คนจำนวนมากยังคงมีความต้องการพื้นฐานในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่กลับไม่สามารถก้าวผ่านด่านสำคัญที่สุดคือ “การอนุมัติสินเชื่อ” ได้ เนื่องจากรายได้ที่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านและภาระหนี้สินเดิมที่รัดตัว ไม่เหลือพื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่
ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่านี่คือ “จุดเปลี่ยน” ที่บังคับให้ทุกภาคส่วนต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน การดำเนินธุรกิจแบบเดิมๆ อาจไม่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือกลุ่มคนที่กำลังสร้างเนื้อสร้างตัว ที่ต้องการความยืดหยุ่นและการสนับสนุนที่มากกว่าแค่ราคาที่เหมาะสม การหาทางออกเพื่อสนับสนุนให้คนกลุ่มนี้สามารถบรรลุเป้าหมายในการเป็นเจ้าของบ้าน จึงไม่ใช่แค่เรื่องของธุรกิจ แต่เป็นเรื่องของการสร้างความมั่นคงทางสังคมและเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว
SENA Development กับ “Next Solution”: กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ได้แสดงวิสัยทัศน์ที่ก้าวหน้าและเข้าใจปัญหาเชิงลึกของตลาดอย่างแท้จริง ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่ผลิตภัณฑ์ แต่เป็นปรัชญาการดำเนินธุรกิจที่มุ่งเน้นการแก้ Pain Point ของลูกค้าอย่างตรงจุด โดยเฉพาะปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่สำคัญ คือ “LivNext (เช่าออมบ้าน)” และ “RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ)” ซึ่งสะท้อนความมุ่งมั่นในการเป็น “Life Long Trusted Partner” ให้กับลูกค้าอย่างแท้จริง
LivNext: กลไกสร้างเครดิต สู่ความฝันการเป็นเจ้าของบ้าน
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อโดยตรงอย่างชาญฉลาด แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่มีศักยภาพแต่ยังไม่พร้อมด้านเครดิตต้องพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านไป SENA กลับเลือกที่จะ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้า” ได้ปีนขึ้นมา
แนวคิดของ LivNext คือการให้ลูกค้าเช่าโครงการของ SENA ไปก่อน โดยมีเงื่อนไขพิเศษคือ เงินผ่อนค่าเช่าจะถูกนำไปออมในบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% กระบวนการนี้ไม่ได้เป็นเพียงการเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “สร้างเครดิต” ให้กับลูกค้าไปพร้อมกัน ผ่านการติดตามพฤติกรรมการชำระเงินอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งได้รับการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดจากบริษัทเงินสดใจดีในเครือ SENA ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า และติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำด้านการเงินแบบเจาะลึก เพื่อให้ลูกค้าสามารถปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้แข็งแกร่งขึ้น และพร้อมสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่า LivNext คือนวัตกรรมทางการเงินที่ตอบโจทย์อย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน เพราะเป็นการมองข้ามข้อจำกัดในปัจจุบันของลูกค้า ไปสู่การสร้างโอกาสในอนาคต ผลลัพธ์ที่ SENA รายงานก็เป็นเครื่องพิสูจน์ที่ชัดเจน: ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่า ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาแค่ต้องการ “เวลา” และ “คำแนะนำ” ที่ถูกต้องในการเตรียมความพร้อมทางการเงินเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านที่แท้จริง
ในเชิงธุรกิจ LivNext ไม่เพียงช่วยรักษาฐานลูกค้าและยอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่า “ความต้องการในการเป็นเจ้าของบ้าน” ของคนไทยยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการปลดล็อกศักยภาพของตลาด และสร้างโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านให้กับผู้คนจำนวนมาก
RentNext: ความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป
อีกหนึ่งกลไกเสริมของ Next Solution คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่มอบความยืดหยุ่นให้กับลูกค้ามากกว่าการเช่าทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด จุดเด่นของ RentNext คือการให้สิทธิ์ลูกค้าในการเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของในภายหลัง โดยสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของ SENA
สำหรับผู้บริโภคที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจ RentNext ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เพราะลดความเสี่ยงในการผูกมัดระยะยาว แต่ยังคงเปิดโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต อีกทั้งยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายเริ่มต้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักจะเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อ การที่ SENA นำทรัพย์สินเดิมที่พร้อมอยู่มาใช้ในการสร้างรายได้ใหม่ผ่านโมเดล RentNext นี้ ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ลดต้นทุนการตลาด และสร้าง Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนในปี 2569
จากการวิเคราะห์สภาพตลาดและผลกระทบของวิกฤตสินเชื่อ SENA ได้วางแผนยุทธศาสตร์สำหรับปี 2569 อย่างระมัดระวังและรอบคอบ โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ เน้นไปที่โครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตใหม่เพิ่มเติม กลยุทธ์นี้สะท้อนถึงความเข้าใจในหลักการบริหารความเสี่ยงและการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน
แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่ SENA หันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ประมาณ 5,000 ยูนิต โดยกว่า 70% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม นี่ไม่ใช่แค่การ “ระบายสต็อก” แต่เป็นการ “สร้างมูลค่าเพิ่ม” ให้กับสินค้าคงคลังเหล่านั้น SENA มีการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย และทำการตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจ นี่คือแนวคิดที่ผมยกย่องว่าเป็นการคิดนอกกรอบ ผู้พัฒนาโครงการไม่จำเป็นต้องรอสร้างโครงการใหม่เพื่อนำเสนอคอนเซ็ปต์ใหม่ๆ แต่สามารถนำสินทรัพย์เดิมมาพัฒนาต่อยอดได้ เพื่อตอบโจทย์ “การเป็นเจ้าของบ้าน” ที่หลากหลายขึ้น
อีกหนึ่งเทรนด์ที่ SENA ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” (Sustainability) ซึ่งไม่ใช่แค่กระแส แต่เป็น Mega Trend ที่กำหนดทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์และคุณภาพชีวิตของผู้คนในระยะยาว ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ SENA ได้ยืนยันว่า บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของ SENA จะได้รับการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งนอกจากจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาวแล้ว ยังเป็นการส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งสอดรับกับหลักการ ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่ภาคธุรกิจทั่วโลกให้ความสำคัญ
นอกจากนี้ SENA ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร การผสานรวมเทคโนโลยีสีเขียวและการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อมเข้ากับการพัฒนาโครงการ เป็นการแสดงออกถึงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าและสร้างความไว้วางใจให้กับแบรนด์ในระยะยาว พร้อมทั้งตอบรับความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ตระหนักถึงประเด็นเหล่านี้มากขึ้น
บทบาทของภาครัฐ: การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างเพื่อส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้าน
ในมุมมองของผม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ภาครัฐสามารถดำเนินการเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาด และแก้ไขปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านให้กับประชาชน คือการดำเนินมาตรการเชิงโครงสร้างที่สำคัญและยั่งยืน
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการออกมาแล้วนั้น เป็นเพียงการกระตุ้นระยะสั้น สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเกินไป และนโยบายสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปของสถาบันการเงิน หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนอย่างจริงจัง จะช่วยปลดล็อกภาระทางการเงินให้กับผู้บริโภคจำนวนมาก และช่วยเพิ่มกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาด ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
นอกจากนี้ การพิจารณา “ลดอัตราดอกเบี้ย” ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะมีผลกระทบโดยตรงต่ออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ การลดดอกเบี้ยจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านสามารถขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดภาระผ่อนชำระในแต่ละเดือน ซึ่งจะทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นไปได้จริงสำหรับคนกลุ่มใหญ่มากขึ้น แม้ภาวะเงินเฟ้อยังคงเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ แต่การหาสมดุลระหว่างการควบคุมเงินเฟ้อกับการสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น
ผมเชื่อว่าความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นตลาด ภาครัฐต้องมองเห็นปัญหาและกล้าตัดสินใจในเชิงนโยบายที่กล้าหาญและรอบด้าน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการลงทุนและการเป็นเจ้าของบ้าน ขณะที่ภาคเอกชนก็ต้องปรับตัว พัฒนานวัตกรรม และแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมอย่างที่ SENA ได้แสดงให้เห็น
สรุป: สร้างโอกาส มั่นคงในอนาคต
จากประสบการณ์ในวงการ ผมขอยืนยันว่าวิกฤตที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบันนั้นมีความซับซ้อนและท้าทายอย่างแท้จริง แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกลและมีความเข้าใจในปัญหาของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ได้สร้างสรรค์นวัตกรรมและกลยุทธ์ใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด
SENA Development ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเป็นผู้นำในการปรับตัวเชิงรุก ด้วยกลยุทธ์ “Next Solution” ที่ไม่ได้เพียงแค่ช่วยให้ลูกค้าสามารถเข้าถึง “การเป็นเจ้าของบ้าน” ได้ง่ายขึ้น แต่ยังเป็นการสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งให้กับผู้บริโภคในระยะยาว แม้จะต้องใช้เวลาในการสร้างเครดิต 2-3 ปี แต่ถือเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตที่มั่นคงสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
การดำเนินงานอย่างระมัดระวังในด้านการเปิดโครงการใหม่ การมุ่งเน้นการจัดการสต็อกที่มีอยู่ และความมุ่งมั่นในด้านความยั่งยืน ล้วนเป็นสัญญาณที่ดีที่แสดงให้เห็นถึงความพร้อมของ SENA ในการรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง
ในท้ายที่สุด การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้า ได้สร้างเส้นทางที่ชัดเจนและเป็นไปได้ในการบรรลุเป้าหมาย “การเป็นเจ้าของบ้าน” ถือเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือต้องการคำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวางแผนอนาคตทางการเงิน ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาโมเดล Next Solution ของ SENA Development อย่างละเอียด ซึ่งอาจเป็นบันไดสำคัญที่จะนำท่านไปสู่ความฝันนั้น หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของ SENA เพื่อรับคำแนะนำและข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณได้อย่างเหมาะสม และอย่าลืมติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญในวงการเพื่อไม่พลาดทุกการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
