เจาะลึกกลยุทธ์อสังหาฯ ปี 2025: แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน ในยุคแห่งการปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญนั้น อาจกล่าวได้ว่าท้าทายยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใดๆ ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มตลาดแมสหรือผู้ซื้อบ้านหลังแรก ความฝันในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องยากเย็นแสนเข็ญ ด้วยอุปสรรคสำคัญที่เรียกว่า “กู้ไม่ผ่าน” ซึ่งพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอนและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับน่าเป็นห่วง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสและนวัตกรรมใหม่ๆ เกิดขึ้นเสมอ และนี่คือสิ่งที่บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เสนาฯ กำลังพิสูจน์ให้เห็น ด้วยการนำเสนอ “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็น “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ที่เปิดประตูบานใหม่ให้กับผู้บริโภคที่เคยสิ้นหวัง โมเดลนี้สะท้อนความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึง Pain Point ของลูกค้าและการปรับตัวที่จำเป็นสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 และต่อจากนี้ไป
ถอดรหัสวิกฤต “กู้ไม่ผ่าน”: เมื่อฝันอยากมีบ้านกลายเป็นภาพลวงตา
ปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในปี 2025 ความรุนแรงของมันได้ทวีคูณขึ้นอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน จากประสบการณ์ตรงและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด ผมพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในบางทำเล โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบยอดนิยมอย่างบางใหญ่ หรือคอนโดมิเนียมในทำเลเมืองอย่างพระราม 9 หรือบางนา พุ่งสูงแตะระดับ 50-80% เลยทีเดียว นี่ไม่ใช่เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง แต่เป็นเพราะ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ถูกบั่นทอนลงอย่างหนัก
ปัจจัยหลักๆ ที่เป็นต้นตอของวิกฤตนี้มาจากหลายด้าน:
ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว: ตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยยังคงอยู่ในระดับสูง กดดันให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ของผู้ขอสินเชื่อ
รายได้ที่ไม่สัมพันธ์กับราคาบ้าน: แม้เศรษฐกิจจะมีการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่การเติบโตของรายได้เฉลี่ยของคนส่วนใหญ่กลับไม่ทันกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพที่เหมาะกับการอยู่อาศัย
เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น: ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต่างๆ ได้ปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อให้เข้มงวดขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในระบบ
ขาดความรู้ความเข้าใจด้านการเงิน: ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อย โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ยังขาดความรู้พื้นฐานในการบริหารจัดการเครดิต การสร้างประวัติทางการเงินที่ดี หรือแม้กระทั่งการเตรียมความพร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
วิกฤตเหล่านี้ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ผู้บริโภค แต่ยังลามไปถึงห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดของอุตสาหกรรม ตั้งแต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง การหา “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ที่เป็นไปได้จริงจึงเป็นวาระเร่งด่วนที่ต้องได้รับการแก้ไข
“Next Solution”: นวัตกรรมที่พลิกเกมอสังหาฯ และสร้าง “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ที่จับต้องได้
เสนาฯ ได้ก้าวออกมาเป็นผู้บุกเบิกด้วยโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการตอบโจทย์วิกฤต “กู้ไม่ผ่าน” ด้วยแนวคิดที่แตกต่างออกไป แทนที่จะมองว่าลูกค้ากลุ่มนี้เป็นผู้ที่ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่กลับมองว่าพวกเขาเป็นผู้ที่ “ต้องการเวลาและเครื่องมือในการเตรียมพร้อม” โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกสำคัญคือ LivNext และ RentNext ซึ่งออกแบบมาเพื่อสร้างเครดิตและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
LivNext (เช่าออมบ้าน): บันไดสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง
LivNext คือหัวใจของ Next Solution เป็นโครงการ “เช่าออมบ้าน” ที่ผสานแนวคิดการเช่ากับการสร้างเครดิตเข้าด้วยกันอย่างชาญฉลาด จากประสบการณ์ของผม นี่คือหนึ่งในโซลูชันที่น่าจับตาที่สุดในตลาด สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่มุ่งช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรกอย่างแท้จริง
กลไกการทำงาน: ลูกค้าจะผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ (ประมาณ 1.8% ซึ่งถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ในตลาดทั่วไป) ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นพันธมิตรสำคัญ การชำระเงินอย่างสม่ำเสมอในลักษณะนี้เป็นการสร้างประวัติทางการเงินที่ดี และที่สำคัญ เสนาฯ ยังมีบริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย คอยให้คำแนะนำและประเมินศักยภาพทางการเงินของลูกค้าอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน ทำให้ลูกค้าสามารถวางแผนการเงินได้อย่างถูกต้อง
การสร้างเครดิตที่จับต้องได้: LivNext แก้ Pain Point เรื่องเครดิตบูโรไม่ดี หรือไม่มีประวัติเครดิต ด้วยการเปลี่ยน “ค่าเช่า” ให้กลายเป็น “การออม” และ “การสร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดี” ในระยะเวลา 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เพียงพอให้ลูกค้าสามารถปรับฐานข้อมูลทางการเงิน เตรียมความพร้อมด้านเอกสาร และเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับตัวเองในการยื่นกู้จริง
ผลลัพธ์ที่โดดเด่น: ปัจจุบัน LivNext มีลูกค้าราว 1,000 ยูนิต และที่น่าประทับใจคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ว่าโมเดลนี้ใช้ได้ผลจริง ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังช่วยให้ฐานลูกค้าขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าความต้องการ ซื้อบ้านหลังแรก ในกลุ่มที่ราคาเข้าถึงได้ยังคงมีอยู่สูง แต่ติดที่เงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นทั้ง “ที่ปรึกษาการเงินอสังหาริมทรัพย์” และ “ทางออก” ให้กับผู้ที่ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่านทำไง
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่เข้าใจชีวิต
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นสูงสำหรับลูกค้าที่ไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจ การจัดการสินทรัพย์ ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดคือหัวใจสำคัญของโมเดลนี้
ความยืดหยุ่นในการตัดสินใจ: ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยไปก่อน และหากตัดสินใจ ซื้อบ้านหลังแรก ในยูนิตเดิม ค่าเช่าที่จ่ายไปจะถูกนำมาหักจากเงินต้น 100% แต่หากเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักได้ 50%
ลดความเสี่ยง: โมเดลนี้ช่วยลดความเสี่ยงให้กับลูกค้าที่อาจยังไม่พร้อมผูกมัดระยะยาว แต่ก็ไม่อยากให้เงินค่าเช่าสูญเปล่า เสนาฯ เลือกใช้โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา เช่น รังสิต, นิคมอุตสาหกรรม, บางนา ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้สามารถสร้างรายได้จากสินทรัพย์เดิมได้อย่างมีประสิทธิภาพ ด้วย Gross Margin สูงถึง 80% เป็นการยืนยันว่ากลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์นี้ไม่เพียงตอบโจทย์ลูกค้า แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มให้องค์กร
ปรับตัวรับปี 2025: กลยุทธ์การบริหารจัดการและ “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน”
ย่างเข้าสู่ปี 2025 เสนาฯ ได้วางยุทธศาสตร์ที่ระมัดระวังและเน้นประสิทธิภาพเป็นหลัก โดยเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากเฟสเดิม หรือที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้าแทนที่จะขยายพอร์ตอย่าง aggressively การตัดสินใจนี้สะท้อนความเข้าใจในสถานการณ์ตลาดที่จำเป็นต้องรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรให้สูงสุด
บริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่: เสนาฯ มุ่งเน้นการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ ที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากกว่า 70% นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในการปรับปรุงและรีโนเวตยูนิตเดิม ปรับเปลี่ยน Layout และทำการตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้ประโยคหนึ่งที่น่าสนใจว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง นี่คือปรัชญาของการสร้างสรรค์ที่ไม่จำกัดอยู่แค่การเริ่มต้นใหม่ แต่เป็นการยกระดับสิ่งที่มีอยู่
ความยั่งยืนคือมาตรฐานใหม่: อีกหนึ่งเทรนด์ที่สำคัญและเสนาฯ ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือ “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” การติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลัง สะท้อนความมุ่งมั่นในการเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงสร้างที่อยู่อาศัย แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ด้วยการช่วยลดภาระค่าครองชีพจากค่าไฟ และสนับสนุนการใช้พลังงานสะอาด ซึ่งเป็นแนวทางที่สอดรับกับกระแสโลกและ ESG (Environmental, Social, Governance) ได้อย่างสมบูรณ์แบบ นอกจากนี้ การจัดการขยะ (Waste Management) ในทุกโครงการยังเป็นส่วนหนึ่งของความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่คือก้าวสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์อนาคต
มาตรการภาครัฐและทิศทางเศรษฐกิจ: ปัจจัยกำหนด “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ในอนาคต
ดร.เกษรา ได้ให้มุมมองที่เฉียบคมเกี่ยวกับบทบาทของภาครัฐในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่ามาตรการต่างๆ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองนั้นมีส่วนช่วย แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างที่เป็นรากฐานของวิกฤต “กู้ไม่ผ่าน”
จัดการหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อตึงตัว: หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้า ซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล เพราะเมื่อภาระหนี้เดิมลดลง DSR ก็จะดีขึ้น ทำให้โอกาสในการอนุมัติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สูงขึ้นตามไปด้วย
บทบาทของนโยบายการเงิน: การลดดอกเบี้ยนโยบายเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยบรรเทาความตึงเครียดในตลาด เพราะมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการกู้ยืมและ DSR ของลูกค้า ทำให้ธนาคารสามารถพิจารณาสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ทั้งยังช่วยกระตุ้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมอีกด้วย
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: ในภาวะที่ตลาดซื้อขายยากขึ้น โมเดลอย่าง RentNext ก็อาจจะช่วยให้ผู้ที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการปล่อยเช่าสามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้น และเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่กำลังมองหาช่องทางสร้างรายได้
อนาคตของ “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน”: การปรับตัวที่ยั่งยืน
จากประสบการณ์ของผม อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคของการปรับตัวเชิงรุก ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จจะไม่ใช่แค่ผู้สร้างบ้าน แต่จะต้องเป็นผู้ที่สร้าง “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ที่เข้าถึงได้และยั่งยืน
มุ่งเน้นลูกค้าเป็นศูนย์กลาง: การทำความเข้าใจ Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และการพัฒนาผลิตภัณฑ์หรือบริการที่ตอบโจทย์อย่างแท้จริง เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง Sena ได้แสดงให้เห็นแล้วว่า การให้คำปรึกษาการเงินซื้อบ้าน และการสร้างแพลตฟอร์มอย่าง LivNext สามารถเปลี่ยนผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นเจ้าของบ้านได้จริง
นวัตกรรมที่ไร้ขีดจำกัด: การคิดค้น Smart Home Technology การนำ โซลาร์รูฟท็อป และแบตเตอรี่มาใช้เป็นมาตรฐาน หรือแม้แต่การปรับปรุงสินทรัพย์เดิมให้มีมูลค่าเพิ่ม ล้วนเป็นนวัตกรรมที่จำเป็น ไม่ใช่เพียงแค่เทคโนโลยี แต่ยังรวมถึงโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ที่เปิดโอกาสให้ผู้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ความร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน: การผนึกกำลังกันระหว่างผู้ประกอบการ ภาครัฐ และสถาบันการเงินเป็นสิ่งสำคัญในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง และสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน
สรุป
วิกฤต “กู้ไม่ผ่าน” ที่ทุบตลาดอสังหาริมทรัพย์แมสในปี 2025 นี้ กำลังบีบให้ผู้ประกอบการต้องคิดนอกกรอบ เสนาฯ กับ “Next Solution” ของพวกเขา ได้นำเสนอ “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ที่น่าสนใจและพิสูจน์แล้วว่าใช้ได้ผลจริง ด้วยโมเดล LivNext และ RentNext เสนาฯ ไม่เพียงแต่ช่วยให้ลูกค้าสร้างเครดิตและมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น แต่ยังเป็นแบบอย่างของการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นประสิทธิภาพ การบริหารจัดการสินทรัพย์ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน
ในอนาคตอันใกล้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและความมุ่งมั่นที่จะเป็น “Life Long Trusted Partner” ผมเชื่อว่าเสนาฯ จะยังคงเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรม และเป็นผู้สร้าง “แนวทางเป็นเจ้าของบ้าน” ที่เข้าถึงได้สำหรับคนไทยต่อไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้าน หรือกำลังเผชิญกับอุปสรรคทางการเงินในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลและโครงการที่นำเสนอแนวคิดเช่นนี้อย่างละเอียด การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ การวางแผนการเงินที่ดี และการเตรียมความพร้อมด้านเครดิต คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความฝันในการมีบ้านเป็นของตัวเอง และสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การเรียนรู้และปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
