พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัสกลยุทธ์ Sena Development ท่ามกลางสมรภูมิตลาดอสังหาฯ ไทย 2025-2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมสหรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่ายนั้น กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าที่เคย ด้วยมรสุมเศรษฐกิจที่ถาโถมจากหลายทิศทาง ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเติบโตของรายได้ที่ไม่ทันค่าครองชีพ และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สร้างสถิติใหม่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่บีบรัดให้ความฝันในการมีบ้านของคนไทยจำนวนมากต้องเลื่อนออกไป
ท่ามกลางกระแสความผันผวนนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้ฉายภาพความเป็นผู้นำด้านวิสัยทัศน์ ด้วยการไม่ยอมจำนนต่อสถานการณ์ แต่เลือกที่จะ “มองหาโอกาสในวิกฤต” ผ่านการนำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่โครงการใหม่ แต่เป็นการสร้างนวัตกรรมทางการเงินและที่อยู่อาศัยที่มุ่งแก้ Pain Point ของผู้บริโภคโดยตรง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ประสบปัญหา “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” บทความนี้จะเจาะลึกถึงกลยุทธ์อันชาญฉลาดของเสนาฯ พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสำหรับปี 2025-2026 ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ
ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่รอการปรับทัพ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันสะท้อนภาพของภาวะ “ชะลอตัวที่ลึกและกว้าง” ไม่ใช่แค่เพียงการปรับฐานตามวงจรเศรษฐกิจทั่วไป แต่เป็นผลลัพธ์จากการสะสมปัญหาเชิงโครงสร้างมาอย่างยาวนาน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมยังคงอยู่ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมในทำเลชานเมืองยอดนิยมอย่างบางใหญ่ หรือแม้แต่ตลาดคอนโดมิเนียมในภาพรวมที่ยังมีตัวเลขเฉลี่ยสูงถึง 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาเรื่อง “ความต้องการที่อยู่อาศัย” ที่หายไป แต่เป็นปัญหาของ “กำลังซื้อที่แท้จริง” ที่ถูกบั่นทอนลงอย่างหนัก
สาเหตุหลักมาจาก:
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง: หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วกว่า 90% ของ GDP กลายเป็นตัวฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง การผ่อนชำระหนี้สินเดิม เช่น หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล ได้กลืนกินสัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ (DSR) จนแทบไม่เหลือพื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะหนี้ก้อนใหญ่อย่างสินเชื่อบ้าน
รายได้ไม่เติบโตทันค่าใช้จ่าย: แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวเป็นระยะ แต่การเติบโตของค่าแรงและรายได้ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ไม่สัมพันธ์กับอัตราเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการออมเงินเพื่อวางเงินดาวน์ หรือแม้แต่การชำระค่างวดที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน กลายเป็นเรื่องยากลำบาก
เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินเองก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงหนี้เสีย ทำให้ผู้ซื้อที่มีรายได้ไม่แน่นอน หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่แข็งแกร่ง ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายดายเหมือนในอดีต สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่ม First Home Buyer และกลุ่มลูกค้าตลาดแมสเป็นพิเศษ ทำให้หลายคนต้องติดกับดัก “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ซ้ำแล้วซ้ำเล่า
Next Solution: กลไกแห่งความหวังสำหรับคนอยากมีบ้าน
จากความเข้าใจใน Pain Point เหล่านี้ เสนาฯ ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการปรับกระบวนทัศน์จากการเป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาฯ มาสู่การเป็น “ผู้สร้างโอกาสทางการเงิน” เพื่อปลดล็อกความฝันในการมีบ้านให้กับลูกค้า โดยมีกลไกสำคัญสองประการคือ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งเป็นนวัตกรรมที่น่าจับตาในตลาด การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย
LivNext: สร้างเครดิต ปลดล็อกสินเชื่อบ้าน
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อพลิกสถานะจาก “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ให้กลายเป็นผู้มีศักยภาพในการเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าที่ยังไม่พร้อมด้านเครดิต สามารถผ่อนชำระกับโครงการเสนาฯ ในอัตราที่จูงใจ (เช่น ดอกเบี้ยประมาณ 1.8% ในบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์) เพื่อสร้างประวัติทางการเงินที่ดีและมีวินัย
กระบวนการที่ครอบคลุม: เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินเพียงลำพัง แต่ทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย บริษัทนี้จะเข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความก้าวหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการลงทุนในอนาคตของลูกค้าอย่างแท้จริง
สร้างประวัติเครดิตเชิงบวก: การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอผ่านบัญชีเฉพาะนี้จะช่วยให้ลูกค้ามี “บันทึกการชำระเงิน” ที่ดี ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร เมื่อเวลาผ่านไป 2-3 ปี ลูกค้าจะมีประวัติเครดิตที่แข็งแกร่งขึ้นมาก ทำให้โอกาสในการ “กู้ซื้อบ้านผ่าน” สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ผลลัพธ์ที่จับต้องได้: LivNext ไม่ได้เป็นเพียงแนวคิด แต่พิสูจน์แล้วด้วยผลลัพธ์ที่น่าประทับใจ มีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือ มีลูกค้ากว่า 100 ราย ที่สามารถปรับสถานะจาก “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” มาเป็นการ “กู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง” ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ใช่จะกู้ไม่ได้ตลอดไป แต่ต้องการ “โอกาสและเวลา” ในการปรับปรุงฐานข้อมูลและพฤติกรรมทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ อีกด้วย
ขยายฐานลูกค้า: จากเดิมที่เน้นกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ปัจจุบันฐานลูกค้าของ LivNext ขยับขึ้นไปถึงกลุ่มราคา 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านในตลาดกลางยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การมีที่ปรึกษาทางการเงินและการสร้างเครดิตจึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับกลุ่ม ซื้อบ้านหลังแรก ในยุคนี้
RentNext: ความยืดหยุ่นในการเป็นเจ้าของ
คู่ขนานไปกับ LivNext คือโมเดล RentNext หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ซึ่งยกระดับแนวคิดการเช่าไปอีกขั้น ด้วยการมอบความยืดหยุ่นและทางเลือกที่ชาญฉลาดให้กับผู้เช่า
เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์: สิ่งที่โดดเด่นของ RentNext คือการอนุญาตให้นำค่าเช่าที่จ่ายไปมา “หักเงินต้น 100%” หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันนั้น หรือหัก 50% หากเลือกย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ นี่คือกลไกที่ช่วยลดภาระ เงินดาวน์บ้าน และเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของได้อย่างแท้จริง
ความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนสูง: สำหรับเสนาฯ โมเดลนี้เป็นตัวอย่างที่ดีของ การจัดการสินทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพสูง ด้วยการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาสร้างรายได้ใหม่ ทำให้เกิด Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากลดต้นทุนการตลาดและเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) นอกจากนี้ยังช่วยลดความเสี่ยงในการปล่อยเช่า เพราะลูกค้ามีความผูกพันกับทรัพย์สินและมีแนวโน้มที่จะซื้อในระยะยาว
ทำเลทองของการเช่า: โครงการ RentNext มุ่งเน้นในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น บริเวณใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือย่านธุรกิจสำคัญ อาทิ พระราม 9, บางนา, รังสิต หรือนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งเป็นทำเลที่คุ้มค่าแก่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
กลยุทธ์เชิงรุกรับปี 2025-2026: จากการขยายสู่การเพิ่มประสิทธิภาพ
ในด้านยุทธศาสตร์สำหรับปี 2025-2026 เสนาฯ แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในภาวะตลาดปัจจุบัน ด้วยการ “รัดเข็มขัด” และปรับโฟกัสจากการเปิดโครงการใหม่เชิงรุก มาสู่การบริหารจัดการและเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่ ซึ่งเป็นแนวคิดที่ชาญฉลาดในยุคที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ระบายสต็อกคงค้าง: เสนาฯ มีสินค้าคงคลังพร้อมขายทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบรวมกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การเร่งระบายสต็อกเหล่านี้ถือเป็นหัวใจสำคัญในการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน เสนาฯ ไม่ได้เพียงลดราคา แต่ยังมีการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการและงบประมาณที่แท้จริงของผู้บริโภคในปัจจุบัน แนวคิดนี้คือการสร้าง “บ้านพร้อมอยู่” ที่ตอบโจทย์ทุกมิติ
นวัตกรรมไม่จำเป็นต้องเป็นโครงการใหม่: ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้เน้นย้ำประเด็นสำคัญว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือมุมมองที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคนี้ นวัตกรรมสามารถเกิดขึ้นได้ในกระบวนการบริหารจัดการ การเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินเดิม หรือการสร้างโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เช่น Next Solution ที่พลิกโฉมการเข้าถึงสินเชื่อบ้านสำหรับผู้บริโภค
ชะลอการเปิดโครงการใหม่: เสนาฯ จะเปิดโครงการใหม่ลดลง โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิมแทนการขยายพอร์ตเพิ่มเติม นี่คือการตัดสินใจที่รอบคอบ เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน และมุ่งเน้นการสร้างผลกำไรสูงสุดจาก การจัดการสินทรัพย์ ที่มีอยู่
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน: หัวใจสำคัญของอนาคต
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นอย่างต่อเนื่องคือการพัฒนาอย่างยั่งยืน ซึ่งไม่ใช่แค่การสร้างภาพลักษณ์ แต่เป็นการลงทุนที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในระยะยาว และสอดรับกับทิศทางของโลกในยุคปัจจุบัน
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่มาตรฐานใหม่: บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ ได้รับการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐาน นี่คือการลงทุนใน นวัตกรรมที่อยู่อาศัย ที่ช่วย ลดค่าใช้จ่ายบ้าน ในระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัด และยังเป็นก้าวสำคัญในการส่งเสริม พลังงานสะอาด ซึ่งเป็นประเด็นที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
Waste Management และ ESG: นอกจากเรื่องพลังงาน เสนาฯ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ และสอดคล้องกับแนวคิดการดำเนินธุรกิจแบบ ESG (Environmental, Social, Governance) ที่ทั่วโลกให้ความสำคัญ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: บทบาทของภาครัฐในการกระตุ้นตลาด
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การแก้ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนไม่อาจเกิดขึ้นได้จากภาคเอกชนเพียงลำพัง ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการวางรากฐานที่มั่นคงเพื่อฟื้นฟูกำลังซื้อและเสริมสภาพคล่องให้กับตลาด ดร.เกษราได้เสนอแนะประเด็นสำคัญที่น่าสนใจ:
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อตึงตัว: มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนั้นเป็นเพียงการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุ สิ่งสำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัว การจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริง จะช่วยปลดล็อกภาระของผู้บริโภค และเพิ่มกำลังซื้อได้อย่างมหาศาล การมี ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือหน่วยงานที่ช่วยไกล่เกลี่ยหนี้ก็เป็นสิ่งจำเป็น
การลดอัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการกู้ยืมและอัตรา DSR ของลูกค้า การลดดอกเบี้ยลงอย่างเหมาะสมจะเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ลูกค้าสามารถ “กู้ซื้อบ้านผ่าน” ได้ง่ายขึ้น และช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในตลาด บ้านราคาประหยัด
สรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันนั้นเปรียบเสมือนการกรองและคัดเลือกผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ที่แท้จริง เสนาฯ ได้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในปัญหาของตลาดแมส และกล้าที่จะคิดนอกกรอบด้วยการนำเสนอ “Next Solution” ที่ไม่ได้เพียงแค่ขายบ้าน แต่เป็นการ “สร้างบันได” ให้ลูกค้าสามารถก้าวขึ้นมาเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างยั่งยืน แม้เส้นทางสู่การ “กู้ซื้อบ้านผ่าน” อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่การลงทุนในการสร้างเครดิตและการให้ทางเลือกที่ยืดหยุ่นเช่นนี้ ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงให้กับทั้งผู้บริโภคและอุตสาหกรรมในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าโมเดลอย่าง LivNext และ RentNext จะเป็นแรงบันดาลใจให้ผู้ประกอบการรายอื่นหันมามองหาแนวทางใหม่ๆ ในการรับมือกับความท้าทายนี้ การปรับตัวเชิงรุก การมุ่งเน้นความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการนำนวัตกรรมมาใช้ในการแก้ปัญหา ไม่ใช่แค่การสร้างสินค้า แต่เป็นการสร้างโซลูชั่นที่ครบวงจร คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาบ้านและเผชิญกับข้อจำกัดทางการเงิน หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้าน ปรึกษาสินเชื่อบ้าน และ การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านของคุณเป็นจริง ไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อบ้านหลังแรก หรือการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับโมเดล “Next Solution” ของเสนาฯ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อค้นหาทางออกที่เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณ เพราะโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม หากคุณได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและมีกลยุทธ์ที่เหมาะสม มาเริ่มต้นสร้างอนาคตที่มั่นคงด้วยที่อยู่อาศัยในฝันของคุณวันนี้!
