กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2025: ไขรหัสการสร้างโอกาสในยุคแห่งความท้าทาย สู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงพลวัตอันซับซ้อนและบางครั้งก็ผันผวนของตลาดแห่งนี้อย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมมรสุมลูกใหญ่ ทั้งจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เพียงแค่เอาตัวรอด แต่ยังสามารถสร้างโอกาสและปลดล็อกศักยภาพให้กับผู้ซื้อ จึงกลายเป็นภารกิจสำคัญของผู้ประกอบการยุคใหม่ ซึ่งหนึ่งในผู้เล่นที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ได้นำเสนอแนวคิด “Next Solution” อันชาญฉลาด เพื่อตอบโจทย์ Pain Point ของคนอยากมีบ้านในวันนี้
ภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความจริงที่ต้องเผชิญ
เรากำลังยืนอยู่บนจุดเปลี่ยนสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่หลังวิกฤตการณ์โลก ประจวบกับการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อสกัดเงินเฟ้อ ทำให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มตลาดแมส ซึ่งเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ที่มีความต้องการ การเป็นเจ้าของบ้าน สูง แต่กลับต้องเผชิญกับอุปสรรคด้าน สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดมากขึ้น ข้อมูลจากสถาบันการเงินชี้ชัดว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) สำหรับโครงการแนวราบในบางพื้นที่พุ่งสูงถึง 70-80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทายอันมหาศาล
ความกดดันนี้ไม่ได้เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ตรงกันข้าม ความฝันในการมีบ้านหลังแรกยังคงเป็นเป้าหมายหลักของคนไทยจำนวนมาก แต่ปัญหาคือ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบจากหลายสาเหตุ:
หนี้ครัวเรือนสูง: ภาระหนี้สินเดิมที่สะสมมานาน ทั้งสินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ได้กัดกินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภค จนเหลือพื้นที่สำหรับการขอ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ใหม่น้อยลงมาก DSR (Debt Service Ratio) ที่เกินเกณฑ์กลายเป็นกำแพงสำคัญ
รายได้ไม่เติบโตทันราคาบ้าน: แม้เศรษฐกิจจะมีการขยับตัว แต่การเติบโตของรายได้ประชากร โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย ยังคงไล่ตามราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นไม่ทัน ส่งผลให้การเข้าถึงราคาบ้านที่เหมาะสมยากลำบาก
เกณฑ์สินเชื่อเข้มงวด: ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ทบทวนคุณสมบัติของผู้กู้อย่างละเอียดถี่ถ้วนขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงหนี้เสียในพอร์ตของตน ซึ่งเป็นผลพวงจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าสถานการณ์นี้ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใด” เพราะไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวงจรปกติ แต่เป็นภาวะขาลงที่ยืดเยื้อและกดดันทุกส่วนของห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้พัฒนาโครงการ ไปจนถึงผู้บริโภค นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ต้องอาศัย กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่แตกต่างและสร้างสรรค์เพื่อพลิกเกม
“Next Solution”: กลไกปฏิวัติการเป็นเจ้าของบ้านของเสนาฯ
เสนาฯ ตระหนักดีถึงวิกฤตการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” และได้พัฒนา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ชื่อว่า “Next Solution” ขึ้นมา เพื่อเป็น “บันได” ให้ลูกค้าสามารถก้าวขึ้นมาเป็นเจ้าของบ้านได้ แทนที่จะปล่อยให้ความฝันของพวกเขาหลุดลอยไป โมเดลนี้ประกอบด้วยสองส่วนหลักคือ LivNext และ RentNext ซึ่งเป็นการผสมผสานนวัตกรรมทางการเงินเข้ากับความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง
LivNext: โครงการเช่าออมบ้านเพื่อสร้างโอกาสทางการเงิน
LivNext คือหัวใจสำคัญของ “Next Solution” เป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งแก้ปัญหาหลักคือการสร้างเครดิตและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ที่เคยถูกปฏิเสธ โดยมีกลไกที่น่าสนใจดังนี้:
เช่าไป ผ่อนไป สร้างเครดิต: ลูกค้าจะทำสัญญา “เช่าออมบ้าน” กับโครงการ โดยมีเงื่อนไขการผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งจะถูกนำไปใช้ในการสร้างประวัติการชำระที่ดีผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) นี่คือการสร้าง “เครดิตที่ดี” ขึ้นมาใหม่จากศูนย์
กระบวนการติดตามและให้คำแนะนำ: เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่ร่วมมือกับ “เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย คอยวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้าน การวางแผนการเงินซื้อบ้าน อย่างใกล้ชิด เช่น การลดหนี้ที่ไม่จำเป็น การจัดการค่าใช้จ่าย เพื่อให้ลูกค้ามีความพร้อมสูงสุดในการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า นี่คือการ ปรึกษาสินเชื่อบ้าน ในรูปแบบเชิงรุก
พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: จากสถิติที่น่าประทับใจ LivNext สามารถเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายได้จริง ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิตภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขนี้เป็นเครื่องยืนยันว่าผู้ที่ “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้แข็งแกร่งเท่านั้น
คุณค่าทางธุรกิจและสังคม: นอกจากมูลค่าทางธุรกิจที่ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท LivNext ยังสร้างผลกระทบเชิงบวกทางสังคมอย่างมหาศาล ด้วยการเปิดประตูสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับกลุ่มคนที่เคยหมดหวัง ฐานลูกค้าของโครงการยังขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการบ้านไม่เคยลดลง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิต
RentNext: ยืดหยุ่นสู่การเป็นเจ้าของที่เหนือกว่าการเช่า
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นอีกหนึ่ง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ความยืดหยุ่นแก่ลูกค้า โดยการให้เช่าพร้อมสิทธิ์ในการซื้อ (Rent-to-Buy) โมเดลนี้ถูกออกแบบมาเพื่อลดความลังเลใจในการตัดสินใจซื้อ และเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคที่อาจยังไม่แน่ใจในแผนระยะยาว:
เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์: สิ่งที่ทำให้ RentNext แตกต่างคือการนำค่าเช่ามาหักจากเงินต้น 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือ โอกาสลงทุนบ้าน ที่มีความเสี่ยงต่ำ และเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจผูกมัด
เพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์: โมเดลนี้ช่วยให้เสนาฯ สามารถสร้างรายได้จาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีอยู่เดิม โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น ย่านใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือนิคมอุตสาหกรรม การเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) เช่นนี้ ทำให้ Gross Margin ของ RentNext สูงถึง 80% ซึ่งเป็นผลมาจากการลดต้นทุนการตลาดและการบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่: RentNext ตอบสนองต่อเทรนด์การใช้ชีวิตที่เน้นความยืดหยุ่นและลดภาระผูกพันระยะยาว แต่ยังคงเปิดโอกาสให้เข้าถึง การเป็นเจ้าของบ้าน ได้ในอนาคต
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: รัดเข็มขัดและพัฒนาอย่างยั่งยืน
นอกจากการสร้างโอกาสให้กับลูกค้าแล้ว เสนาฯ ยังได้ปรับ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมขององค์กรเพื่อรับมือกับภาวะตลาดที่ยังคงผันผวนในปี 2569:
ชะลอการเปิดโครงการใหม่ เน้นบริหารสต็อก: ผู้ประกอบการรายนี้เลือกที่จะลดการเปิดโครงการใหม่ลง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิมแทนการขยายพอร์ตอย่าง aggressively การตัดสินใจนี้เป็นการรักษาเสถียรภาพทางการเงินและสภาพคล่องของบริษัทให้แข็งแกร่งที่สุด โดยหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและ ระบายสต็อก สินค้าคงคลังที่มีอยู่มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรกว่า 5,000 ยูนิต
ปรับปรุงสินค้าให้ตรงใจตลาด: สิ่งที่น่าสนใจคือ เสนาฯ ไม่ได้หยุดนิ่งกับการขายสต็อกเดิม แต่ยังคงมีการ “พัฒนา” สินค้าคงคลังเหล่านั้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ภายใน หรือการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้ บ้านพร้อมอยู่ เหล่านั้นสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน นี่คือบทพิสูจน์ว่า กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาดไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยโครงการใหม่เสมอไป แต่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่จับต้องได้อยู่แล้ว
โปรโมชั่นบ้าน และราคาพิเศษ: ในช่วงนี้ ผู้ประกอบการหลายรายรวมถึงเสนาฯ อาจมีการออก โปรโมชั่นบ้าน และข้อเสนอพิเศษเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ซึ่งนักลงทุนและผู้ซื้อควรจับตามองเพื่อหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่คุ้มค่า
ความยั่งยืน: หัวใจสำคัญของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
อีกหนึ่งเทรนด์ที่ไม่สามารถมองข้ามได้และเป็นหัวใจสำคัญของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในยุค 2025 คือ “ความยั่งยืน” เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในเรื่องนี้อย่างเป็นรูปธรรม:
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่มาตรฐานใหม่: บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์เทรนด์ พลังงานสะอาด และความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อมของผู้บริโภค แต่ยังช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ด้านไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยได้ในระยะยาว ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในยุคที่ค่าใช้จ่ายพลังงานผันผวน การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ต้องการเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอย่างรอบด้าน
Waste Management และการพัฒนาอย่างรับผิดชอบ: นอกจากเรื่องพลังงานแล้ว บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของตนในฐานะ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่รับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมอย่างแท้จริง การ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนึงถึงความยั่งยืนเป็นสิ่งที่ลูกค้าในปัจจุบันให้ความสำคัญมากขึ้น และจะกลายเป็นปัจจัยสร้างความแตกต่างที่สำคัญในอนาคต
บทบาทภาครัฐและการฟื้นฟูกำลังซื้อ: เติมเต็มกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ สิ่งที่สำคัญไม่แพ้ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของภาคเอกชน คือบทบาทของภาครัฐในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างเพื่อฟื้นฟูกำลังซื้อของผู้บริโภค:
แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: มาตรการที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ที่เกิดผลจริง จะช่วยปลดล็อกภาระทางการเงินให้ผู้บริโภคและเพิ่มความสามารถในการกู้ซื้อบ้านได้อย่างมหาศาล
ผ่อนคลายสินเชื่อ: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยลดต้นทุน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และมีผลโดยตรงต่อค่า DSR ทำให้ลูกค้ามีโอกาส “กู้ผ่าน” ได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ การทบทวนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ก็อาจช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในระยะสั้นได้
ส่งเสริมการวางแผนการเงิน: การให้ความรู้ด้าน การเงินส่วนบุคคล และ การออม ตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งให้กับประชาชน และลดปัญหาการ “กู้ไม่ผ่าน” ในระยะยาว
สรุปและก้าวต่อไป
ในห้วงเวลาที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน การปรับตัวเชิงรุกและมองหานวัตกรรมเพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสเข้าถึง การเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น คือสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำ และเป็นแกนหลักของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืน
เสนาฯ ด้วย “Next Solution” ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและความเข้าใจอย่างลึกซึ้งใน Pain Point ของผู้บริโภค การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพทางการเงินให้กับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการสร้างเครดิตผ่าน LivNext หรือการให้ความยืดหยุ่นในการตัดสินใจผ่าน RentNext ล้วนเป็นแนวทางที่น่าชื่นชม และเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการเตรียมความพร้อม แต่ก็เป็นการสร้างเส้นทางที่โปร่งใสและเป็นไปได้จริง
ในฐานะ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าแนวทางเช่นนี้จะช่วยให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค พร้อมกับการยึดมั่นในหลักความยั่งยืน จะเป็นผู้ชนะในสมรภูมินี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมีความฝันที่จะเป็น เจ้าของบ้าน ไม่ว่าจะเป็น บ้านพร้อมอยู่ หรือโครงการในอนาคต ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลและ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างสรรค์เช่นนี้อย่างใกล้ชิด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อ การวางแผนการเงินซื้อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณ เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านกลายเป็นความจริงที่จับต้องได้ในท้ายที่สุด อย่ารอช้าที่จะค้นพบหนทางที่ใช่สำหรับคุณในยุคแห่งโอกาสนี้.
