วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 คือบททดสอบสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ย้อนกลับไปเมื่อต้นปี หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มตั้งไข่จะดำเนินต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ภาพรวมดีขึ้นได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่าในสภาวะเช่นนี้ ใครคือบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สามารถประคองตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง?
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทปรับตัวรับมือกับความท้าทายอย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบางของตลาด
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าน่ากังวลกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลัก ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลงานที่แท้จริงและสะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งด้านยอดขาย แต่การแข่งขันสูง
สำหรับ 10 อันดับแรกในกลุ่มรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): การเติบโตแบบก้าวกระโดดที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่น่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แน่นอนว่าสุดท้ายแล้ว ผลกำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุนของแต่ละบริษัท แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากกำไรน้อย ก็ถือว่ายังไม่สามารถเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางแห่งขาดทุนมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลงมาก แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้กำไร 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ขึ้นอันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและมุมมองต่อปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการสร้างรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ แม้จะมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและทำกำไรได้ดี แต่ก็มีจำนวนไม่น้อยที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้ลดลงและขาดทุน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ยังคงเข้มข้น โดยเฉพาะในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านและทาวน์เฮาส์ ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีแผนธุรกิจที่แข็งแกร่ง, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดได้รวดเร็ว, และมีกลยุทธ์การตลาดที่โดดเด่น จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ ในยุคที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง (prime location), ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์, และการใช้ชีวิตที่ยั่งยืน (sustainable living) การนำเสนอนวัตกรรมและโซลูชันที่แตกต่าง จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในวงการ อสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้ม, วิเคราะห์ผลประกอบการอย่างสม่ำเสมอ, และทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนหรือดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการให้เราช่วยวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการ บ้านพร้อมอยู่ ในทำเลต่างๆ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของท่าน.
