ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและกลยุทธ์สู่ชัยชนะ
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งแตกต่างจากความคาดหวังที่ตั้งไว้จากการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเชิงบวกยังคงปรากฏน้อยมากเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มเหล่านี้อย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจถึงความท้าทายและกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ นำมาใช้เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และหาผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพรวมตลาด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จำนวน 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Siri Plc: ผู้นำรายได้รวมด้วยการเติบโตที่โดดเด่น
Siri Plc (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลักมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมรายได้รวมอาจไม่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานหลักได้ทั้งหมด
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่งมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวล เนื่องจากมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
Raimon Land (RML) ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): การกลับมาครองอันดับหนึ่งด้านรายได้จากการขาย
AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Siri Plc (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท Siri Plc เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ โดยมีตัวเลขการเติบโตอยู่ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ 5 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเป็นบวกอย่างน่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการขายจะได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: ผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลสำคัญคือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยมีกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) อย่างเฉียดฉิวด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Siri Plc (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: โอกาสและการปรับตัว
ผลประกอบการที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างความแข็งแกร่งและยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบัน การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของตนเอง รวมถึงการศึกษาแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาแนวทางการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจะนำพาคุณฝ่าฟันความท้าทายนี้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
