ปี 2566: สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย – ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับปีแห่งการทดสอบครั้งสำคัญ สวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งของปี 2565 หลายปัจจัยส่งผลให้ภาคส่วนนี้กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายซื้อขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนหวัง สภาพการณ์ที่เห็นนี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความเปราะบางที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่บางบริษัทยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Corporation (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการ
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายไป 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ตกลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสในการเติบโตก็มี
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และคาดว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและรับมือกับปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมเชื่อว่าแม้ตลาดจะยังคงมีความผันผวน แต่บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ทีมบริหารที่มีวิสัยทัศน์ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง จะยังคงสามารถสร้างการเติบโตและครองความเป็นผู้นำในตลาดได้
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและแนวโน้มของบริษัทต่างๆ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ การวิเคราะห์ที่ครอบคลุมนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการทำความเข้าใจภาพรวมทั้งหมด
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์ที่ทำให้บริษัทเหล่านี้ประสบความสำเร็จ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่เป็นประโยชน์สูงสุด
