ปลดล็อกความฝันมีบ้าน: เจาะลึกกลยุทธ์อสังหาฯ ยุคใหม่รับมือวิกฤตสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน พร้อมโอกาสเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืนในปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนและแรงกดดันจากปัญหาหนี้ครัวเรือน ผมเชื่อว่าไม่ใช่แค่เรื่องของความต้องการที่ลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการเข้าถึง” ที่ถูกปิดกั้น และนี่คือหัวใจสำคัญที่เราต้องร่วมกันแก้ไข
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมที่โหมกระหน่ำจากหลากหลายทิศทาง ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดันต่อค่าครองชีพ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ที่กลายเป็นกำแพงขนาดใหญ่ขวางกั้นความฝันของคนจำนวนมากในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลาดแมส หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึง ที่พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์
ถอดรหัสวิกฤต: ทำไมคนไทยถึงกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน?
เมื่อเรามองย้อนไปในอดีต การซื้อบ้านเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงและหลักประกันในชีวิต แต่ในปัจจุบัน อัตราปฏิเสธสินเชื่อในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในบางทำเล เช่น บางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% และแม้แต่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ไม่มีความต้องการ” ที่จะซื้อ แต่เป็น “ไม่มีความสามารถ” ในการกู้ยืมเงินต่างหาก
สาเหตุหลักๆ มาจากหลายปัจจัยที่ซับซ้อนและเกี่ยวโยงกัน:
หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว: ปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง และเป็นภาระหนักที่บีบรัดกำลังซื้อของผู้บริโภค การมีหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หรือหนี้ส่วนบุคคลจำนวนมาก ส่งผลให้สถาบันการเงินประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (DSR – Debt Service Ratio) ต่ำลง และนำไปสู่การกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านในที่สุด
รายได้ที่ไม่เติบโตทันราคาบ้าน: แม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่รายได้ของคนส่วนใหญ่กลับเติบโตช้ากว่ามาก ทำให้ช่องว่างระหว่าง “ราคาบ้านที่จ่ายได้” กับ “ราคาบ้านในฝัน” ถ่างกว้างขึ้นเรื่อยๆ
เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น: สถาบันการเงินเองก็ระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงแม้เพียงเล็กน้อยก็อาจถูกปฏิเสธได้ง่ายขึ้น
ขาดความรู้และประสบการณ์ทางการเงิน: ผู้บริโภคจำนวนมากยังขาดความเข้าใจในการวางแผนการเงินที่ดี การสร้างเครดิตที่ดี หรือแม้แต่การเตรียมตัวสำหรับการยื่นขอสินเชื่อ ทำให้เมื่อถึงเวลาจริง ก็อาจเจออุปสรรคที่ไม่คาดคิด
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ความฝันในการมีบ้านหลังแรกดูเหมือนจะไกลเกินเอื้อมสำหรับคนจำนวนมาก และส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เพราะกลุ่มผู้ซื้อตลาดแมสคือฐานลูกค้าที่ใหญ่ที่สุดและมีศักยภาพสูง หากคนกลุ่มนี้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ตลาดก็จะขาดกำลังขับเคลื่อนที่สำคัญไป
ปลดล็อกประตูสู่บ้าน: นวัตกรรม “Next Solution” และโอกาสใหม่ๆ
ท่ามกลางวิกฤตนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มมองหาวิธีการใหม่ๆ ในการรับมือ หนึ่งในแนวคิดที่น่าสนใจคือการนำเสนอ “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่การสร้างบ้าน แต่เป็นการ “สร้างทาง” ให้ลูกค้าสามารถก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้จริง โดยเฉพาะในกลุ่มที่เคยประสบปัญหา กู้บ้านยาก หรือ สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน มาก่อน
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” สร้างเครดิต ปูทางสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
LivNext เป็นแนวคิดที่พลิกโฉมวิธีการเข้าถึงสินเชื่ออย่างสิ้นเชิง โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีประวัติเครดิตยังไม่แข็งแรงพอ หรือมีภาระหนี้ที่ต้องจัดการก่อน โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าได้ “ผ่อนชำระ” กับโครงการโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอัตราตลาด (เช่น ประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในกรณีศึกษาของ Sena Development) ซึ่งมีข้อดีหลายประการ:
สร้างประวัติทางการเงินที่ดี: การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอในระยะเวลา 2-3 ปีนี้ เปรียบเสมือนการฝึกวินัยทางการเงิน และสร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดีเยี่ยม ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับ เครดิตบูโร และสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อในอนาคต
บริหารจัดการหนี้: ระหว่างการผ่อนชำระ ลูกค้ามีเวลาที่จะจัดการภาระหนี้เดิม ปิดบัตรเครดิต หรือลดหนี้ที่ไม่จำเป็น เพื่อให้ DSR อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมเมื่อถึงเวลาขอสินเชื่อจริง
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: ผู้ประกอบการบางรายถึงกับจัดทีมที่ปรึกษาการเงินส่วนบุคคล เข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของลูกค้า ติดตามความคืบหน้า และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน ซึ่งเป็นบริการที่ทรงคุณค่าอย่างยิ่ง
โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ที่จับต้องได้: ผลลัพธ์ที่จับต้องได้จากโมเดลนี้คือ ลูกค้าจำนวนมากที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ สามารถกลับมายื่นกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่ กู้บ้านยาก ไม่ได้ กู้ไม่ได้ตลอดไป แต่ต้องการเวลาและการสนับสนุนที่ถูกต้องเพื่อปรับฐานข้อมูลทางการเงินของตนเอง
โมเดล LivNext ไม่เพียงช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านยังมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การลงทุนในนวัตกรรมนี้จึงเป็นการลงทุนในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
RentNext: “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ทางเลือกยืดหยุ่นสำหรับผู้ไม่แน่ใจ
อีกหนึ่งนวัตกรรมที่เข้ามาเติมเต็ม คือ RentNext หรือโมเดล เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ที่มอบความยืดหยุ่นสูงสุดให้กับผู้ที่อาจจะยังไม่พร้อมตัดสินใจซื้อในทันที หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อน โมเดลนี้แตกต่างจากการเช่าทั่วไปตรงที่:
เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์: หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ ค่าเช่าที่จ่ายไปทั้งหมดสามารถนำมาหักลดเงินต้นได้ 100% หรือหากเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่นในเครือข่ายของผู้ประกอบการ ก็อาจนำมาหักลดเงินต้นได้ 50%
ลดความเสี่ยงของผู้ซื้อ: ช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องแบกรับภาระผูกพันทางการเงินในระยะยาวโดยที่ยังไม่แน่ใจ ถือเป็นการลดความเสี่ยงและเพิ่มความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อ
ใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์: สำหรับผู้ประกอบการ โมเดลนี้ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ที่สร้างเสร็จแล้ว โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโดในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น พระราม 9 บางนา หรือรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้เกิดรายได้หมุนเวียนและ Gross Margin ที่สูง
ทั้ง LivNext และ RentNext เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการ แก้ปัญหาสินเชื่อบ้าน ให้กับลูกค้าอย่างแท้จริง แทนที่จะรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวเพียงอย่างเดียว ผู้ประกอบการเลือกที่จะ “สร้างบันได” ให้ลูกค้าได้ปีนขึ้นไปสู่ฝันนั้นได้ด้วยตัวเอง
ก้าวต่อไปของอสังหาฯ ไทย: รัดเข็มขัด พัฒนายั่งยืน และมองหาโอกาส
สำหรับกลยุทธ์ในปี 2568-2569 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายจะยังคงดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง ผมคาดการณ์ว่าเราจะได้เห็นการเปิดโครงการใหม่ลดลง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะเป็นการขยายพอร์ตอย่าง aggressively การรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานคือหัวใจสำคัญในยุคนี้
การบริหารจัดการสต็อกที่มีประสิทธิภาพ: ผู้ประกอบการจะหันมามุ่งเน้นการระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดพร้อมอยู่ หรือบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ มูลค่ารวมหลายพันล้านบาท การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มมากขึ้น จะช่วยให้สินค้าตอบรับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดั่งคำกล่าวที่ว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” แต่เป็นการพัฒนาจากสิ่งที่มีอยู่ให้ดียิ่งขึ้น
อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน: เทรนด์ที่ไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานใหม่: อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่ผู้ประกอบการชั้นนำให้ความสำคัญคือ “ความยั่งยืน” ผมเชื่อว่า บ้านประหยัดพลังงาน จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ โดยการติดตั้งโซลาร์เซลล์บ้าน และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน จะไม่ใช่แค่จุดขาย แต่เป็นปัจจัยพื้นฐานที่ช่วย ลดค่าครองชีพ ให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ยังเป็นการยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่สร้างอสังหาฯ แต่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ และสอดรับกับความต้องการ พลังงานสะอาดในที่อยู่อาศัย ที่เพิ่มขึ้น
ภาครัฐคือกลไกสำคัญในการฟื้นฟู: แม้ผู้ประกอบการจะพยายามปรับตัวเชิงรุก แต่การสนับสนุนจากภาครัฐก็ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการคลี่คลายวิกฤต โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการที่มุ่งตรงไปที่การ แก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป การพิจารณาจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือการปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล รวมถึงการพิจารณา ลดดอกเบี้ย นโยบาย ซึ่งมีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้ามี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้ง่ายขึ้น การวางแผนภาษีอสังหา ที่เหมาะสมก็เป็นอีกหนึ่งส่วนที่ควรพิจารณาเพื่อกระตุ้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
สรุป: โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ยังมีอยู่จริง แม้ในยุคที่ท้าทาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ไม่ได้หายไปไหน เพียงแต่เราต้องมองหาวิธีการใหม่ๆ ในการเข้าถึงและสนับสนุนลูกค้า การปรับตัวเชิงรุกของผู้ประกอบการ การพัฒนานวัตกรรมอย่าง “Next Solution” ที่ช่วย แก้ปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน และการเดินหน้ากลยุทธ์ด้านความยั่งยืน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยประคองตลาดในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางที่มั่นคงให้ผู้บริโภคได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง
ผมเชื่อมั่นว่าการสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้า เป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในยุคที่ท้าทายนี้ ผมขอแนะนำให้ท่านเปิดใจศึกษาโมเดลใหม่ๆ ที่เสนอโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ เช่าออมบ้าน หรือ เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าช่วยปลดล็อกความฝันของคนมากมายให้เป็นจริงได้ การปรึกษา ที่ปรึกษาการเงินซื้อบ้าน เพื่อวางแผนอย่างรอบคอบ หรือการติดตาม เทรนด์อสังหา 2568-2569 อย่างใกล้ชิด ล้วนเป็นบันไดขั้นสำคัญที่จะนำท่านไปสู่การมีบ้านในฝันได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน
