พลิกวิกฤตสู่โอกาส: สร้าง ‘บันได’ ให้คนไทยได้เป็นเจ้าของบ้านในยุค 2025 – 2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองเห็นวัฏจักรและพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปไม่หยุดหย่อน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่เรากำลังเผชิญอยู่นี้ โดยเฉพาะในช่วงปี 2025-2026 ถือเป็นหนึ่งในความท้าทายที่ซับซ้อนและหนักหน่วงที่สุดเท่าที่เคยมีมา ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามปกติ แต่เป็นการสั่นคลอนที่ลึกถึงรากฐานของอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นฐานรากสำคัญของการเติบโต ทุกวันนี้ ความฝันในการมีบ้านของคนไทยจำนวนมากกำลังเผชิญกับกำแพงที่ชื่อว่า “อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูง” กลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอน โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ของคนทำงานและสร้างแรงกดดันให้กับผู้ประกอบการอย่างหนัก
วิกฤตสินเชื่อบ้าน…ความท้าทายที่ไร้ precedent
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภายในประเทศที่เต็มไปด้วยความผันผวน ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและศักยภาพทางการเงินของประชาชน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ควบคู่ไปกับการเติบโตของรายได้ที่ไม่ทันกับค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเป็นทวีคูณ ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เล่นในตลาดชี้ให้เห็นว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อในโครงการแนวราบบางทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น บริเวณบางใหญ่ หรือโซนรอบนอกของกรุงเทพฯ พุ่งทะลุไปถึง 70-80% เลยทีเดียว ขณะที่คอนโดมิเนียมในเมืองก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 40-50% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ ผมยืนยันได้ว่า ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ตรงกันข้าม ความต้องการพื้นฐานในการมีบ้านยังคงมีอยู่สูงเสมอ แต่ปัญหาหลักคือ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แรงกดดันจากหนี้เดิมทำให้พื้นที่ทางการเงินสำหรับอนาคตหดหายไป หลายคนไม่สามารถสร้างเครดิตที่แข็งแกร่งพอที่จะผ่านเกณฑ์ของธนาคารได้ ทำให้ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ที่เคยดูเหมือนจะเอื้อมถึง กลับกลายเป็นเรื่องไกลตัว และนี่คือจุดที่ผู้ประกอบการอย่าง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เลือกที่จะก้าวเข้ามาร่วมแก้ปัญหา ด้วยวิสัยทัศน์ที่แตกต่างออกไปจากกรอบคิดเดิมๆ
“Next Solution”: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่จับต้องได้
ท่ามกลางวิกฤตที่หลายคนมองว่าเป็นทางตัน เสนาฯ ได้จุดประกายแนวคิดใหม่ภายใต้โมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการ “สร้างบันได” ให้กับลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ ให้พวกเขาสามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงินและบรรลุความฝันในการมีบ้านได้ โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกสำคัญที่เข้ามาเติมเต็มช่องว่างของตลาดอย่างชาญฉลาด: “LivNext” และ “RentNext”
LivNext: เปลี่ยนยอดปฏิเสธให้เป็นยอดขาย…ด้วยการ “เช่าออมบ้าน”
แนวคิดของ LivNext ถือเป็นการปฏิวัติรูปแบบการเข้าถึงสินเชื่อบ้านอย่างแท้จริง แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี LivNext เสนอทางเลือกให้ลูกค้า “ผ่อนกับโครงการ” ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% โดยมีกลไกสำคัญคือการร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อให้ลูกค้าเปิดบัญชีเงินฝากเพื่อที่อยู่อาศัย และชำระเงินเข้าบัญชีนั้นอย่างสม่ำเสมอ
ในฐานะที่ปรึกษาการเงินในวงการอสังหาฯ ผมมองว่านี่คือกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหนือชั้น เพราะเป็นการสร้าง “ประวัติทางการเงินที่ดี” ให้กับลูกค้าในระยะเวลา 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่สำคัญในการเตรียมความพร้อมก่อนการยื่นกู้จริง ขั้นตอนทั้งหมดนี้ได้รับการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดจากบริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย การวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้า การติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และการให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงิน ทำให้ลูกค้ารู้สึกมั่นใจและมีที่พึ่ง การเข้ามาของ LivNext ไม่เพียงช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่ยังเป็นการวางรากฐานการเงินที่มั่นคงให้กับลูกค้าในระยะยาว เพื่อเพิ่ม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติที่น่าประทับใจ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ จากลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิตภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการเวลา เครื่องมือ และคำแนะนำที่ถูกต้องเพื่อปรับฐานข้อมูลทางการเงินของตนให้เข้าที่เข้าทาง ในเชิงธุรกิจ LivNext ได้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังช่วยให้ฐานลูกค้าของบริษัทขยับขึ้นจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการซื้อบ้านในตลาดไม่ได้ลดลง แต่ปัญหาติดอยู่ที่เงื่อนไขด้านเครดิตที่ซับซ้อน
RentNext: เช่าที่มากกว่าการเช่า…พร้อมสิทธิ์ซื้อและหักเงินต้น 100%
ควบคู่ไปกับ LivNext อีกหนึ่งโมเดลที่เข้ามาเสริมความยืดหยุ่นคือ RentNext ซึ่งเป็นรูปแบบ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจเป็นเจ้าของได้ในอนาคต โดยมีเงื่อนไขที่น่าสนใจคือ การนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้น 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือแนวคิดที่ฉีกกรอบการเช่าแบบเดิมๆ โดยสิ้นเชิง เปลี่ยนการจ่ายค่าเช่ารายเดือนให้กลายเป็นการ “ออม” ไปในตัว ช่วยลดภาระในการเตรียมเงินดาวน์และลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจซื้อในทันที
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ในทำเลทองใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น พระราม 9 บางนา นิคมอุตสาหกรรม หรือรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ RentNext กลายเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิม (Economy of Scope) สร้างรายได้ใหม่ พร้อมทั้งลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มอัตราการเข้าอยู่ รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าจับตามองคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพและศักยภาพของโมเดลนี้ในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับบริษัทและเพิ่ม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับผู้บริโภค
กลยุทธ์องค์กร 2569: การรัดเข็มขัดที่มาพร้อมวิสัยทัศน์ยั่งยืน
จากการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2025-2026 ผมมองว่าผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะสามารถประคองตัวอยู่รอดและเติบโตได้ การปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับสถานการณ์จึงเป็นสิ่งจำเป็น เสนาฯ เองก็เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้า หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม ซึ่งเป็นไปเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการให้สูงสุด
การหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งกว่า 70% เป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ถือเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เสนาฯ ไม่เพียงแค่รอการขาย แต่ยังดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ โดยยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้มีคุณภาพ
สิ่งที่น่าชื่นชมคือแนวคิดที่ว่า “เราไม่จำเป็นต้องมีโครงการใหม่เสมอไปเพื่อที่จะพัฒนา” นี่คือการมองธุรกิจที่ลึกซึ้ง แสดงให้เห็นถึงประสบการณ์และความเข้าใจในวัฏจักรของตลาด การนำทรัพย์สินที่มีอยู่มาเพิ่มมูลค่าและตอบโจทย์ลูกค้าให้ดียิ่งขึ้น คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในยุคที่ความไม่แน่นอนเป็นบรรทัดฐานใหม่
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืนอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งไม่ได้เป็นเพียงกระแส แต่เป็นความรับผิดชอบที่ผู้ประกอบการยุคใหม่ต้องมี ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นอกจากนี้ บริษัทยังดำเนินแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของตนในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สอดคล้องกับแนวโน้มการลงทุนอย่างยั่งยืนของโลก
บทบาทภาครัฐและการฟื้นฟูกำลังซื้อในระยะยาว
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาด การพิจารณาบทบาทของภาครัฐเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ดร.เกษราได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับมาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะในประเด็นของการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัว ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการฟื้นฟูกำลังซื้อของผู้บริโภค
แม้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีกลไกปรับโครงสร้างหนี้ที่มีประสิทธิภาพจริง จะช่วยปลดล็อกภาระทางการเงินของประชาชน และเพิ่ม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับกลุ่มที่ติดปัญหาด้านเครดิตได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่ออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR: Debt Service Ratio) ของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้ามีศักยภาพในการกู้ยืมสูงขึ้นและผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น การเคลื่อนไหวของภาครัฐในประเด็นเหล่านี้จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งในการสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นกำลังซื้อในระยะยาว ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
สรุปและก้าวต่อไป: สร้างอนาคตแห่งการเป็นเจ้าของบ้าน
ช่วงเวลา 2025-2026 ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และพร้อมปรับตัว การที่ เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าด้วยกลยุทธ์ “Next Solution” ไม่เพียงเป็นการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ให้พวกเขาได้มีเวลาเตรียมความพร้อมด้านการเงิน และสร้างโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้อย่างแท้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการลงทุนในอนาคตของชาติ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าแนวทางที่มุ่งเน้นความเข้าใจปัญหาของลูกค้า และการสร้างเครื่องมือช่วยเหลือเสริมศักยภาพให้พวกเขา นี่คือบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และจะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต และเป็นเครื่องยืนยันว่า โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ยังคงเป็นความฝันที่เป็นไปได้สำหรับคนไทยทุกคน
หากท่านกำลังเผชิญความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหากลยุทธ์ใหม่ๆ ในการรับมือตลาดที่ผันผวนนี้ การศึกษาโมเดล “Next Solution” และกลยุทธ์เชิงรุกของเสนาฯ อาจเป็นกุญแจสำคัญที่ปลดล็อกอนาคตของท่าน เพื่อเริ่มต้นวางแผนสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน ท่านสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อค้นหาโซลูชั่นที่เหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินของท่านได้ทันที เพราะทุกปัญหามีทางออกเสมอ และการมีบ้านในฝันก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม หากเรามีบันไดที่ถูกต้อง.
