ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตอันซับซ้อนของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมต่อเนื่องจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าเป็นการเริ่มต้นยุคขาขึ้นของตลาด กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ไม่เป็นไปตามคาด ความเชื่อมั่นที่เคยมีอยู่เริ่มสั่นคลอน เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อความไม่แน่นอนมายังปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลการปฏิบัติงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างของผลประกอบการปรากฏชัด
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบประมาณ 28% และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงเกือบ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่หดตัวถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของผู้เล่นในตลาด
ที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses (LH) แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ผู้นำตลาดก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงเสียดทานจากสภาวะตลาดที่ซบเซาได้
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม…แต่การวิเคราะห์รายได้จากการขายเผยภาพที่แตกต่าง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City PCL, ปัจจุบันอยู่ในเครือ UHV – United Hospitality Ventures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท (ซึ่งในรายงานเดิมระบุว่าเป็น Univentures แต่ชื่อบริษัทอาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือควบรวม) อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือธุรกิจบริการอื่นๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายและพัฒนาโครงการได้แม่นยำเท่าที่ควร
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยให้เห็นความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายที่สูงอย่างมีนัยสำคัญปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อการสร้างยอดขายของโครงการใหม่ๆ
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย…และผู้เล่นรายอื่นที่น่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาคว้าอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก โดยเติบโต 7%
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของ CPN ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างยอดขายจะเป็นเรื่องสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสามารถในการทำกำไรและความยั่งยืนของธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไร…แต่เบื้องหลังคือการบริหารต้นทุนและสินทรัพย์ที่ยอดเยี่ยม
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้สูงอย่างน่าประทับใจ ซึ่งสาเหตุหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากปราศจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว อันดับ 2 อย่างศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค
เชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพสูงสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่สามารถเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ ควบคู่ไปกับการบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างแข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และภูมิภาคต่างๆ รวมถึงกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญชวนท่านเข้าร่วมการสัมมนาพิเศษ “NextGen Property Strategies 2024” หรือติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะมาถึง
