กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน: ทางออกแห่งความยั่งยืนในยุควิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ภาคอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญอยู่นั้น นับเป็นความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใดๆ ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามรอบปกติ แต่คือแรงกดดันจากหลากหลายมิติ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรง ทำให้ปัญหา “กู้บ้านไม่ผ่าน” กลายเป็นปรากฏการณ์ที่ฉุดรั้งการเติบโตของตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาเข้าถึงง่าย หรือ “ตลาดแมส” ซึ่งเป็นฐานสำคัญของภาคธุรกิจนี้ การค้นหา “กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” จึงไม่ได้เป็นเพียงทางเลือก แต่เป็น “ความอยู่รอด” และ “โอกาส” ที่จะสร้างความแตกต่างในตลาดปี 2568-2569
วิกฤตการณ์ “กู้บ้านไม่ผ่าน”: แรงสะท้อนจากเศรษฐกิจที่เปราะบาง
ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางสถิติที่พุ่งสูงขึ้น แต่สะท้อนถึงปัญหาสุขภาพเศรษฐกิจระดับครัวเรือนที่รุนแรงกว่าที่คิด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ ที่เคยเป็นแหล่งรวมโครงการบ้านจัดสรรยอดนิยม อาจพุ่งสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมในเมืองก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% หรือมากกว่านั้น ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ว่าผู้คนไม่อยากมีบ้าน แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วงก็บีบรัดกำลังซื้อของผู้บริโภค จนแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะหนี้ก้อนใหญ่อย่างสินเชื่อบ้าน
ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือแม้แต่นักลงทุน เราต้องเข้าใจว่าวิกฤตการณ์นี้กระทบทั้งห่วงโซ่อุปทานของธุรกิจ ตั้งแต่สถาบันการเงินที่ต้องระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ผู้บริโภคที่หมดโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ และกฎเกณฑ์ด้านความยั่งยืนที่เข้มงวดขึ้น ความฝันที่จะมีบ้านหลังแรกจึงกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเร่งปรับตัวและคิดค้น กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน ที่สร้างสรรค์และตอบโจทย์อย่างแท้จริง
“Next Solution”: นวัตกรรมทางการเงินที่จุดประกายความหวัง
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันมหาศาล บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงวิสัยทัศน์ที่โดดเด่นด้วยการนำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นกลไกที่ปฏิวัติแนวคิดการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในยุคสมัยใหม่ โดยมีเป้าหมายหลักในการ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้าสามารถก้าวขึ้นมาเป็นเจ้าของบ้านได้จริง แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาหลุดออกจากระบบและต้องวนเวียนกับการเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี นี่คือหนึ่งในสุดยอด กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน ที่ควรค่าแก่การศึกษา
หัวใจสำคัญของ “Next Solution” คือการผสมผสานนวัตกรรมทางการเงินและโซลูชั่นที่อยู่อาศัยเข้าด้วยกันอย่างลงตัว ผ่านสองกลไกหลัก ได้แก่ LivNext และ RentNext
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” สร้างเครดิต ปลดล็อกโอกาส
LivNext หรือโครงการ “เช่าออมบ้าน” คือคำตอบสำหรับผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อให้มีโอกาสกู้บ้านผ่าน โมเดลนี้ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกจาก “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” ให้กลายเป็น “ยอดขาย” ในอนาคต โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่เข้าถึงได้ เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
กลไกสำคัญคือการช่วยลูกค้า “สร้างเครดิต” ที่ดีขึ้น ในช่วง 2-3 ปีที่รอวันกู้ผ่าน โดยบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย และเป็นบริษัทในเครือเสนาฯ จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการตรวจสอบและวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าอย่างใกล้ชิด รวมถึงติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เพื่อปรับปรุงประวัติทางการเงินให้แข็งแกร่งขึ้น
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ใช่แค่ตัวเลขที่น่าประทับใจ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ จากลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่เป็นหลักฐานที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการ “เวลา” และ “โอกาส” ในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง และเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพของ กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน ที่มุ่งเน้นการเสริมสร้างศักยภาพลูกค้าอย่างยั่งยืน
ในมุมมองธุรกิจ LivNext ช่วยรักษาฐานยอดขายที่อาจสูญเสียไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท และยังส่งผลให้ฐานลูกค้าขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการมีบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น หากปลดล็อกได้ กำลังซื้อที่แท้จริงจะกลับคืนมา
RentNext: ความยืดหยุ่นที่มากกว่าการเช่า เพื่อโอกาสในการเป็นเจ้าของ
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าที่มากกว่าการเช่า” โดยมอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจมาซื้อเป็นเจ้าของได้ในอนาคต จุดเด่นคือการนำค่าเช่ามาหักลดเงินต้นได้ 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือโซลูชั่นการเงินบ้านที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ยังลังเลหรือไม่แน่ใจในความสามารถทางการเงิน แต่ต้องการล็อคราคาหรือสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของไว้ก่อน
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9 บางนา นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นแหล่งงานและสถานศึกษาที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้กลยุทธ์นี้มีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่
การปรับตัวเชิงกลยุทธ์: รัดเข็มขัด สร้างมูลค่าจากสิ่งที่มี
ในสภาวะที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน การปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมถือเป็นหัวใจสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2569 เสนาฯ ได้เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ถูกเลื่อนมาจากปีก่อน หรือเป็นการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะเร่งขยายพอร์ตเพิ่มเติม นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสูงสุด
สิ่งที่เราเห็นคือการหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การนำมาปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป นี่ไม่ใช่แค่การ “ระบายสต็อก” แต่คือการ “สร้างมูลค่าเพิ่ม” และ “ตอบโจทย์” ได้ดียิ่งขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นด้วยกับแนวคิดของ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ที่ว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือการสะท้อนถึงการคิดนอกกรอบและการมองหาโอกาสในการพัฒนานวัตกรรมอสังหาฯ และ กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน แม้จะไม่มีโครงการใหม่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของการปรับปรุงและรีโนเวตทรัพย์สินเดิมจึงเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าจับตามองในสภาวะเช่นนี้
ขับเคลื่อนด้วยความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อชีวิตที่ดีกว่า
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืนอสังหาฯ” ซึ่งเป็นเมกะเทรนด์ระดับโลกและกำลังเข้ามามีบทบาทอย่างยิ่งในการตัดสินใจของผู้บริโภคในปี 2568 และในอนาคต ดร.เกษราได้ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การปฏิบัติตามหลัก ESG (Environmental, Social, and Governance) แต่ยังเป็นการช่วยลดภาระค่าครองชีพให้กับผู้อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งตอบโจทย์วิกฤตค่าครองชีพที่สูงขึ้นอย่างชัดเจน
การลงทุนในพลังงานสะอาดและโซลาร์เซลล์ในบ้านพักอาศัยจะช่วยลดค่าไฟฟ้า ซึ่งเป็นภาระประจำที่สำคัญของครัวเรือน นอกจากนี้ แบตเตอรี่เก็บพลังงานยังช่วยเพิ่มความมั่นคงทางพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ขณะเดียวกัน บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือปัจจัยสำคัญที่สร้างความน่าเชื่อถือและความแตกต่างในตลาดอสังหาฯ ที่มีการแข่งขันสูง
บทบาทภาครัฐและอนาคตของตลาดอสังหาฯ ไทย
มุมมองจากผู้บริหารที่มีประสบการณ์สูงอย่าง ดร.เกษรา สะท้อนให้เห็นว่า แม้มาตรการรัฐที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะถูกนำมาใช้แล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจำเป็นเร่งด่วนคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศ โดยเฉพาะปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดปัญหา กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน
หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้ามาบริหารจัดการหนี้เสียของครัวเรือน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริงได้ จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล เพราะจะเป็นการปลดล็อกภาระที่รัดตัวผู้คนอยู่ นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาฯ ผมมองว่าการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ภาครัฐควรออกมาตรการที่ครอบคลุมและยืดหยุ่น เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของกำลังซื้อและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ต้องคิดค้นนวัตกรรมและโซลูชั่นทางการเงินที่สามารถช่วยให้คนไทยเข้าถึงการมีบ้านได้จริง
บทสรุปและก้าวต่อไป: สร้างโอกาสในวิกฤต
วิกฤตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ อาจดูเหมือนเป็นอุปสรรค แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ มันคือ “โอกาส” ที่จะผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงและสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ ผู้ประกอบการที่ปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้นำเสนอ กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน ผ่านโมเดล Next Solution จะเป็นผู้ที่สามารถประคับประคองธุรกิจและสร้างความยั่งยืนในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนในทำเลทอง ยังคงเป็นรากฐานสำคัญของการสร้างความมั่นคงในชีวิตและทรัพย์สิน แต่ในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ การตัดสินใจต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและความเข้าใจในกลไกตลาดที่ซับซ้อน ผู้บริโภคเองก็ต้องเตรียมความพร้อมและทำความเข้าใจเครื่องมือทางการเงินใหม่ๆ ที่จะช่วยให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการสร้างเครดิตและปรับปรุงสถานะทางการเงิน แต่การวางรากฐานที่มั่นคงนี้จะนำไปสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนในอนาคต
ตลาดอสังหาฯ ไทยอาจต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว แต่การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้า ถือเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที นี่คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะศึกษาโมเดลและ กลยุทธ์อสังหาฯ แก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน ที่เป็นนวัตกรรมเหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ เพื่อค้นหาโซลูชั่นที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เพื่อให้คุณสามารถก้าวไปสู่การมีบ้านในฝันได้อย่างมั่นคง.
