หัวข้อ: ทะลุวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัส กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่เพื่อการครอบครองบ้านอย่างยั่งยืนในปี 2025
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่รู้สึก “ทรหด” และท้าทายเท่าสถานการณ์ปัจจุบัน ภาพรวมของปี 2025 กำลังเผยให้เห็นถึงภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่ต้องการ ซื้อบ้าน ในราคาที่เข้าถึงได้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงผันผวน และที่สำคัญที่สุดคือวิกฤตการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” ที่กลายเป็นกำแพงขวางกั้นความฝันของคนจำนวนมาก จำเป็นต้องอาศัย กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เหนือชั้นกว่าเดิม บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุของความท้าทายเหล่านี้ พร้อมนำเสนอแนวทางแก้ไขที่เป็นนวัตกรรมและยั่งยืน เพื่อให้ทุกคนยังคงมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในฝันได้อย่างแท้จริง
ถอดรหัสวิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ทำไมความฝันของการมีบ้านจึงเลือนลาง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล ปัญหาหลักที่เห็นได้ชัดเจนคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ จากประสบการณ์ ผมพบว่าในบางทำเล โดยเฉพาะตลาดแนวราบในพื้นที่ปริมณฑลอย่างบางใหญ่ ตัวเลขการกู้ไม่ผ่านอาจสูงถึง 80% เลยทีเดียว ขณะที่คอนโดมิเนียมในพื้นที่ยอดนิยมของกรุงเทพฯ ก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยประมาณ 50% ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่ชี้ว่ากลไกตลาดกำลังติดขัดอย่างรุนแรง
ต้นตอของปัญหานี้ไม่ได้อยู่ที่ความต้องการ ซื้อบ้าน ที่ลดลง ตรงกันข้าม ความปรารถนาที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองยังคงมีสูง แต่สิ่งที่หายไปคือ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภค รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) พุ่งทะยานจนธนาคารไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ นอกจากนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ได้รัดคอผู้บริโภคไว้กับภาระเดิม จนแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่ แม้จะเป็นหนี้เพื่อ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการสร้างอนาคตก็ตาม
สถานการณ์เช่นนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังสะเทือนถึงห่วงโซ่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการ สถาบันการเงิน ไปจนถึงภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ นี่คือช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องคิดค้น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง เพื่อ “โยนบันได” ลงไปช่วยเหลือลูกค้าให้สามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงิน และไม่ถูกผลักออกจากระบบจนต้องกลับไปอยู่ในวงจรของการเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี
Next Solution: นวัตกรรมเพื่อพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสในการซื้อบ้าน
ท่ามกลางความท้าทายนี้ แนวคิดริเริ่มอย่าง “Next Solution” ได้ถือกำเนิดขึ้น เพื่อเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน แต่ติดปัญหาสินเชื่อ หลักการสำคัญคือการสร้างเครื่องมือที่ช่วยให้ลูกค้าสามารถ “สร้างเครดิต” และ “เพิ่มโอกาส” ในการเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างแท้จริง ซึ่งประกอบด้วยสองโมเดลหลักที่น่าสนใจ:
LivNext (เช่าออมบ้าน): นี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “เช่าเพื่อสร้างเครดิต” โดยลูกค้าจะผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งอาจเริ่มต้นที่ประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง กระบวนการนี้ถูกออกแบบมาอย่างพิถีพิถันเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อได้เรียนรู้และปรับพฤติกรรมการเงิน พร้อมทั้งสร้างประวัติการชำระเงินที่ดีอย่างสม่ำเสมอ ในช่วง 2-3 ปีที่เข้าร่วมโครงการ จะมีการวิเคราะห์ศักยภาพและติดตามความคืบหน้าทางการเงินอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน โดยมี ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญด้าน การเงินอสังหาริมทรัพย์ คอยให้คำแนะนำ ทำให้ลูกค้าสามารถแก้ไขปัญหาหนี้ที่ไม่จำเป็น และเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นขอสินเชื่อจริงในอนาคต
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าทึ่ง จากข้อมูลที่เราเห็น แม้ผู้เข้าร่วมโครงการบางส่วนเคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ แต่ด้วยระบบการ “เช่าออมบ้าน” นี้ ทำให้พวกเขาสามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่ “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” เพียงแต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง โมเดลนี้ไม่เพียงช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปมหาศาล แต่ยังเป็นการขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่มองการณ์ไกล ตอบโจทย์สังคม และสร้างมูลค่าเพิ่มทั้งแก่ผู้ซื้อและผู้พัฒนา
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): โมเดลนี้มอบความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าทั่วไป โดยให้สิทธิ์ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจ ซื้อบ้าน ได้ในภายหลัง ที่น่าสนใจคือ ค่าเช่าที่จ่ายไปจะสามารถนำมาหักเป็นเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือ สิ่งนี้ช่วยลดภาระการวางเงินดาวน์ และเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อได้ทดลองอยู่อาศัยจริงก่อนตัดสินใจลงทุนระยะยาว นับเป็นการลดความเสี่ยงทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง นอกจากนี้ โมเดล RentNext ยังใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิมได้อย่างคุ้มค่า สร้างรายได้ใหม่จากคอนโดหรือบ้านในทำเลทองที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโดกรุงเทพ หรือบ้านในย่านพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าและมีอัตราความเสี่ยงต่ำ โมเดลนี้จึงมี Gross Margin ที่สูงถึง 80% เพราะเป็นการนำทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วมาหมุนเวียนสร้างมูลค่าเพิ่มโดยไม่จำเป็นต้องลงทุนด้านการตลาดเพิ่มเติมมากนัก
การปรับกลยุทธ์ปี 2025: รัดเข็มขัดและพัฒนาอย่างยั่งยืน
ในสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเปราะบาง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเดินหน้าด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง สำหรับปี 2025 นี้ แนวโน้มที่เห็นได้ชัดคือการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด จากประสบการณ์ ผมมองว่านี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เพราะการรักษาสภาพคล่องทางการเงินถือเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในภาวะตลาดเช่นนี้
ผู้ประกอบการหลายรายกำลังให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและบ้านที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ารวมหลายพันล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มักมีสัดส่วนมากกว่า 70% ของสินค้าคงคลัง การปรับปรุงยูนิตเดิม ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับเปลี่ยน Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น ถือเป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญ เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ตรงกันข้าม นี่คือโอกาสที่จะได้ทบทวนและพัฒนาสินค้าที่มีอยู่ให้ดียิ่งขึ้น เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างตรงจุด ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มฟังก์ชันการใช้งาน หรือการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาปรับใช้ในโครงการเดิม สิ่งเหล่านี้คือการแสดงออกถึง นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสรรค์สิ่งใหม่ตั้งแต่ต้น
อีกหนึ่งเทรนด์ที่ไม่อาจมองข้ามคือ “ความยั่งยืน” (Sustainability) ในปี 2025 กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืนไม่ได้เป็นเพียงแค่เรื่องของการสร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่กลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญอย่างจริงจัง การติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้าน ถือเป็นมาตรฐานสำหรับบ้านในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ เพื่อช่วยลดภาระค่าครองชีพในระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ การนำแนวทาง Waste Management มาใช้ในทุกโครงการ ตลอดจนการพัฒนาให้สอดคล้องกับหลักการ ESG (Environmental, Social, Governance) เป็นการยกระดับบทบาทของบริษัทจากเพียง “ผู้พัฒนาอสังหาฯ” ไปสู่การเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงสร้างที่อยู่อาศัย แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน นี่คือ อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน ที่ตอบโจทย์ทั้งผู้คนและโลก
บทบาทของภาครัฐและโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในอนาคต
เมื่อมองไปยังภาพใหญ่ เศรษฐกิจและการเมืองยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญและจำเป็นเร่งด่วนกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และทำให้คนมีโอกาส ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้ง่ายขึ้น
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อ DSR ของผู้บริโภค ทำให้พวกเขาสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้นและมีภาระผ่อนชำระที่เบาลง ซึ่งจะช่วยให้ตลาด สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กลับมาคึกคักอีกครั้ง การร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชนในการสร้าง โซลูชั่นอสังหาริมทรัพย์ ที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดให้เดินหน้าได้อย่างยั่งยืน
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมยังคงมองเห็น “โอกาสลงทุนอสังหา” อยู่เสมอ แม้ในยามวิกฤต แต่โอกาสนั้นอาจไม่ได้มาในรูปแบบเดิมๆ อีกต่อไป นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องปรับตัวเชิงรุก มองหาช่องทางใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในโมเดลเช่า-ซื้อ หรือการพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมอย่างแท้จริง การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างลึกซึ้ง และการปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ
บทสรุป: สร้างรากฐานที่มั่นคงเพื่ออนาคตการเป็นเจ้าของบ้าน
ท่ามกลางกระแสความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 การปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ถือเป็นภารกิจสำคัญของผู้ประกอบการ การลงทุนใน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นการสร้างเครดิตและเตรียมความพร้อมทางการเงินให้กับผู้ซื้อ เช่น โมเดล Next Solution, LivNext และ RentNext ไม่ใช่เพียงแค่การรักษายอดขายในระยะสั้น แต่คือการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
แม้การเดินทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการสร้างความพร้อม แต่ด้วยเครื่องมือและคำแนะนำที่ถูกต้อง ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อก็ยังมีโอกาสที่จะเติมเต็มความฝันได้ ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการก็จะได้ลูกค้าที่มีศักยภาพและมีความพร้อมทางการเงินมากยิ่งขึ้น นี่คือการสร้างสมดุลที่ Win-Win สำหรับทุกฝ่าย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าเป็นสิ่งที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้าน หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่จะพาองค์กรทะลุวิกฤตสู่โอกาสใหม่ๆ อย่าลังเลที่จะศึกษาแนวทางเหล่านี้ให้ลึกซึ้ง หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการเงินและการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ วันนี้คือเวลาที่ต้องลงมือทำเพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคงสำหรับทุกคนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ของเรา
