เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ถาโถมและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอันสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความท้าทายนี้ได้ข้ามมาสู่ปี 2567 อย่างไม่ต้องสงสัย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างชัดเจน
การชะลอตัวนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลายแห่งในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็เผชิญกับการลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบกับการลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ตามมาที่ -23% และ Major Development (MJD) ที่ -22% รวมถึง Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เผชิญกับการลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม… แต่ภาพรวมการขายมีเรื่องน่าสนใจกว่า
เมื่อพิจารณาถึงอันดับ 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท นำหน้า AP (Thailand) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท มาอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 เป็นของ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท ต่อด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด มีหลายบริษัทที่ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่ถ้าเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในภาพรวมรายได้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์รายได้จากการขาย… แต่การเติบโตของยอดขายปี 2566 มีผู้ที่ทำได้ดีกว่า
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Fraser’s Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตาในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง… แต่เบื้องหลังกำไรที่ซ่อนอยู่
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สาเหตุหลักของกำไรที่สูงนี้มาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 4 คือ Sansiri ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Fraser’s Property (Thailand) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นสนามแห่งการแข่งขันที่เข้มข้น
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงเข้มข้นในปี 2567 การแข่งขันที่สูงขึ้น การเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อ รวมถึงปัจจัยมหภาคอื่นๆ ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
สำหรับผู้ประกอบการในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารจัดการสภาพคล่อง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่เกี่ยวข้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการถกเถียงและการหาแนวทางแก้ไขปัญหา เพื่อร่วมกันขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปสู่ความยั่งยืน.
