เสนาฯ: พลิกวิกฤต สร้างโอกาส – กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อคนซื้อบ้านยุคใหม่ (อัปเดต 2025)
ในฐานะที่ผมคลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานับทศวรรษ ผมคงปฏิเสธไม่ได้ว่าภูมิทัศน์ของตลาดในปี 2568-2569 นี้ กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา ไม่ใช่เพียงการชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นสภาวะที่โครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคถูกกดดันอย่างหนัก และท่ามกลางคลื่นลมที่โหมกระหน่ำนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” กลับโดดเด่นขึ้นมาในฐานะผู้ประกอบการที่ไม่ได้เพียงแค่ “อยู่รอด” แต่ยัง “สร้างสรรค์” โซลูชันใหม่ๆ ที่จะมา เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน ฝ่าวิกฤต และเป็นเสมือนแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตกู้ไม่ผ่านที่ซับซ้อนกว่าที่คิด
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีของผมในแวดวงนี้ ผมเห็นพัฒนาการของตลาดมาหลายยุคหลายสมัย แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน (2025) นั้นแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ปัญหาหลักที่ฉุดรั้งการเติบโตของตลาดแมส โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการ ซื้อบ้านหลังแรก คือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งเป็นตัวเลขที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากข้อมูลที่ผมติดตาม ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อในโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมหลายทำเลสำคัญในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไม่ว่าจะเป็น โครงการบ้านเดี่ยวบางใหญ่ หรือ คอนโดมิเนียมพระราม 9 บางแห่งสูงถึง 50-80% เลยทีเดียว
สาเหตุไม่ได้มาจากการที่ความต้องการที่อยู่อาศัยหายไปไหน คนไทยจำนวนมากยังคงมีความฝันอยากมีบ้าน แต่ปัญหาคือ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ ซึ่งเป็นผลพวงจากหลายปัจจัยที่รุมเร้า:
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง: นี่คือระเบิดเวลาทางเศรษฐกิจของประเทศ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ทำให้ภาระทางการเงินของผู้บริโภคตึงตัว จนไม่มีศักยภาพในการก่อหนี้ใหม่เพิ่มเติม ไม่ว่าจะต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อการลงทุนก็ตาม
รายได้ไม่เติบโตทันราคาบ้าน: แม้ราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวบ้าง แต่โดยรวมยังคงสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ย ทำให้การสะสมเงินดาวน์และการชำระค่างวดกลายเป็นเรื่องยากสำหรับชนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง
มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินเองก็ต้องระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ ทำให้เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อบ้านเข้มงวดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่: ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศที่ยังเปราะบางส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายและการลงทุนระยะยาวของผู้บริโภค
ด้วยภาพรวมเช่นนี้ คำถามสำคัญคือ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะรับมืออย่างไร และที่น่าสนใจคือ เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน ด้วยแนวคิดที่แตกต่างออกไปอย่างไรในสภาวะเช่นนี้
“Next Solution”: กลไกปฏิวัติวงการเพื่อปลดล็อกกำลังซื้อ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า “Next Solution” ของเสนาฯ ไม่ใช่แค่กลยุทธ์ทางการตลาด แต่คือการทำความเข้าใจ Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และสร้างเครื่องมือที่ตอบโจทย์ได้อย่างแท้จริง ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เคยเปรียบเปรยไว้อย่างน่าสนใจว่านี่คือการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบไป นั่นสะท้อนถึงปรัชญาการทำงานที่มุ่งเน้นการแก้ปัญหาให้ผู้บริโภคอย่างยั่งยืน
โมเดล “Next Solution” ประกอบด้วยสองกลไกสำคัญที่ทำงานเสริมกัน:
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธเป็นยอดขาย
แนวคิด: LivNext คือนวัตกรรมที่เข้ามาแก้ปัญหาโดยตรงสำหรับลูกค้าที่ “กู้ไม่ผ่าน” เนื่องจากไม่มีเครดิต หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่พร้อม โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถ “ผ่อนชำระ” กับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
กลไกเสริมสร้างเครดิต: หัวใจสำคัญของ LivNext คือการที่ลูกค้าจะได้ สร้างเครดิตบูโร ที่ดีขึ้นเรื่อยๆ ตลอดระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่อนชำระกับโครงการ โดยทุกขั้นตอนจะได้รับการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดจากบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ และอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย การมีวินัยในการผ่อนชำระสม่ำเสมอจะช่วยให้ฐานข้อมูลทางการเงินของลูกค้าแข็งแกร่งขึ้น เพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ จากธนาคารหลักได้ในอนาคต
ผลลัพธ์ที่จับต้องได้: ปัจจุบัน LivNext มีลูกค้าในระบบกว่า 1,000 ยูนิต และที่น่าประทับใจคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและการสนับสนุนที่เหมาะสมเพื่อปรับปรุงสถานะทางการเงิน โมเดลนี้ช่วยรักษาโอกาสในการขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านยังมีอยู่สูง แต่ติดแค่เงื่อนไขเครดิตเท่านั้น
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: LivNext ไม่ได้เพียงแค่ เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน แต่ยังช่วยสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวให้กับผู้บริโภค ถือเป็นต้นแบบที่ดีสำหรับวงการในการพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
แนวคิด: RentNext คือโมเดลการเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าการเช่าทั่วไป โดยมอบสิทธิ์ให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ในภายหลัง โดยสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ
ข้อได้เปรียบ: โมเดลนี้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อดีหรือไม่ ต้องการทดลองอยู่ก่อน หรือผู้ที่กำลังเก็บเงินดาวน์ และยังเป็นการเพิ่ม โอกาสซื้อบ้าน โดยไม่ต้องทิ้งเงินค่าเช่าไปเปล่าๆ ในขณะเดียวกัน ก็ช่วยเพิ่มอัตราการเข้าพักและสร้างกระแสเงินสดให้กับโครงการ
ทำเลศักยภาพ: โครงการ RentNext มักจะอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโดมิเนียมพระราม 9, อสังหาฯ ย่านรังสิต, บ้านเช่าบางนา หรือบริเวณใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้เกิดประโยชน์สูงสุดจากการใช้สินทรัพย์เดิมของบริษัท (Economy of Scope) นอกจากนี้ยังเป็นการกระตุ้นให้ผู้สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตได้ทดลองสัมผัสประสบการณ์จริงก่อนตัดสินใจลงทุนก้อนใหญ่
จากข้อมูลที่ผมได้รับ รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี และที่น่าสนใจคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพของการนำทรัพย์สินเดิมมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มมูลค่าการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ได้อย่างชาญฉลาด นี่คืออีกหนึ่งตัวอย่างที่ชัดเจนว่า เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน พร้อมกับสร้างผลประกอบการที่ดีไปพร้อมกันได้อย่างไร
กลยุทธ์ปี 2568-2569: รัดเข็มขัด พัฒนาสินทรัพย์เดิม เพิ่มประสิทธิภาพสูงสุด
ในปี 2568-2569 เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าด้วยความระมัดระวัง แต่ยังคงรักษาโมเมนตัมของการพัฒนาไว้ โดยจะมีการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็น คอนโดพร้อมอยู่ กว่า 5,000 ยูนิต และ บ้านจัดสรร ที่รอการขาย การตัดสินใจนี้สะท้อนความเข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ
ผมมองว่านี่คือการเดินเกมที่ถูกต้องในสถานการณ์ปัจจุบัน แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่ซึ่งมีความเสี่ยงสูง เสนาฯ เลือกที่จะ:
รักษาสภาพคล่องทางการเงิน: การลดการลงทุนในโครงการใหม่ ช่วยให้บริษัทรักษาสภาพคล่องได้ดีเยี่ยม ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวน
เพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์ที่มีอยู่: บริษัทได้ดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป นี่คือตัวอย่างของการใช้ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่ชาญฉลาดและปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์
ลดต้นทุนและเพิ่มมูลค่า: การปรับปรุงและรีโนเวทโครงการเดิมเป็นการเพิ่มมูลค่า (Value Engineering) ให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่ ช่วยให้สามารถแข่งขันในตลาดได้ดีขึ้น และยังเป็นการนำเสนอ คอนโดพร้อมอยู่ และ บ้านจัดสรร ที่มีคุณภาพและตรงใจลูกค้ามากขึ้น
ตอกย้ำความเป็น “Life Long Trusted Partner”: ดร.เกษรา เคยกล่าวว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจะหยุดพัฒนา” นี่คือแนวคิดที่ก้าวหน้า แสดงให้เห็นว่าการพัฒนามิได้จำกัดอยู่แค่การก่อสร้างใหม่ แต่คือการพัฒนาคุณค่าและบริการอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน ได้อย่างรอบด้าน
เสาหลักแห่งความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า
ในยุคที่ผู้บริโภคตระหนักถึงสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตมากขึ้น เสนาฯ ได้วางรากฐานด้านความยั่งยืนไว้อย่างแข็งแกร่ง ซึ่งผมถือเป็นเทรนด์สำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ 2025 และอนาคต การติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และ แบตเตอรี่เก็บพลังงาน ในบ้านกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลัง ถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่โดดเด่นและเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างแท้จริง:
ลดภาระค่าครองชีพ: การผลิตไฟฟ้าใช้เองจากพลังงานแสงอาทิตย์ ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานของผู้อยู่อาศัยได้อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในยุคที่ค่าครองชีพสูงขึ้นเรื่อยๆ
พลังงานสะอาดเพื่อสิ่งแวดล้อม: การใช้พลังงานหมุนเวียนเป็นการแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม สอดคล้องกับแนวคิดการ พัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืน ที่ทั่วโลกกำลังให้ความสำคัญ
เพิ่มมูลค่าให้ที่อยู่อาศัย: บ้านที่มีระบบโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่จัดเก็บพลังงานเป็นมาตรฐาน มีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว และเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้น
การบริหารจัดการของเสีย (Waste Management): นอกจากพลังงานสะอาดแล้ว เสนาฯ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้าน
การที่ เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน โดยคำนึงถึงมิติเหล่านี้ ถือเป็นการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและน่าเชื่อถือในระยะยาว เป็นการสร้างความผูกพันกับลูกค้าที่นอกเหนือไปจากการซื้อขายเพียงครั้งเดียว
ภาครัฐและบทบาทในการฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ามาตรการของภาครัฐมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการประคองและฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ มาตรการที่ผ่านมา เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แม้จะเป็นประโยชน์ในระยะสั้น แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างในระยะยาว
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: นี่คือหัวใจสำคัญ หากรัฐบาลสามารถหาแนวทางที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้ครัวเรือน เช่น การตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และปลดล็อกศักยภาพในการกู้ยืมสำหรับ คนซื้อบ้านหลังแรก
นโยบายอัตราดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อภาระ DSR (Debt Service Ratio) ของลูกค้า และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และเข้าถึง สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ มากขึ้น
การสนับสนุนผู้ประกอบการ: ภาครัฐควรพิจารณามาตรการที่ส่งเสริมให้ผู้ประกอบการสามารถนำเสนอโครงการ Affordable Housing Thailand ที่มีคุณภาพ ในราคาที่เข้าถึงได้ เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดแมส
ดร.เกษราเน้นย้ำไว้อย่างน่าสนใจว่า สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการในเวลานี้คือ “การปรับตัวเชิงรุก” และ “มองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น” ซึ่งเสนาฯ ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าทำได้อย่างไรด้วยกลยุทธ์ Next Solution
สรุป: เสนาฯ ผู้บุกเบิกในยุคแห่งความท้าทาย
ในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ผมมองว่ากลยุทธ์ของเสนาฯ ที่มุ่งเน้นการสร้างสรรค์ “Next Solution” เพื่อ เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน ฝ่าวิกฤตกู้ไม่ผ่าน พร้อมกับการปรับโครงสร้างองค์กรให้แข็งแกร่ง และยึดมั่นในแนวทาง พัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืน ถือเป็นพิมพ์เขียวที่น่าสนใจและควรค่าแก่การศึกษา
การที่บริษัทสามารถสร้างโมเดลอย่าง LivNext และ RentNext ได้นั้น ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “สร้างโอกาส” และ “สร้างความหวัง” ให้กับผู้บริโภคจำนวนมากที่เคยมองว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองนั้นเป็นเรื่องไกลตัว และการที่เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นในการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และจัดการสิ่งแวดล้อมในทุกโครงการ ก็เป็นการตอกย้ำถึงความรับผิดชอบต่อสังคมและวิสัยทัศน์ที่ก้าวไกล
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อมั่นว่าแนวทางของเสนาฯ นี้ไม่เพียงแต่จะช่วยประคองตลาดในระยะสั้น แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว เพื่อให้สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน และเพื่อที่ เสนาฯ ช่วยคนซื้อบ้าน ได้อย่างแท้จริงต่อไป
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อ ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการและโซลูชันต่างๆ ของเสนาฯ เพราะนี่อาจเป็นก้าวสำคัญที่จะเปลี่ยนความฝันของคุณให้เป็นจริง และสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การเรียนรู้จากกรณีศึกษาของเสนาฯ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อรับมือกับภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไปในอนาคตอันใกล้นี้
