อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: กลยุทธ์เชิงรุก สู่โอกาสเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของภาคธุรกิจนี้มาหลายยุคสมัย แต่กล่าวได้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและลึกซึ้งยิ่งกว่าที่เคย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมส ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนคือ แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงมีอยู่สูง แต่ กำลังซื้อ ของผู้บริโภคกลับถูกบั่นทอนลงอย่างหนักจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด นี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักร แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่กำลังส่งผลกระทบต่อทั้งระบบนิเวศของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ภาพสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลและประสบการณ์ตรงของผม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ราคาเข้าถึงง่าย ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจในหลายทำเล บางพื้นที่ เช่น โซนบางใหญ่ หรือรังสิต ตัวเลขการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อ การซื้อบ้าน อาจสูงถึง 80% สำหรับโครงการแนวราบ และราว 50% สำหรับคอนโดมิเนียม นี่ไม่ใช่เพียงแค่สถิติ แต่เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ถึงภาวะเปราะบางของผู้บริโภค ซึ่งเป็นกลุ่มคนทำงานทั่วไปที่ต้องการสร้างรากฐานชีวิตด้วยการมีบ้านเป็นของตนเอง ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่การขาดความต้องการ แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ถดถอยลงอย่างหนัก เนื่องจากรายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้น ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินจำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ผลกระทบนี้รุนแรงกว่าวิกฤตการณ์ครั้งใดๆ เพราะมันบีบรัดทุกภาคส่วน ตั้งแต่ผู้บริโภคที่หมดโอกาสในการ ซื้อบ้านหลังแรก ไปจนถึงผู้ประกอบการ พัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น และธนาคารที่ต้องบริหารความเสี่ยงด้านสินเชื่อ ผมมองว่านี่คือจุดเปลี่ยนที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องคิดใหม่ ทำใหม่ และแสวงหาแนวทางที่ยืดหยุ่นและเข้าถึงผู้บริโภคได้จริง หากต้องการประคองธุรกิจและร่วมสร้างรากฐานที่มั่นคงให้แก่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Next Solution: นวัตกรรมขับเคลื่อนกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเข้าใจใน Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นกลยุทธ์ที่พลิกโฉมการเข้าถึง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน อย่างแท้จริง แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อต้องกลับไปเช่าอยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้กลับเสนอ “บันได” ให้พวกเขาได้ก้าวขึ้นมาสู่การเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดในชีวิต
องค์ประกอบหลักของ Next Solution ประกอบด้วย:
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต ปลดล็อกโอกาส
นี่คือหัวใจสำคัญของกลยุทธ์ที่มุ่งเป้าไปที่การแก้ไขปัญหาเครดิตของลูกค้าโดยตรง LivNext เปิดโอกาสให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มีภารกิจหลักในการสนับสนุนการมีบ้านของประชาชน ด้วยอัตราดอกเบี้ยผ่อนชำระที่ต่ำ (ประมาณ 1.8%) ลูกค้าสามารถสร้างประวัติการผ่อนชำระที่ดี และค่อยๆ ปรับปรุงฐานข้อมูลทางการเงินของตนเองให้มีความพร้อมสำหรับการยื่นขอ สินเชื่อบ้าน อย่างเป็นทางการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
จากประสบการณ์ของผม การสร้างวินัยทางการเงินและประวัติเครดิตที่ดีเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในยุคที่สถาบันการเงินเข้มงวด การที่เสนาฯ ร่วมมือกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าและให้คำแนะนำทางการเงินอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน ถือเป็นก้าวที่ชาญฉลาด เพราะมันไม่เพียงแค่ช่วยให้ลูกค้าผ่านการอนุมัติสินเชื่อในอนาคต แต่ยังเป็นการสร้างความรู้ความเข้าใจด้านการเงินที่ดีให้แก่พวกเขาในระยะยาว ผลลัพธ์ที่จับต้องได้ของ LivNext คือการเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่แท้จริง ซึ่งช่วยรักษา มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และที่สำคัญคือเป็นการมอบ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับกลุ่มคนที่ไม่เคยคิดว่าจะเป็นไปได้
ผมเห็นว่านี่เป็นการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการเริ่มต้นสร้างความมั่งคั่ง เพราะนอกจากจะได้บ้านแล้ว ยังได้สร้างวินัยทางการเงินไปพร้อมกันด้วย
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
RentNext เป็นอีกโมเดลที่สะท้อนความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นและทางเลือก โมเดลนี้ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการเช่าที่มอบสิทธิ์พิเศษในการเปลี่ยนเป็นเจ้าของ ผู้เช่าสามารถนำค่าเช่ามาหักลดหย่อนเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ
ความยืดหยุ่นนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่อาจยังไม่มั่นใจในภาระผูกพันระยะยาว หรือยังต้องการเวลาในการตัดสินใจเลือกทำเลและประเภทที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมที่สุด ผมมองว่า RentNext มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่น่าสนใจและมี Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และลดต้นทุนการตลาดในการระบายสต็อก นอกจากนี้ โครงการที่เข้าร่วม RentNext มักอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา เช่น คอนโดพระราม 9, บ้านบางนา, หรือ อสังหาริมทรัพย์รังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้การบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เหล่านี้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
ยุทธศาสตร์ปี 2025/2026: รัดเข็มขัด สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับแผนยุทธศาสตร์ในปี 2025/2026 เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวังและเน้นการบริหารจัดการภายใน ผมมองว่าเป็นแนวทางที่ถูกต้องและสมเหตุสมผลในสภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การชะลอการเปิดโครงการใหม่และหันมามุ่งเน้นการระบายสต็อก คอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร ที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ถือเป็นการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สินทรัพย์ให้สูงสุด
สิ่งที่น่าสนใจคือแนวคิดที่ว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวเชิงรุก ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องรอสร้างคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่เท่านั้น แต่สามารถปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับยูนิตที่มีอยู่เดิมได้ เช่น การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout หรือการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการของ คนซื้อบ้าน ที่เปลี่ยนไปตามภาวะเศรษฐกิจ นี่เป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ พัฒนาโครงการ รายอื่นๆ ที่ต้องมองหาช่องทางใหม่ๆ ในการเพิ่มมูลค่าและดึงดูด กำลังซื้อ ในสภาวะที่ท้าทาย
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัยในอนาคต
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ให้ความสำคัญและกำลังก้าวขึ้นมามีบทบาทอย่างมากใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือเรื่องของ ความยั่งยืน การติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ในบ้านกลุ่มราคาสูง ถือเป็นการมองการณ์ไกลและตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ตระหนักถึงสิ่งแวดล้อมและต้องการลดภาระค่าครองชีพในระยะยาว บ้านประหยัดพลังงาน ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่กำลังกลายเป็นมาตรฐานที่ผู้บริโภคคาดหวัง
ในฐานะที่ผมติดตามเทรนด์ เทคโนโลยีอสังหาฯ (PropTech) มาโดยตลอด ผมเห็นว่าการนำ โซลาร์รูฟท็อปบ้าน เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ เป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยอย่างแท้จริง ซึ่งไม่เพียงช่วยลดค่าไฟฟ้า แต่ยังส่งเสริม การลงทุนยั่งยืน และสร้างความมั่นใจว่าเสนาฯ ไม่ได้เป็นเพียงผู้ พัฒนาโครงการ แต่เป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ นอกเหนือจากการจัดการพลังงาน บริษัทยังดำเนินแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ซึ่งเป็นการตอกย้ำความมุ่งมั่นด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม
บทบาทภาครัฐและโอกาสฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แน่นอนว่าการฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างยั่งยืนนั้น จำเป็นต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นสำคัญที่เกี่ยวข้องกับ หนี้ครัวเรือน และ สินเชื่อบ้าน ที่ตึงตัวเกินไป ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่า มาตรการรัฐ ที่จะส่งผลกระทบโดยตรงและยั่งยืนต่อภาคอสังหาฯ นั้น ไม่ใช่แค่เรื่องการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเพียงอย่างเดียว แต่คือการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีกลไกในการปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยลดภาระ หนี้ครัวเรือน ของผู้บริโภค และปลดล็อก กำลังซื้อ จำนวนมหาศาลที่ถูกตรึงไว้ นอกจากนี้ การพิจารณาลด ดอกเบี้ยเงินกู้ ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสเข้าถึง สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และผ่านการอนุมัติได้ง่ายขึ้น การ รีไฟแนนซ์บ้าน ก็จะเป็นอีกทางเลือกที่ช่วยลดภาระทางการเงินให้กับผู้กู้เดิม
ในระยะยาว การสนับสนุนให้เกิดการ ปรึกษาเรื่องสินเชื่อบ้าน และความรู้ทางการเงินที่เข้าถึงง่าย รวมถึงการส่งเสริมการ ประเมินราคาอสังหาฯ ที่โปร่งใสและเป็นธรรม จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เป็นอย่างดี
ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความยืดหยุ่นคือหัวใจ
โดยสรุปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 และปีต่อๆ ไป กำลังเรียกร้องให้ผู้ประกอบการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและมี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน มากขึ้น โมเดลอย่าง Next Solution ของเสนาฯ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่า แม้สถานการณ์จะยากลำบาก แต่ด้วยนวัตกรรมและความเข้าใจในปัญหาของลูกค้าอย่างถ่องแท้ ก็สามารถสร้างทางออกที่ยั่งยืนได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่ากุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคตคือความยืดหยุ่น การมุ่งเน้นตลาดที่เข้าถึงง่าย การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ Pain Point ของลูกค้าอย่างตรงจุด และการผนวกเอาเรื่องของ ความยั่งยืน และ เทคโนโลยีอสังหาฯ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของ DNA ธุรกิจ ผู้ พัฒนาโครงการ ที่สามารถนำเสนอคุณค่าที่เหนือกว่าในยุคที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังทางการเงินสูง จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดอยู่ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านมือสอง หรือ คอนโดให้เช่า ในทำเลทองอย่าง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือแม้แต่ บ้านบางใหญ่ ก็ตาม ผมขอแนะนำให้พิจารณาโครงการที่มาพร้อมกับแนวคิดใหม่ๆ ที่ช่วยเสริมสร้างเครดิตและมอบทางเลือกที่ยืดหยุ่น การ บริหารจัดการอสังหาฯ ที่ดีของผู้ประกอบการ จะส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตและมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาว การเข้าใจถึงกลไกเหล่านี้ จะช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และผู้ประกอบการสามารถเติบโตได้อย่างมั่นคงไปพร้อมกับสังคม
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางใหม่ๆ เพื่อรับมือกับความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาแนวคิดและโมเดลเช่น Next Solution ของเสนาฯ อย่างลึกซึ้ง เพราะนี่คือพิมพ์เขียวของการปรับตัวเพื่อความสำเร็จในยุคสมัยใหม่ ไม่ว่าท่านจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกลยุทธ์เชิงรุกและนวัตกรรมเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการ ซื้อบ้านหลังแรก หรือแนวทางการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเข้าร่วมงานสัมมนาเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จัดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ท่านได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนและเป็นประโยชน์สูงสุดในการตัดสินใจครั้งสำคัญของชีวิต
