พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ สร้างฝันคนอยากมีบ้าน (2025 Insight)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาปัจจุบันนั้นมีความท้าทายที่ซับซ้อนและลึกซึ้งยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา สำหรับปี 2025 และปีต่อๆ ไป ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของประชาชนที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การทำความเข้าใจและปรับใช้ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เฉียบคมจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็น” เพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
เจาะลึกวิกฤตการณ์และความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดแมสหรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย กำลังประสบปัญหาใหญ่หลวงที่เรียกว่า “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ข้อมูลจากสถาบันการเงินและผู้ประกอบการหลายรายชี้ให้เห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บางทำเลในพื้นที่ปริมณฑล เช่น บางใหญ่ อาจเห็นตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อแนวราบสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่สะท้อนถึงความฝันที่พังทลายของคนจำนวนมากที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง
สาเหตุของวิกฤตินี้ไม่ได้มาจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงแต่อย่างใด ตรงกันข้าม ความต้องการพื้นฐานยังมีอยู่สูง แต่ปัญหาหลักอยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ถดถอยลงอย่างหนัก รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงจนน่าตกใจ (เกิน 90% ของ GDP) ได้บีบรัดลมหายใจของผู้บริโภค ทำให้มีข้อจำกัดในการก่อหนี้ใหม่ สถาบันการเงินจึงต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ส่งผลให้คนจำนวนมากที่เคยมีศักยภาพในการเป็นเจ้าของบ้านกลับกลายเป็นผู้ที่ “กู้ไม่ผ่าน” ไปโดยปริยาย การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างถ่องแท้จึงเป็นสิ่งสำคัญในการวางแผนงาน
Sena Development: ผู้บุกเบิกกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แนวใหม่
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่โดดเด่นในการปรับตัวและสร้างสรรค์ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เชิงรุกที่แตกต่างออกไป แทนที่จะรอให้ตลาดฟื้นตัว เสนาฯ เลือกที่จะ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมา” ผ่านโมเดล “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วย “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) โมเดลเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงโครงการส่งเสริมการขาย แต่เป็นโซลูชั่นอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจถึง Pain Point ของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง และมุ่งมั่นที่จะช่วยสร้างโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านให้เกิดขึ้นจริง
LivNext: สร้างเครดิต เปลี่ยนผู้กู้ไม่ผ่านเป็นเจ้าของบ้าน
หัวใจสำคัญของ LivNext คือการพลิกแพลงสถานะของ “ผู้กู้ไม่ผ่าน” ให้กลายเป็น “ผู้ที่มีศักยภาพ” ในอนาคต โครงการนี้เปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถ “เช่าออมบ้าน” โดยผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) การผ่อนชำระนี้ไม่เพียงช่วยให้ลูกค้ามีที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน แต่ยังช่วย “สร้างประวัติเครดิตที่ดี” กับสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อในอนาคต
กระบวนการทั้งหมดนี้ได้รับการดูแลอย่างใกล้ชิดจากบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ลูกค้ามีความพร้อมสูงสุดในการยื่นขอสินเชื่อจริงภายใน 2-3 ปีข้างหน้า นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ก้าวข้ามกรอบเดิมๆ และมุ่งเน้นการสร้างความยั่งยืนให้กับลูกค้า
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นสิ่งที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการ “เวลาและเครื่องมือ” ในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยเติมเต็มความฝันของลูกค้า แต่ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ แสดงให้เห็นถึงคุณค่าทางธุรกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่
RentNext: ความยืดหยุ่นที่นำไปสู่การเป็นเจ้าของ
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นเหนือกว่าการเช่าแบบปกติ ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยในโครงการของเสนาฯ และหากตัดสินใจซื้อยูนิตนั้นๆ ในภายหลัง ค่าเช่าที่จ่ายไปจะถูกนำมาหักจากเงินต้นได้ถึง 100% หรือหากเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักได้ 50% โมเดลนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ยังไม่แน่ใจในความต้องการระยะยาว หรือต้องการ “ทดลองใช้ชีวิต” ในพื้นที่ก่อนตัดสินใจซื้อ ทำให้ลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น นี่คืออีกหนึ่ง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความยืดหยุ่นและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ทำให้ลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และยังเป็นการเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โครงการเหล่านี้มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9 บางนา พื้นที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าและมีตลาดรองรับที่แข็งแกร่ง
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เชิงรับ: รัดเข็มขัด ปรับตัวเพื่ออนาคต 2026
นอกจาก กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เชิงรุกในการช่วยลูกค้าแล้ว เสนาฯ ยังได้วางแผนยุทธศาสตร์สำหรับปี 2569 ด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โครงการใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้าหรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงความต้องการที่จะรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดให้กับธุรกิจในภาวะที่ตลาดยังคงมีความไม่แน่นอน
เสนาฯ จะหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มมากขึ้น เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
“ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าผู้พัฒนาโครงการไม่จำเป็นต้องรอโครงการใหม่เพื่อคิดค้นคอนเซ็ปต์ใหม่ๆ การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าเราต้องหยุดพัฒนา” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าว ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดที่ว่า การพัฒนาและปรับปรุงสามารถเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา แม้กับสินค้าคงเหลือ นี่คืออีกหนึ่งมุมมองของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งสอดรับกับเทรนด์โลกและข้อกำหนดด้าน ESG ในปี 2025 เป็นต้นไป ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งเป็น High CPC Keyword ที่สำคัญสำหรับผู้ที่กำลังมองหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า แต่ยังเป็นการแสดงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมและส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาด
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน และเป็นปัจจัยที่เพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ในระยะยาว
บทบาทของภาครัฐและโอกาสทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาตรการโดยตรงที่เคยออกมา เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นมีผลในระยะสั้น แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง อาทิ การจัดการหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลในทางปฏิบัติ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมทั่วประเทศ เช่น อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) ของผู้กู้ ทำให้ภาระผ่อนลดลงและช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น หากภาครัฐมี กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนและทำงานร่วมกับภาคเอกชนอย่างใกล้ชิด โอกาสทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง
ก้าวต่อไปของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์: ความยืดหยุ่นและลูกค้าเป็นศูนย์กลาง
ท้ายที่สุด สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น อย่างเช่น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของเสนาฯ ผ่านโมเดล Next Solution ที่มุ่งประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และยังเป็นตัวอย่างที่ดีสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที ไม่ใช่แค่การขายสินค้า แต่เป็นการสร้างความเชื่อมั่นและโอกาส การปรับตัวที่เน้นความยืดหยุ่น การเข้าใจ Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และการนำเสนอโซลูชั่นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์เฉพาะหน้า พร้อมไปกับการมองหาเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2025 และเทคโนโลยีใหม่ๆ เช่น ดิจิทัลอสังหาริมทรัพย์ มาประยุกต์ใช้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดให้เดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างสรรค์ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่แตกต่าง จะเป็นผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้ และยังคงเป็นผู้นำในการสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความฝันและคุณภาพชีวิตของผู้คน
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในเชิงลึก เพื่อนำพาธุรกิจหรือการลงทุนของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอคำแนะนำและโซลูชั่นที่เหมาะสมกับความต้องการของท่านโดยเฉพาะ
