ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่ได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 ที่ดูเหมือนจะจุดประกายการเติบโตได้อีกครั้ง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายอันคึกคักในไตรมาส 4 ซึ่งเป็น “ไฮซีซั่น” ของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และสำรวจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร พร้อมทั้งค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตามอง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือคิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้น คือมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด Top 10 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริชิงชัย, AP ทิ้งห่างเล็กน้อย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายที่แท้จริง เราจำเป็นต้องเจาะลึกที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวมที่อาจรวมรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาด้วย การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายนี้ จะทำให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงมีจำนวนมากถึง 30 จาก 41 บริษัท
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด Top 10 กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์, แสนสิริตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด, ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นอันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายสูง และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการ บ้านเดี่ยวราคาถูก และ คอนโดมิเนียมมือสอง ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือเมืองใหญ่อื่นๆ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างแท้จริง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดเช่นนี้ หรือต้องการหาโซลูชั่นในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า หรือ ทาวน์เฮาส์ให้เช่า เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่ทันสมัยที่สุด เพื่อช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายการลงทุนของคุณได้อย่างมีประสิทธิภาพ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
