ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ในฐานะนักวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังที่เคยมีต่อการเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่สัญญาณการฟื้นตัวเริ่มปรากฏอย่างชัดเจน กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันทรงพลังอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง ผมได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง ประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสมรภูมิที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชวนให้คิด
โดยภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากแนวโน้มดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพทางธุรกิจที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนประกอบจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการดำเนินงานที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หนุนผลประกอบการ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมที่น่าสนใจของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ โดยเฉพาะในแง่ของการสร้างรายได้จากการขายและรักษาอัตรากำไร การแข่งขันที่รุนแรง ปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลการดำเนินงาน
สำหรับปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีอุปสรรคและความไม่แน่นอนรออยู่ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางแผนกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจติดตามความเคลื่อนไหวในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการตัดสินใจและวางแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์เฉพาะสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยโดยตรง โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำและการวางแผนที่ปรับให้เหมาะสมกับเป้าหมายทางธุรกิจของท่านโดยเฉพาะ
