ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ทิ้งท้ายไว้ด้วยภาพรวมที่ชวนอึดอัดสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันสดใสจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความอึมครึมนี้ก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นโอกาสทองของการพลิกฟื้น ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมที่สำคัญได้ และดูเหมือนว่าแนวโน้มที่ท้าทายนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเสมือนกระจกสะท้อนภาพที่แท้จริงของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท ตัวเลขที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก รายได้รวมติดลบในระดับที่น่าใจหาย ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นชะตากรรม รายได้รวมติดลบไปถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม…แต่ภาพรวมยังมีดาวร่วง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ครองอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (อันดับ 6) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, UWC (อันดับ 7) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (อันดับ 8) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (อันดับ 9) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (อันดับ 10) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายสะท้อนภาพที่ชัดเจนกว่า
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้อานิสงส์จากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หากตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป การจัดอันดับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด จะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
จากข้อมูลของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ตัวเลขที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย…ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถกลับมาคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริ ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (อันดับ 7) ทำยอดขายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (อันดับ 8) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (อันดับ 9) ทำยอดขายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (อันดับ 10) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผล โดยทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะ” ตัวจริง
ท้ายที่สุดแล้ว การประเมินความสำเร็จของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถสร้างได้จริง การมีรายได้มหาศาล แต่มีกำไรน้อย ย่อมไม่ใช่บทสรุปที่น่าพอใจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไร…แต่เบื้องหลังคือดีลพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับกำไรพิเศษนี้ Supalai คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด แสนสิริ มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (อันดับ 5) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (อันดับ 6) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (อันดับ 7) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (อันดับ 8) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (อันดับ 9) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (อันดับ 10) ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย…แต่โอกาสยังคงมี
ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ การวิเคราะห์อย่างละเอียดเช่นนี้ ช่วยให้เราเห็นถึงความแข็งแกร่งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงทิศทางที่น่าจะเกิดขึ้นในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับท่าน.
