ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและบทสรุปของผู้แข็งแกร่ง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งการทดสอบศักยภาพและความยืดหยุ่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่หวัง สภาวะดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงแสดงสัญญาณไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไป และประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ในช่วงปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถนำพากิจการฝ่าฟันอุปสรรคไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท ทว่าการวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม: การจัดอันดับที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 ได้แก่ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อการประเมินผลงานที่สะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ตรงไปตรงมามากขึ้น
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดการขับเคลื่อนธุรกิจที่แท้จริง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย: การวัดผลที่แม่นยำยิ่งขึ้น
AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ติดอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้สูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งในฐานะผู้ทำกำไรสูงสุดในปีนี้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ส่วนแสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ไปเพียงเล็กน้อยที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ครองอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติดใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญอย่างชัดเจน การบริหารจัดการต้นทุน การรักษาฐานลูกค้า และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ ปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับแนวโน้มตลาด และมองหาโอกาสในการเติบโตท่ามกลางความไม่แน่นอน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นเจ้าของธุรกิจที่ต้องการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนความสำเร็จของผู้เล่นหลักในตลาด จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและวางแผนเพื่ออนาคตได้อย่างมั่นคง
