ปลดล็อกความฝันคนอยากมีบ้าน: กลยุทธ์เชิงรุกของเสนาฯ ฝ่าวิกฤต “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ในปี 2568-2569
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการพลิกผันของตลาดมาอย่างนับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ผู้คนจำนวนมากต้องเผชิญกับปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ถือเป็นความท้าทายที่แตกต่างและซับซ้อนอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับแมส (Mass Market) หรือกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาเอื้อมถึง ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง และภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ฝันของการมีบ้านของใครหลายคนต้องหยุดชะงักลง
ในภาวะเช่นนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้ฉายภาพความเป็นผู้นำและนักนวัตกรรม ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วยโครงการ “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) แนวคิดเหล่านี้ไม่ใช่แค่การตอบสนองต่อปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อช่วยลูกค้ากลุ่มนี้ให้สามารถสร้างเครดิต และเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน ถือเป็นก้าวสำคัญที่สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งใน Pain Point ของผู้บริโภคยุคใหม่ และความมุ่งมั่นที่จะเป็น “Life Long Trusted Partner” อย่างแท้จริง
วิกฤตกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน: โจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมขอยืนยันตามที่ ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้ว่า “สถานการณ์ปัจจุบันทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศต่างสัมผัสได้ ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นภาวะขาลงที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ตั้งแต่ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ความสามารถในการกู้ของลูกค้าที่ลดลง ไปจนถึงนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้ปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน กลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ฉุดรั้งการเติบโตของตลาด
เมื่อเจาะลึกถึงสาเหตุ ผมเห็นว่ามีหลายปัจจัยประกอบกัน:
หนี้ครัวเรือนสูงและรายได้ไม่สมดุล: ภาระหนี้ครัวเรือนของประเทศไทยอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ทำให้สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้บริโภคส่วนใหญ่เกินเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด ส่งผลให้แม้จะมีรายได้ประจำ แต่ก็ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายนัก เพราะธนาคารประเมินแล้วว่าความสามารถในการผ่อนชำระไม่เพียงพอต่อยอดหนี้รวม นี่คือปัจจัยหลักที่ทำให้หลายคนต้องเจอคำว่า กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน
นโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด: แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาตรการผ่อนคลาย LTV (Loan-to-Value) ชั่วคราวในช่วงที่ผ่านมา แต่สถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อบ้าน เนื่องจากความเสี่ยงเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนของรายได้ผู้กู้ ทำให้การพิจารณาสินเชื่อมีความเข้มข้นขึ้น การตรวจประวัติเครดิตบูโร ตลอดจนความมั่นคงของอาชีพและรายได้ถูกพิจารณาอย่างละเอียด
ราคาอสังหาฯ และต้นทุนที่อยู่อาศัย: แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านไม่ได้ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ความฝันในการเป็นเจ้าของ บ้านกรุงเทพ หรือ คอนโดกรุงเทพ ของคนรุ่นใหม่ยิ่งห่างไกลออกไปอีก เพราะรายได้ไม่สามารถเติบโตตามทันราคาอสังหาริมทรัพย์ได้
ตัวเลขที่ ดร. เกษรา ยกมาเป็นเครื่องยืนยันความหนักหน่วงของสถานการณ์ โดยเฉพาะอัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบอย่าง บ้านบางใหญ่ ที่พุ่งสูงถึง 80% หรือคอนโดมิเนียมที่มีตัวเลขเฉลี่ย 50% นั้น เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน การทำความเข้าใจปัญหาที่แท้จริงคือจุดเริ่มต้นของการหาทางออก มิฉะนั้นแล้วปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน จะยังคงเป็นกำแพงขวางกั้นตลาดต่อไป
Next Solution: กลไกขับเคลื่อนสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
เสนาฯ ได้ก้าวออกมาพร้อมกับ “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นนวัตกรรมที่น่าจับตาในอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในรอบหลายปี โมเดลนี้ไม่ใช่แค่การสร้างโครงการบ้าน แต่เป็นการสร้าง “บันได” ให้กับผู้ที่เคย กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ได้กลับเข้าสู่ระบบสินเชื่ออีกครั้ง
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต…ลดปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน
LivNext คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยมุ่งเน้นที่การสร้างเครดิตและวินัยทางการเงินให้กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย กลไกการทำงานคือ การให้ลูกค้าผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีเงินฝากของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
สิ่งที่ทำให้ LivNext โดดเด่นคือ:
การสร้างประวัติเครดิตเชิงบวก: การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอผ่านบัญชี ธอส. จะถูกบันทึกเป็นประวัติทางการเงินที่ดี ช่วยให้ลูกค้ามีเครดิตที่น่าเชื่อถือมากขึ้นในสายตาของสถาบันการเงิน เมื่อถึงเวลาที่ต้องยื่นขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จริงๆ ในอนาคต
การโค้ชด้านการเงิน: เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่ทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้คำแนะนำและตรวจสอบพฤติกรรมการเงินของลูกค้าอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน ช่วยให้ลูกค้าสามารถ วางแผนการเงินซื้อบ้าน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และแก้ไขจุดอ่อนทางการเงินที่อาจเป็นอุปสรรคต่อการ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ในอนาคต
สะพานเชื่อมสู่การมีบ้าน: ด้วยระยะเวลา 2-3 ปีที่ลูกค้าใช้ในการผ่อนออมและสร้างเครดิต LivNext กลายเป็นสะพานที่ช่วยให้ผู้ที่เคยถูกมองข้ามจากระบบสินเชื่อ ให้มีโอกาสกลับมาเป็นเจ้าของบ้านได้อีกครั้ง ตัวเลขความสำเร็จที่ลูกค้ากว่า 100 ยูนิต สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงภายในเวลาไม่ถึงสองปี จากลูกค้า LivNext ราว 1,000 ยูนิต เป็นเครื่องยืนยันถึงประสิทธิภาพของโมเดลนี้ และช่วยรักษาโอกาสในการขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท
ในมุมมองของผม LivNext ไม่ใช่แค่โปรแกรมการขาย แต่เป็นการลงทุนทางสังคมที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต และสร้างโอกาสให้กับผู้ที่อยากมีบ้านแต่ติดปัญหาเครดิต ช่วยให้การ ผ่อนบ้าน กลายเป็นเส้นทางที่จับต้องได้จริง
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext โมเดลการเช่าที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป โดยมอบความยืดหยุ่นและโอกาสในการเป็นเจ้าของให้กับผู้เช่าอย่างแท้จริง แนวคิดคือ การที่ลูกค้าสามารถนำค่าเช่ามาหักลดเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ
จุดเด่นของ RentNext:
ลดความเสี่ยงการตัดสินใจ: ลูกค้าสามารถทดลองอยู่อาศัยในโครงการจริงก่อนตัดสินใจซื้อ ช่วยให้มั่นใจว่าบ้านหรือ คอนโดพระราม 9 ที่เลือกนั้นตรงกับความต้องการและไลฟ์สไตล์
เปลี่ยนค่าใช้จ่ายเป็นเงินออม: ค่าเช่าที่เคยเป็นรายจ่ายที่ไม่คืนทุน กลับกลายเป็นเงินออมสำหรับดาวน์บ้าน ช่วยลดภาระในการหาเงินก้อนใหญ่ และทำให้การ กู้ซื้อบ้าน เป็นไปได้ง่ายขึ้น
ทำเลทอง ความเสี่ยงต่ำ: โครงการ RentNext มักตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือย่านธุรกิจสำคัญๆ อย่างเช่น คอนโดพระราม 9 หรือ บ้านรังสิต ทำให้โครงการมีผู้เช่าต่อเนื่องและมีรายได้ที่มั่นคง
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี อาจดูไม่มากนักเมื่อเทียบกับยอดขายโครงการใหญ่ แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการทรัพยากรให้เกิดประโยชน์สูงสุด และเป็นตัวอย่างที่ดีของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้หลากหลายมิติ
กลยุทธ์ปี 2568-2569: รัดเข็มขัด…แต่ไม่หยุดพัฒนา
สำหรับปี 2568-2569 เสนาฯ ได้วางยุทธศาสตร์การดำเนินงานอย่างรอบคอบและระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหรือเป็นเฟสถัดไปของโครงการเดิม แทนการขยายพอร์ตอย่าง aggressively การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงความเข้าใจในภาวะตลาดและการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
แต่การชะลอเปิดโครงการใหม่ไม่ได้หมายถึงการหยุดนิ่ง ดร. เกษรา ได้ย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” เสนาฯ กลับเลือกที่จะหันมาโฟกัสกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมีคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70%
กลยุทธ์นี้รวมถึง:
ปรับปรุงยูนิตเก่า: ไม่ใช่แค่การขายสต็อกเก่า แต่เป็นการรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย และทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้ายังคงตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่มองหา บ้านพร้อมอยู่ และสอดรับกับเทรนด์การอยู่อาศัยในปัจจุบัน
การเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินเดิม: การปรับปรุงและทำการตลาดใหม่ให้กับสินค้าคงคลัง เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินเดิม และช่วยให้โครงการเหล่านี้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่อาจยังเผชิญกับปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ได้ง่ายขึ้นผ่านโมเดล Next Solution
ก้าวสู่ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัย
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งสะท้อนผ่านการนำเสนอมาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัยที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตของผู้คน
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่ในบ้าน: ดร. เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคา Grand ของเสนาฯ ทุกหลังจะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ด้วยการลดค่าไฟฟ้า แต่ยังเป็นการตอบสนองต่อความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและเทรนด์ บ้านประหยัดพลังงาน ที่กำลังเติบโต
Waste Management: บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เพียงแค่สร้างที่อยู่อาศัย แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ และสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อสิ่งแวดล้อม การลงทุนใน โซลาร์เซลล์บ้าน และการจัดการของเสียสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวที่เหนือกว่าแค่ผลกำไร
บทบาทภาครัฐ: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นฟูตลาด
มุมมองของ ดร. เกษรา เกี่ยวกับบทบาทของภาครัฐนั้นสอดคล้องกับสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนในวงการ เศรษฐกิจไทย กำลังเรียกร้อง ซึ่งผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง การแก้ปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากภาครัฐด้วย:
แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: มาตรการที่สำคัญกว่าการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง คือการจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ที่เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และปลดล็อกศักยภาพของตลาด สินเชื่อบ้าน ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง
นโยบายดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะส่งผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือน และปรับปรุงสัดส่วน DSR ของผู้กู้ ทำให้ลูกค้ามีโอกาส กู้ซื้อบ้าน ได้ง่ายขึ้น และเข้าถึง สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ได้มากขึ้น
การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชน ไม่ว่าจะเป็นการ ปรึกษาสินเชื่อบ้าน ผ่านช่องทางที่หลากหลาย การส่งเสริมโครงการที่ช่วย แก้ปัญหาเครดิต หรือการสนับสนุนให้เกิด การจัดการหนี้ ที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นรากฐานสำคัญในการฟื้นฟูตลาด อสังหาริมทรัพย์ ให้กลับมาแข็งแกร่งอย่างยั่งยืน
สรุปและก้าวต่อไป: สร้างโอกาสในทุกวิกฤต
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าช่วงเวลาที่ท้าทายนี้คือโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสเข้าถึงระบบสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะรอให้ตลาดฟื้นตัวตามธรรมชาติ เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นแล้วถึงความกล้าหาญในการพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ผ่านกลยุทธ์ Next Solution ที่เป็นมากกว่าแค่การขาย แต่เป็นการสร้างเส้นทางที่มั่นคงให้ผู้ที่เคย กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง
แม้กระบวนการนี้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และสร้างความไว้วางใจที่ยั่งยืนระหว่างผู้ประกอบการและลูกค้า ซึ่งเป็นคุณค่าที่ประเมินมิได้
สถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ทำให้การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้า กลายเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังเผชิญกับปัญหา กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีนวัตกรรมและคำนึงถึงความยั่งยืน ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “Next Solution” ของเสนาฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ “LivNext” หรือ “RentNext” เพราะนี่คือแนวทางที่พิสูจน์แล้วว่าสามารถเปลี่ยนความฝันให้เป็นจริงได้ เพื่อให้คุณสามารถเป็นเจ้าของบ้านที่สมบูรณ์แบบสำหรับอนาคตอันใกล้ หากคุณมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาเพื่อ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคใหม่นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญและทีมงานของเสนาฯ เพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่ครบวงจร.
