ก้าวข้ามวิกฤต: กลยุทธ์นวัตกรรมของเสนาฯ ในการแก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน และสร้างโอกาสเพื่อคนอยากมีบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและเผชิญหน้ากับความท้าทายมาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2025 นี้ กำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรงและซับซ้อนกว่าที่ผ่านมาอย่างมีนัยสำคัญ แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ได้สร้างปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งกำลังทุบตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงง่าย หรือ “ตลาดแมส” อย่างหนักหน่วง
ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้ฉายภาพผู้นำด้านนวัตกรรมอสังหาฯ ที่มองเห็นปัญหาอย่างลึกซึ้ง และไม่เพียงแค่ปรับตัว แต่ยังริเริ่มโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ที่มุ่งเป้าไปที่ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน โดยตรง เพื่อเปิดประตูแห่งโอกาสให้คนไทยจำนวนมากยังคงสามารถมีบ้านในฝันได้ ความเคลื่อนไหวของเสนาฯ ไม่ได้เป็นเพียงการปรับกลยุทธ์ชั่วคราว แต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน ทั้งสำหรับธุรกิจของตนเองและเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: แรงกดดันที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเรามองย้อนไปในประวัติศาสตร์ของตลาดอสังหาฯ ไทย วิกฤตการณ์ต่างๆ มักมาจากปัจจัยเฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นฟองสบู่แตก ปัญหาเศรษฐกิจโลก หรือความผันผวนทางการเมือง แต่ในปัจจุบัน ความท้าทายที่เราเผชิญอยู่กลับเป็นผลรวมของหลายปัจจัยที่ซ้อนทับกันอย่างซับซ้อน จนเรียกได้ว่า “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตครั้งไหนๆ” ตามที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้กล่าวไว้
แกนกลางของปัญหาคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งไม่ได้เป็นแค่สภาวะตลาดชะลอตัวตามวงจรปกติ แต่เป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องและยาวนานที่ส่งผลกระทบต่อทุกจุดของห่วงโซ่ธุรกิจ จากข้อมูลที่ผมรวบรวมและสังเกตการณ์ สถาบันการเงินมีการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในตลาดแนวราบบางทำเล เช่น บางใหญ่ ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นสถิติที่น่าตกใจอย่างยิ่ง สำหรับคอนโดมิเนียมเองก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50%
คำถามคือ “ทำไม?” ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการมีบ้านที่หายไป ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงมีความฝันและความปรารถนาที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้น ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ทำให้ผู้บริโภคมีภาระผูกพันเดิมจนไม่มีพื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่ สิ่งนี้ทำให้ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สูงเกินเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด ส่งผลให้การยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยประสบความล้มเหลว และเป็นสาเหตุหลักของปรากฏการณ์ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ที่กำลังเป็นวาระสำคัญของชาติ
ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาฯ นี่คือความท้าทายขั้นสูง เพราะไม่ใช่แค่การสร้างผลิตภัณฑ์ที่ดีเท่านั้น แต่ยังต้องหาวิธีเชื่อมโยงลูกค้าที่มีศักยภาพแต่ติดขัดเรื่องเครดิตให้สามารถเข้าถึงบ้านได้ ซึ่งเป็นจุดที่เสนาฯ ได้ก้าวเข้ามาด้วยนวัตกรรมที่โดดเด่น
“Next Solution”: กลไกใหม่ที่แข็งแกร่งเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน
เสนาฯ ได้เล็งเห็นถึงความจำเป็นในการสร้างกลไกใหม่เพื่อฟื้นกำลังซื้อและ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ที่ตลาดกำลังเผชิญ พวกเขาจึงเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งเสนาฯ นิยามว่าเป็น “การโยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจอย่างยิ่ง: LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ)
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส
LivNext คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้โอกาสแก่ลูกค้าที่ยังขาดความพร้อมด้านเครดิตในการผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) การดำเนินการนี้มีเป้าหมายหลักคือการช่วยสร้างประวัติการชำระเงินที่ดี (Good Credit History) ให้กับลูกค้าในระหว่างที่รอวันที่จะสามารถกู้ผ่านได้ในอนาคต ซึ่งอาจใช้เวลา 2-3 ปี
สิ่งที่ทำให้ LivNext โดดเด่นคือการดูแลอย่างใกล้ชิดและครบวงจร ทุกขั้นตอนของกระบวนการถูกตรวจสอบและให้คำแนะนำร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และที่สำคัญคือให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการทำหน้าที่เสมือน “ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ” ที่แท้จริง เพื่อช่วยให้ลูกค้าวางแผนซื้อบ้านได้อย่างเป็นระบบ และมั่นใจว่าจะสามารถ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ได้ในที่สุด
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องเชิงสถิติ แต่ยังสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมและเศรษฐกิจในวงกว้าง ปัจจุบันโครงการ LivNext มีลูกค้าราว 1,000 ยูนิต และที่น่าภาคภูมิใจคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่เป็นข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการเวลาและแนวทางที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลและพฤติกรรมทางการเงินให้พร้อม เสนาฯ ได้ประมาณการว่า LivNext สามารถช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพทางธุรกิจและสังคมที่มหาศาลในการ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน
นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของ LivNext ยังเริ่มขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ขึ้นมาสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านในตลาดแมสยังคงแข็งแกร่ง ไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเพียงเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การมีช่องทางที่ยืดหยุ่นเช่นนี้ จึงเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านรายแรกและกลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ปานกลาง
RentNext: โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” เพิ่มความยืดหยุ่นให้ผู้บริโภค
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นแก่ลูกค้ามากยิ่งขึ้น โดยเปิดโอกาสให้ผู้เช่าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ในอนาคต สิ่งที่น่าสนใจคือ การนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้น 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันที่กำลังเช่าอยู่ หรือหักได้ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่เป็นการลดความเสี่ยงของผู้บริโภคที่อาจยังไม่แน่ใจเรื่องทำเลหรือสภาพคล่องในระยะยาว และยังเป็นแนวทางที่ดีในการ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน โดยอ้อม ด้วยการให้เวลากับลูกค้าในการสร้างความมั่นคงทางการเงิน
โมเดล RentNext นี้ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ของเสนาฯ โดยนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่ในทำเลยอดนิยมซึ่งมีความต้องการเช่าสูงมาสร้างรายได้ใหม่ พร้อมลดต้นทุนการตลาดในระยะยาว ตัวอย่างทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสูง ได้แก่ พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และรังสิต ซึ่งเป็นแหล่งงานและสถาบันการศึกษาที่มีกลุ่มผู้เช่าจำนวนมากและมีความเสี่ยงต่ำต่อการปล่อยเช่า
จากข้อมูล รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าจับตาคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่มีอยู่แล้ว นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของกลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่ชาญฉลาด ซึ่งไม่เพียงสร้างรายได้ แต่ยังสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าในระยะยาว และเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญในการ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน และผลักดันยอดขายในสถานการณ์ตลาดที่ท้าทาย
กลยุทธ์การบริหารจัดการและแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025: รัดเข็มขัดและพัฒนาอย่างยั่งยืน
นอกเหนือจากนวัตกรรมด้านผลิตภัณฑ์แล้ว เสนาฯ ยังได้ปรับยุทธศาสตร์การดำเนินงานในปี 2025/2569 อย่างระมัดระวัง โดยเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรสูงสุด ซึ่งเป็นแนวทางการบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ ที่ผมมองว่ามีความเหมาะสมอย่างยิ่งในช่วงเศรษฐกิจผันผวนเช่นนี้
เสนาฯ หันมามุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การจัดการสต็อกเหล่านี้ ไม่ใช่แค่การเร่งระบายออกไป แต่เป็นการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าคิดว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือกรอบความคิดที่แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯ ในยุคที่นวัตกรรมไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสรรค์สิ่งใหม่ แต่รวมถึงการปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญและเป็นภารกิจที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างเต็มที่คือ “ความยั่งยืน” ซึ่งเป็นแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025 ที่ไม่อาจมองข้ามได้ ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่ตอบโจทย์เทคโนโลยีบ้านประหยัดพลังงานเท่านั้น แต่ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายบ้านในระยะยาวให้ผู้อยู่อาศัย ตอบสนองต่อความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและค่าครองชีพที่สูงขึ้น นี่คือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนที่เห็นผลเป็นรูปธรรม และเป็นจุดแข็งที่สร้างความแตกต่างในตลาด
นอกจากการลงทุนพลังงานแสงอาทิตย์แล้ว บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการบริหารจัดการขยะในทุกโครงการอย่างต่อเนื่อง เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงสร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นโอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาโครงการที่มีความรับผิดชอบต่อสังคม
ภาพรวมเศรษฐกิจและการเมือง: มาตรการรัฐคือหัวใจสำคัญในการแก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน
จากมุมมองของผมและผู้เชี่ยวชาญในวงการ มาตรการของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงและฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ดร.เกษราได้ชี้ให้เห็นว่า มาตรการที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ ส่วนใหญ่เป็นเรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนคือปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป ซึ่งเป็นต้นตอของ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน”
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสีย หรือดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นหนทางในการ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดอีกทางหนึ่ง นอกจากนี้ การลดดอกเบี้ยก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ DSR และจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
การแก้ไขปัญหาในระดับมหภาคเหล่านี้ จะเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงให้กับเศรษฐกิจโดยรวม และส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการเผชิญหน้ากับความท้าทายนี้
บทสรุปและอนาคตที่ยั่งยืน: ก้าวต่อไปของคนอยากมีบ้าน
ในท้ายที่สุด ดร.เกษราได้เน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องทำในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้ขับเคลื่อนกลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และเป็นแนวทางในการ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ที่ยั่งยืน
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถดำเนินการได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่านวัตกรรมและการปรับตัวอย่างต่อเนื่องของเสนาฯ ไม่เพียงแต่จะช่วยให้องค์กรเติบโตต่อไปได้ในสภาพแวดล้อมที่ท้าทาย แต่ยังเป็นตัวอย่างที่สร้างแรงบันดาลใจให้กับอุตสาหกรรม ในการมุ่งเน้น แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน และสร้างโอกาสที่แท้จริงให้กับคนอยากมีบ้านทุกคน หากคุณกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน อย่าเพิ่งหมดหวัง โครงการเช่น Next Solution ของเสนาฯ อาจเป็นก้าวแรกของคุณสู่การเป็นเจ้าของบ้านในฝันในที่สุด
หากท่านสนใจรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ LivNext หรือ RentNext หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจากเสนาฯ พร้อมให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิด เพื่อช่วยให้คุณค้นพบแนวทางที่เหมาะสมและเปลี่ยนความฝันให้เป็นความจริงได้ในวันนี้และอนาคต
