ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อแรงส่งปีเก่ามิอาจพาไป สู่ปีแห่งความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นตัวจริง
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ถือเป็นปีที่น่าจับตาและเต็มไปด้วยบทเรียนสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเร่งเครื่อง (High Season) ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้เห็นการพลิกฟื้นได้อย่างชัดเจน และดูเหมือนว่าทิศทางในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่แตกต่างกัน
ภายใต้สภาวะการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์อย่างเจาะลึกว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขรวมทรงตัว แต่รายได้รายบริษัทชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของจำนวนบริษัททั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บางบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยมีผลงานโดดเด่นอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริผงาดขึ้นเบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี ในขณะที่ Supalai ตามมาในอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับสี่ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับหกตกเป็นของ SC Asset Corporation ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับเจ็ดคือ UCity (UniVentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับเก้า Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และสิบอันดับสุดท้ายคือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนภาพความแข็งแกร่งและความสามารถในการเข้าถึงลูกค้าและปิดการขายโครงการต่างๆ ได้อย่างตรงจุดมากขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวของอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือเกือบ 75% ของบริษัทที่สำรวจ มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ ส่วนผู้เล่นหน้าใหม่ยังคงน่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถกลับมาครองอันดับหนึ่งอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยมีแสนสิริตามมาในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาอย่าง Central Pattana ซึ่งหลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการขายที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากไม่สามารถทำกำไรสุทธิได้ตามเป้าหมาย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูงในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ Supalai ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ รั้งอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตของกำไรอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ
การปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ไม่ใช่เพียงแค่การปรับลดราคาหรือโปรโมชั่น แต่คือการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง การนำเทคโนโลยีมาช่วยในการบริหารจัดการโครงการและการขาย ตลอดจนการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังจับตาดู หรือมีส่วนเกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านมองเห็นภาพรวม เข้าใจถึงความท้าทาย และสามารถวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับโอกาสและความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในภาวะเช่นนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมมือกับท่านเพื่อก้าวข้ามทุกอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนี้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการวางแผนสู่ความสำเร็จของท่าน
