เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังจะสูงจากแรงส่งเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าธุรกิจกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ถือเป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์โดยรวมยังคงเผชิญความท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์และประเมินผลกระทบจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
หลายบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) เผชิญกับการติดลบของรายได้รวมในระดับสูงถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ผู้นำตลาดก็ยังคงมีผลงานที่โดดเด่น แสนสิริ (SIRI) ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ใน 10 อันดับแรก ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate (S) ที่อันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการปรับเปลี่ยนไป
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่อันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่อันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอด 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ที่อันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะขายได้มากหรือน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ความสามารถในการบริหารต้นทุนและกำไรจากการขายสินทรัพย์บางประเภท เช่น โรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงยืนหนึ่ง หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ที่อันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่อันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่อันดับ 7 ด้วยกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ที่อันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของรายได้จากการขายที่หลายบริษัทต้องเผชิญกับการหดตัว แม้ว่าภาพรวมกำไรสุทธิจะยังคงบวกอยู่ แต่การแข่งขันที่รุนแรงและสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ทำให้การบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างกำไรยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่น้อยสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการความเสี่ยง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้ และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างลึกซึ้ง รวมถึงกลยุทธ์การดำเนินงานที่ประสบความสำเร็จท่ามกลางความท้าทาย โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจทางธุรกิจของคุณ.
