กลยุทธ์ก้าวข้ามวิกฤตสินเชื่อ: เมื่อ “กู้บ้านไม่ผ่าน” ไม่ใช่จุดจบ แต่คือจุดเริ่มต้นของโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการพลิกผันของตลาดมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่รู้สึกว่ามีความท้าทายและซับซ้อนเท่าสถานการณ์ปัจจุบัน ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั่วโลกกำลังเผชิญกับคลื่นลมที่โหมกระหน่ำ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจผันผวน อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้บริโภค สิ่งเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อทั้งผู้พัฒนาโครงการและกลุ่ม คนซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง หรือที่เรียกว่าตลาดแมส ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงินสูงกว่า
ปัญหาที่หนักหนาสาหัสที่สุดในเวลานี้คือปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “กู้บ้านไม่ผ่าน” ซึ่งกลายเป็นเรื่องปกติจนน่าตกใจ ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคนจำนวนมากต้องสลายลง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุของปัญหานี้ พร้อมสำรวจแนวทางแก้ไขที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ริเริ่มนำเสนอ ด้วยนวัตกรรมที่เรียกว่า “Next Solution” ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แต่ยังเป็นการสร้างโมเดลธุรกิจใหม่ที่ตอบโจทย์ความยั่งยืนในระยะยาว
วิกฤตสินเชื่อภาคครัวเรือน: ต้นตอของปัญหา “กู้บ้านไม่ผ่าน” ที่บีบรัดตลาดอสังหาฯ
หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ ตั้งแต่การแพร่ระบาดของโรคระบาดใหญ่ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย รายได้ของประชากรส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้เกิดภาวะหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ แรงกดดันจากหนี้ก้อนเดิมทำให้ คนซื้อบ้าน มีภาระทางการเงินที่ตึงตัว และความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลเชิงลึกในอุตสาหกรรม เราพบว่าอัตราการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ในบางพื้นที่ของตลาดแนวราบ เช่น ย่านบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี เคยพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าทุกๆ 10 คนที่ยื่นเรื่องขอ กู้บ้าน จะมีเพียง 2 คนเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติ ส่วนในตลาดคอนโดมิเนียม แม้ตัวเลขอาจไม่สูงเท่า แต่ก็ยังคงอยู่ที่ระดับเฉลี่ย 50% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงมาก ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ว่าผู้คนไม่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่เป็นเพราะ “ความสามารถในการก่อหนี้” ที่ถูกจำกัดอย่างเข้มงวดจากสถาบันการเงิน เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากหนี้เสียในอนาคต ทำให้แม้จะมีบ้านในฝันที่อยากครอบครอง แต่สุดท้ายก็ต้องเจอทางตันจากปัญหา กู้บ้านไม่ผ่าน
ธนาคารและสถาบันการเงินได้เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเน้นไปที่สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) ที่ไม่ควรเกินเกณฑ์ที่กำหนด และประวัติทางการเงิน (Credit Score) ที่ต้องอยู่ในเกณฑ์ดีเยี่ยม ผู้ที่ทำงานอิสระ หรือมีรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอ ยิ่งเผชิญกับความท้าทายมากขึ้นในการขอ สินเชื่อบ้าน ด้วยสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหานวัตกรรมและกลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อช่วย คนซื้อบ้าน ให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน และเป็นหนทางที่จะช่วยฟื้นฟู ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง
“Next Solution”: บันไดทางออกสำหรับผู้ที่ “กู้บ้านไม่ผ่าน”
ท่ามกลางวิกฤตที่ดูเหมือนจะไร้ทางออก เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ริเริ่มโมเดล “Next Solution” ซึ่งเปรียบเสมือนการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าปีนขึ้นมา” แทนที่จะปล่อยให้ คนซื้อบ้าน หลุดออกจากระบบและต้องกลับไปสู่การเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมสถานการณ์ที่ กู้บ้านไม่ผ่าน ให้กลายเป็นยอดขายที่สร้างสรรค์และยั่งยืน โดยมีกลไกสำคัญสองส่วนคือ “LivNext” และ “RentNext”
LivNext: พลิกวิกฤต “กู้บ้านไม่ผ่าน” สู่โอกาสสร้างเครดิตด้วย “เช่าออมบ้าน”
LivNext หรือ “โครงการเช่าออมบ้าน” เป็นหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าที่เคยถูก ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ หรือยังไม่มีคุณสมบัติเพียงพอในการยื่นกู้ธนาคารได้ทันที แนวคิดของ LivNext คือการให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มุ่งส่งเสริมการมีบ้าน
กลไกนี้มีความชาญฉลาดเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่ได้เป็นเพียงการเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออม” ไปพร้อมๆ กัน โดยเงินที่ลูกค้าผ่อนชำระในแต่ละเดือนจะถูกนำไปสร้างประวัติทางการเงินที่ดี (Credit Score) ให้กับลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ของธนาคารในอนาคต เสนาดีเวลลอปเม้นท์ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าดำเนินการเอง แต่ยังร่วมมือกับ “เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อเข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความก้าวหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด การโค้ชชิ่งทางการเงินในลักษณะนี้ถือเป็นจุดเด่นที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า และเพิ่มโอกาสในการ กู้ซื้อบ้าน ได้สำเร็จในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ผลลัพธ์ของ LivNext น่าทึ่งมาก ในเวลาไม่ถึงสองปี โครงการนี้มีลูกค้าเข้าร่วมแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือมีผู้ที่สามารถ กู้ผ่าน และโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าการที่ กู้บ้านไม่ผ่าน ในวันนี้ ไม่ได้หมายความว่าจะ กู้บ้านไม่ได้ตลอดไป หากได้รับโอกาสและคำแนะนำที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน การที่ LivNext ช่วยรักษาโอกาสในการขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพทางธุรกิจที่มหาศาล และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาทได้อีกด้วย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่ แต่ติดปัญหาในเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตและการเข้าถึง สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เท่านั้น
RentNext: “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่า
คู่ขนานไปกับ LivNext คือโมเดล “RentNext” หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่มอบความยืดหยุ่นให้กับ คนซื้อบ้าน โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยได้ และหากตัดสินใจจะซื้อยูนิตนั้นๆ ในภายหลัง ก็สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ถึง 100% หรือหากเปลี่ยนใจอยากจะซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักได้ 50%
ความน่าสนใจของ RentNext ไม่ได้มีเพียงแค่ความยืดหยุ่นสำหรับลูกค้า แต่ยังเป็นโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ประกอบการด้วยเช่นกัน รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่โดดเด่นคืออัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ที่สูงถึง 80% ซึ่งเกิดจากการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนทางการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) นอกจากนี้ การที่โครงการเหล่านี้ตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และรังสิต ซึ่งเป็นแหล่งงานและสถานศึกษาที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้โมเดลนี้มีความแข็งแกร่งและยั่งยืน
โมเดล “เช่าออมบ้าน” และ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ไม่เพียงแค่เป็นทางออกสำหรับผู้ที่ กู้บ้านไม่ผ่าน แต่ยังเป็นการสร้างโอกาสในการ “ลงทุนอสังหาฯ” ให้กับผู้พัฒนา โดยการเปลี่ยนสินทรัพย์ที่อาจจะเป็นภาระให้กลายเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและมีกำไรสูง นอกจากนี้ยังช่วยลดความเสี่ยงจากการที่ คอนโดมิเนียมราคาดี หรือ บ้านจัดสรร ที่สร้างเสร็จแล้วต้องค้างสต็อกเป็นเวลานาน ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ที่ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญอยู่
กลยุทธ์ปี 2569: รัดเข็มขัด ควบคู่การพัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืน
สำหรับปี 2569 เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้วางยุทธศาสตร์การดำเนินงานอย่างระมัดระวัง โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ลง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายนี้มุ่งเน้นการระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่จำนวนมาก ทั้ง คอนโด ที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนไป ผู้บริหารยืนยันว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจะต้องหยุดพัฒนา” แต่กลับเป็นการใช้ความคิดสร้างสรรค์ในการปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับเปลี่ยน Layout ภายใน ไปจนถึงการทำการตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) เพื่อให้สินค้ามีความสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของ คนซื้อบ้าน ในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป กลยุทธ์นี้ยังช่วยให้สามารถนำเสนอ คอนโดมิเนียมราคาดี และ บ้านประหยัดพลังงาน ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยยุคใหม่ได้ดียิ่งขึ้น
นอกจากนี้ เทรนด์สำคัญที่เสนาดีเวลลอปเม้นท์ยังคงมุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งเป็นแนวคิดที่สำคัญอย่างยิ่งในยุคปัจจุบัน บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังได้รับการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และ แบตเตอรี่เก็บพลังงาน เป็นมาตรฐานใหม่ เพื่อช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว และตอบสนองความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด โซลาร์รูฟท็อป ไม่ได้เป็นเพียงแค่เทคโนโลยีเพื่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังเป็นปัจจัยที่เพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์และช่วยลดค่าใช้จ่ายประจำเดือนได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management (การจัดการขยะ) ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังใส่ใจดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ที่กำลังเป็นกระแสหลักทั่วโลก
นโยบายรัฐและการปรับตัวของตลาด: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะ ผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ ผมเห็นด้วยกับมุมมองของผู้บริหารว่า มาตรการของรัฐบาลที่ส่งผลต่อภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยตรง ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ซึ่งได้มีการประกาศใช้ไปแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจะช่วยปลดล็อก ตลาดอสังหาฯ แมส ได้อย่างแท้จริง คือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาช่วยซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีนโยบายปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลในทางปฏิบัติ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของ คนซื้อบ้าน ได้อย่างมหาศาล เพราะเมื่อภาระหนี้เดิมลดลง DSR ก็จะดีขึ้น ทำให้โอกาสที่จะ กู้บ้านผ่าน มีมากขึ้น นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะมีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ ลูกค้ากู้ผ่าน ได้ง่ายขึ้น
ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต ผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพานโยบายจากภาครัฐเพียงอย่างเดียวได้ แต่ต้องปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เหมือนที่เสนาดีเวลลอปเม้นท์เดินหน้าด้วยกลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่น กู้ซื้อบ้าน จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับ คนซื้อบ้าน ในระยะยาว
สรุปและก้าวต่อไปสำหรับ “คนซื้อบ้าน” ในปี 2025
ในยุคที่ความท้าทายทางการเงินมีอยู่รอบด้าน การที่ กู้บ้านไม่ผ่าน ไม่ได้แปลว่าความฝันในการมีบ้านต้องจบลง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์กำลังปรับตัวเพื่อเป็น “โซลูชั่นพาร์ทเนอร์” มากกว่าแค่ “ผู้สร้างบ้าน” โมเดลอย่าง Next Solution ของเสนาดีเวลลอปเม้นท์เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการมองเห็นปัญหาของลูกค้าและนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์อย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นการสร้างเครดิตผ่าน “เช่าออมบ้าน” หรือความยืดหยุ่นของ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” รวมถึงการให้ความสำคัญกับ บ้านประหยัดพลังงาน และการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างยั่งยืน สิ่งเหล่านี้คือปัจจัยสำคัญที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีความหวังในการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังเผชิญกับปัญหา กู้บ้านไม่ผ่าน หรือกำลังมองหาทางเลือกในการเป็นเจ้าของบ้าน ผมในฐานะ ที่ปรึกษาสินเชื่อบ้าน และ ผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ ขอแนะนำให้เปิดใจศึกษาโครงการและกลไกใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการชั้นนำนำเสนอ การปรึกษา ผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ หรือ ที่ปรึกษาสินเชื่อบ้าน ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณเข้าใจทางเลือกต่างๆ ได้ดีขึ้น และช่วยวางแผนทางการเงินเพื่อเตรียมความพร้อมในการ ซื้อบ้านหลังแรก ได้อย่างมั่นใจ อย่าปล่อยให้ความฝันของคุณต้องหยุดชะงักเพียงเพราะอุปสรรคทางการเงินในปัจจุบัน จงมองหา “Next Solution” ของคุณเอง และก้าวไปข้างหน้าเพื่อเป็นเจ้าของบ้านในฝันให้ได้
หากคุณเป็นหนึ่งใน คนซื้อบ้าน ที่กำลังมองหาทางออกให้กับปัญหา กู้บ้านไม่ผ่าน หรือสนใจนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยที่ยั่งยืน ผมขอเชิญชวนให้คุณติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจและพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณสร้างรากฐานที่มั่นคงในอนาคต การมีบ้านไม่ใช่แค่ความฝัน แต่เป็นความจริงที่จับต้องได้ หากคุณได้รับคำแนะนำและการสนับสนุนที่ถูกต้อง อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านในฝันของคุณตั้งแต่วันนี้
