ก้าวข้ามวิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัย: กลยุทธ์นวัตกรรมเพื่อคนอยากมีบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งขึ้นและลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะความท้าทายในการเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ถือเป็นปรากฏการณ์ที่ซับซ้อนและเรื้อรังอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อนในรอบหลายปี มันไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักร แต่เป็นการกดดันจากปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความฝันของคนจำนวนมากที่ปรารถนาจะมีบ้านเป็นของตัวเอง
ปี 2025 นี้ ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง การเติบโตของรายได้ที่ไม่ทันค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น และนโยบายการเงินที่เข้มงวดเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อบ้าน เป็นพิเศษ อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในตลาดกลุ่มแมส หรือบ้านราคาเข้าถึงง่าย จึงพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ หลายทำเลพบตัวเลขการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย แนวราบสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมเฉลี่ยอยู่ที่ 50% นี่ไม่ใช่สัญญาณว่าความต้องการ ซื้อบ้าน หายไป แต่เป็นปัญหาที่ลึกซึ้งกว่านั้น นั่นคือ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าเป็นห่วง
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ปรากฏการณ์ที่ลึกกว่าที่คิด
จากประสบการณ์ตรงในตลาด ผมพบว่าปัญหาการ กู้ไม่ผ่าน ไม่ได้เกิดจากปัจจัยเดียว แต่เป็นผลรวมของหลายองค์ประกอบ
ประการแรก: โครงสร้างรายได้ แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัว แต่การเติบโตของรายได้ยังคงกระจุกตัวในบางภาคส่วน แรงงานส่วนใหญ่ หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระจำนวนมาก มีรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอหรือไม่เป็นไปตามเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด ทำให้ยากต่อการสร้างความน่าเชื่อถือทางเครดิตเพื่อขอ สินเชื่อบ้าน
ประการที่สอง: ภาระหนี้ครัวเรือน หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่สูงลิ่ว กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ “อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้” (DSR – Debt Service Ratio) ของผู้กู้เกินเกณฑ์ ทำให้แม้จะมีเงินดาวน์ แต่ก็ไม่สามารถขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพิ่มได้
ประการที่สาม: เงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น สถาบันการเงินเองก็ปรับเกณฑ์การพิจารณา สินเชื่อบ้าน ให้เข้มงวดขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงจากหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ทำให้แม้ผู้กู้มีประวัติที่ดีในอดี ก็อาจเผชิญกับความท้าทายใหม่ๆ
ในภาพรวม ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศต่างได้รับผลกระทบจากปรากฏการณ์นี้ ซึ่งเป็นเรื่องน่าเศร้าที่ความฝันในการ ซื้อบ้านหลังแรก ของคนจำนวนมากต้องเลือนหายไปเพียงเพราะติดขัดเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย
Sena Development กับ “Next Solution”: บันไดก้าวข้ามวิกฤต
ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงวิสัยทัศน์ที่น่าชื่นชมด้วยการคิดค้นโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการสร้าง “บันได” ที่ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถไต่ระดับขึ้นมาสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้จริง โดยเฉพาะในกลุ่มที่เคย กู้ไม่ผ่าน มาก่อน นี่คือแนวทางที่สะท้อนถึงความเข้าใจใน Pain Point ของลูกค้าอย่างแท้จริง และเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับวงการ พัฒนาโครงการอสังหาฯ
LivNext: เปลี่ยนผู้เช่าเป็นเจ้าของด้วยการ “เช่าออมบ้าน”
หัวใจสำคัญของ Next Solution คือ “LivNext” หรือโครงการ เช่าออมบ้าน ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมที่เข้ามาช่วยแก้ปัญหาสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน แต่ยังไม่พร้อมด้านเครดิตบูโร หรือติดปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ผ่าน แนวคิดนี้เรียบง่ายแต่ทรงพลัง: ลูกค้าสามารถเข้าอยู่อาศัยในโครงการได้ทันที โดยผ่อนชำระในอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่มีพันธกิจในการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน
สิ่งที่ทำให้ LivNext แตกต่างและมีประสิทธิภาพคือกระบวนการสร้างเครดิตที่เข้มแข็ง โดยเสนาฯ ได้ร่วมมือกับบริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าและให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด มีการติดตามผลทุก 6 เดือน เพื่อช่วยให้ลูกค้าปรับปรุงประวัติการเงินและสร้างวินัยทางการเงินที่ดีขึ้น กระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเตรียมความพร้อมให้ผู้กู้สามารถยื่นขอ สินเชื่อบ้าน ได้จริงเมื่อถึงเวลา
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่ประจักษ์ ด้วยจำนวนลูกค้าที่เข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือ มีลูกค้าที่สามารถ กู้ผ่าน และโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ได้หมายความว่าจะหมดโอกาสตลอดไป แต่พวกเขาแค่ต้องการเวลาและแนวทางที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน การที่ LivNext สามารถรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพทางธุรกิจและคุณค่าทางสังคมที่สร้างขึ้นได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ยังตอกย้ำว่าความต้องการ ซื้อบ้าน ไม่ได้ลดลง แต่ติดขัดที่เงื่อนไขด้านเครดิตและ สินเชื่อที่อยู่อาศัย เท่านั้น โมเดล เช่าออมบ้าน จึงเป็นตัวช่วยที่สำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของตลาด และทำให้คนกลุ่มนี้สามารถเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ในที่สุด
RentNext: ความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป
อีกหนึ่งกลไกภายใต้ Next Solution คือ “RentNext” โมเดล เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ซึ่งมอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าได้มากกว่าการเช่าทั่วไป หากลูกค้าตัดสินใจ ซื้อบ้าน ยูนิตที่เช่าอยู่ สามารถนำค่าเช่ามาหักลดเงินต้นได้ 100% หรือหากเปลี่ยนใจไป ซื้อบ้าน โครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักลดเงินต้นได้ถึง 50%
โมเดลนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบันที่ต้องการความมั่นใจก่อนการตัดสินใจครั้งสำคัญ การที่สามารถอยู่อาศัยในโครงการก่อนและยังมีตัวเลือกในการเป็นเจ้าของในอนาคต ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความสบายใจให้กับผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มคนหนุ่มสาว หรือผู้ที่ยังไม่มั่นใจในแผนระยะยาว RentNext เป็นการเพิ่ม “Economy of Scope” หรือการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ให้สูงสุด โดยนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และสร้าง Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพในทำเลทอง อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่องและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืนในปี 2025
สำหรับทิศทางธุรกิจในปี 2025 เสนาฯ ได้วางกลยุทธ์ที่รอบคอบและเน้นความยั่งยืนเป็นหลัก โดยมีการชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนใหญ่จะเป็นการต่อยอดโครงการเดิมหรือโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่
ปัจจุบันเสนาฯ มีสต็อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม บริษัทจึงหันมาให้ความสำคัญกับการ “พัฒนา” สินค้าคงคลังเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่การขายออกไป แต่เป็นการปรับปรุงยูนิตเดิม ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Layout ให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป รวมถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การปรับกลยุทธ์เช่นนี้ถือเป็นเรื่องชาญฉลาดในยุคที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้น และการแข่งขันในตลาดรุนแรงขึ้น การเปลี่ยนมุมมองจากการคิดว่า “โครงการใหม่เท่านั้นถึงจะมีคอนเซ็ปต์ใหม่” มาเป็นการ “พัฒนาและปรับปรุงสิ่งที่ทำเสร็จแล้ว” เพื่อเพิ่มมูลค่า ถือเป็นการประยุกต์ใช้ความคิดสร้างสรรค์และนวัตกรรมในมิติที่ต่างไป
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งเทรนด์ที่เสนาฯ มุ่งมั่นขับเคลื่อนคือเรื่อง ความยั่งยืน โดยเฉพาะการนำ พลังงานสะอาด มาใช้ในโครงการ นี่ไม่ใช่แค่เรื่องการตลาด แต่เป็นการตอบสนองต่อเมกะเทรนด์โลกและช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ให้กับผู้อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม
ในกลุ่มบ้านราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และ แบตเตอรี่เก็บพลังงาน เป็นมาตรฐานใหม่ ถือเป็นนวัตกรรม ที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์การประหยัดพลังงานในระยะยาว ลูกค้าไม่เพียงได้รับประโยชน์จากการลดค่าไฟฟ้า แต่ยังได้มีส่วนร่วมในการรักษาสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญมากขึ้น
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียง พัฒนาโครงการอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงสร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังเพิ่มมูลค่าให้กับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในระยะยาว และตอบโจทย์เกณฑ์ ESG (Environmental, Social, Governance) ที่นักลงทุนให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
มุมมองเศรษฐกิจและนโยบายรัฐกับการฟื้นฟูกำลังซื้อ
ในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025 อย่างเจาะลึก เราไม่อาจมองข้ามบทบาทของภาครัฐได้ นอกเหนือจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นเครื่องมือระยะสั้นที่ช่วยกระตุ้นตลาดได้บ้าง สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศ นั่นคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการที่ สินเชื่อบ้าน ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีกลไกที่ชัดเจนในการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนอย่างจริงจัง จะช่วยปลดล็อกภาระให้ผู้บริโภคจำนวนมาก และเพิ่มกำลังซื้อได้อย่างมหาศาล ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยตรง นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อการลดภาระผ่อนต่อเดือนของผู้กู้ (DSR) และทำให้การพิจารณา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผ่านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้นทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคและการ ลงทุนอสังหา ของผู้พัฒนา
จากมุมมองของผม การจะทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนได้นั้น ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นนโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการแก้ปัญหาหนี้สินและเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน รวมถึงความยืดหยุ่นของสถาบันการเงินในการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ที่หลากหลายและเข้าถึงง่ายขึ้น
อนาคตของตลาดอสังหาฯ ไทย: ความท้าทายและโอกาส
มองไปข้างหน้า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แต่ด้วยกลยุทธ์ที่ปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าอย่างจริงใจ ดังเช่นที่เสนาฯ กำลังทำอยู่ ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และสร้างความยั่งยืนให้กับอุตสาหกรรม
การที่เราเห็นผู้ประกอบการอย่างเสนาฯ ก้าวออกมาจากกรอบเดิมๆ และสร้างสรรค์โมเดลอย่าง LivNext และ RentNext เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม บ้านราคาเข้าถึงง่าย และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างมีทิศทาง ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าอุตสาหกรรมกำลังปรับตัวและเติบโตไปในทิศทางที่เน้นลูกค้าเป็นศูนย์กลางมากขึ้น แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการสร้างเครดิต แต่สิ่งนี้คือการลงทุนในอนาคตของคนอยากมีบ้านอย่างแท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่เข้าใจ Pain Point ของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง และพร้อมที่จะนำเสนอนวัตกรรมและ โซลูชั่นการเงิน ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ หรือ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ทุกคนต่างมีส่วนร่วมในการขับเคลื่อนตลาดให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ท้ายที่สุด หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา ที่อยู่อาศัย และเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลนวัตกรรมเหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ เพราะความฝันของการมีบ้านไม่ได้ไกลเกินเอื้อม หากเรามีแนวทางที่ถูกต้องและได้รับการสนับสนุนที่เหมาะสม
หากคุณสนใจที่จะสำรวจโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านผ่านกลยุทธ์ที่ยั่งยืน หรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับ สินเชื่อที่อยู่อาศัย โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงิน หรือเยี่ยมชมโครงการที่นำเสนอทางเลือกใหม่ๆ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณ
