พลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์: แกะรอยกลยุทธ์รับมือวิกฤตและสร้างโอกาสใหม่ด้วยนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้นท้าทายอย่างยิ่งและแตกต่างจากวิกฤตครั้งก่อน ๆ โดยสิ้นเชิง ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักร แต่เป็นการเผชิญกับแรงกดดันเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึก ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ไปจนถึงกำลังซื้อที่หดหาย ทำให้ตลาดอยู่ในสภาวะที่ต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน การทำความเข้าใจและนำเสนอนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์จึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการอยู่รอดและการเติบโตในยุคนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ณ ปี 2025 กำลังเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่ที่ซับซ้อนหลายมิติ ปัญหาหลักที่เห็นได้ชัดเจนคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกลุ่มตลาดแมส โดยเฉพาะผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านหลังแรก ข้อมูลชี้ชัดว่าในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อโครงการแนวราบพุ่งสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยระดับ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดจากความต้องการซื้อที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้น ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับน่าเป็นห่วง ทำให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อบ้าน ส่งผลให้ความฝันการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องที่ยากเกินเอื้อมสำหรับคนจำนวนมาก
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหนือกว่า: “Next Solution” ของเสนาฯ กับแนวคิดพลิกเกม
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเป็นผู้นำในการค้นหาทิศทางใหม่เพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด เสนาฯ ไม่ได้มองหาแค่ทางรอด แต่เป็นการสร้างโอกาสใหม่ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาช่วยแก้ไข “ปัญหาการซื้อบ้าน” ของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้เปรียบเปรยโมเดลนี้ว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี นี่คือแนวคิดที่ก้าวข้ามการพัฒนาโครงการแบบเดิม ๆ สู่การเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตและสร้างโอกาสให้ลูกค้าอย่างแท้จริง
หัวใจสำคัญของ Next Solution ประกอบด้วยกลไกอันชาญฉลาดสองส่วน คือ LivNext และ RentNext ซึ่งออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าที่มีปัญหาด้านเครดิตบูโรหรือขาดเงินดาวน์ เริ่มจาก LivNext หรือโครงการ “เช่าออมบ้าน” แนวคิดนี้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าเข้ามาผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรนราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) การผ่อนชำระนี้ไม่เพียงช่วยให้ลูกค้าสร้างประวัติการเงินที่ดีขึ้น แต่ยังเป็นโอกาสในการ “ออม” เงินไปในตัว เพื่อเตรียมความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อบ้านจริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
กระบวนการทั้งหมดของ LivNext มีการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ และอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างเป็นระบบ นี่คือการสร้างวินัยทางการเงินและเสริมสร้างความเข้าใจในการจัดการหนี้สิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่อในอนาคต ผลลัพธ์ที่ได้นั้นน่าประทับใจอย่างยิ่ง ปัจจุบัน LivNext มีลูกค้าในระบบกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยแก้ปัญหาให้ลูกค้า แต่ยังสามารถรักษายอดขายที่อาจสูญไปได้กว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ ซึ่งนับเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวที่ชาญฉลาด
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่มอบความยืดหยุ่นและทางเลือกที่มากกว่าการเช่าแบบปกติ ลูกค้าที่เช่าที่อยู่อาศัยภายใต้โมเดลนี้มีโอกาสที่จะเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ถึง 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกที่จะย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ลดความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อ ให้เวลาในการตัดสินใจและสร้างความมั่นใจก่อนการผูกมัดระยะยาว เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง หรือผู้ที่ต้องการสะสมเงินดาวน์ไปพร้อมกับการอยู่อาศัย
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% สาเหตุหลักมาจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้ใหม่ ทำให้ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีดีมานด์ที่แข็งแกร่ง เช่น อสังหาริมทรัพย์พระราม 9, บางนา, ใกล้แหล่งงานในนิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้การจัดการทรัพย์สินในรูปแบบนี้เป็นการเพิ่มมูลค่าและสร้างกระแสเงินสดได้อย่างยั่งยืน
ปรับยุทธศาสตร์องค์กรรับมือ 2025: รัดเข็มขัดและก้าวสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน
สำหรับปี 2025 เสนาฯ ได้วางแผนดำเนินกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากเฟสเดิม หรือที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้า แทนที่จะเร่งขยายพอร์ตเพิ่มเติม นี่คือแนวทางที่คำนึงถึงสภาพคล่องของบริษัทเป็นหลัก และมุ่งเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ปัจจุบัน เสนาฯ มีคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่กว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม กลยุทธ์คือการปรับปรุงและรีโนเวทคอนโดกรุงเทพและยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การปรับเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่แท้จริงในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ดร. เกษรา ย้ำว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือมุมมองที่สะท้อนถึงการปรับตัวและมองหานวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสิ่งใหม่ แต่คือการเติมมูลค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่ให้ตอบโจทย์ยุคสมัย เป็นกลยุทธ์การตลาดอสังหาที่ชาญฉลาดในการสร้างความแตกต่างและดึงดูดลูกค้าในตลาดที่แข่งขันสูง
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ให้ความสำคัญและมุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่การสร้างภาพลักษณ์ แต่เป็นการลงทุนเพื่ออนาคต ดร. เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ เพื่อช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย และยังเป็นการตอบโจทย์ความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค การเป็นเจ้าของบ้านประหยัดพลังงานจึงเป็นจุดขายที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับโครงการบ้านบางใหญ่และโครงการในทำเลอื่นๆ ที่เสนาฯ พัฒนา
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการบริหารจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างครบวงจร การส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนนี้ไม่เพียงเป็นประโยชน์ต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับแบรนด์และโครงการในระยะยาว ทำให้เสนาฯ กลายเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ใส่ใจในทุกรายละเอียดของการอยู่อาศัย
มุมมองเชิงนโยบายและแนวทางการฟื้นฟูตลาด
เมื่อพูดถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร. เกษรา ชี้ให้เห็นว่ามาตรการของรัฐบาลที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ส่วนใหญ่เป็นเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงลิ่ว และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลในทางปฏิบัติ จะเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยปลดล็อกภาระของผู้บริโภคและเพิ่มกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อบ้าน การลดดอกเบี้ยจะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกลับมาคึกคักอีกครั้ง การฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องอาศัยความร่วมมือทั้งจากภาครัฐและเอกชนในการสร้างรากฐานที่มั่นคงและยั่งยืน
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์: โอกาสลงทุนอสังหาและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
ท้ายที่สุด ดร. เกษราเน้นย้ำว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการที่จะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้นำเสนอนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านกลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่ากระบวนการอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และยังเป็นการสร้างโอกาสลงทุนอสังหาที่ยั่งยืนสำหรับนักลงทุนที่มองเห็นคุณค่าของการช่วยเหลือสังคมควบคู่ไปกับการเติบโตทางธุรกิจ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีศักยภาพที่จะเติบโตได้ แต่จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างสรรค์และไม่ยึดติดกับรูปแบบเดิมๆ การทำความเข้าใจ “ปัญหาการซื้อบ้าน” ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และการนำเสนอโซลูชันที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกกำลังซื้อที่ซ่อนอยู่ และขับเคลื่อนตลาดให้เดินหน้าต่อไปอย่างยั่งยืน การนำเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์หรือ PropTech เข้ามาช่วยในการวิเคราะห์ข้อมูล ปรับปรุงประสบการณ์ลูกค้า และเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยเร่งที่สำคัญ
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าอย่างเป็นรูปธรรม จึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต โอกาสลงทุนอสังหาไม่ได้อยู่ที่แค่การสร้างโครงการใหม่ แต่คือการสร้างมูลค่าเพิ่มและทางเลือกให้กับผู้บริโภคอย่างชาญฉลาด
พร้อมที่จะสำรวจโอกาสและนวัตกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่แล้วหรือยัง?
ในฐานะผู้ที่เข้าใจภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง เราขอเชิญชวนท่านศึกษาแนวทางและนวัตกรรมเหล่านี้เพิ่มเติม เพื่อนำไปปรับใช้ในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือการตัดสินใจซื้อบ้านในอนาคต หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาด้านสินเชื่อบ้านหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัย ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายได้อย่างมั่นใจ ไม่ว่าจะเป็นการมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือบ้านในฝันที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงโอกาสที่รออยู่ตรงหน้า และร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปข้างหน้าอย่างยั่งยืน.
