ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี สู่ปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่า
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังจากการต่อยอดโมเมนตัมของปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญหน้ากับสภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ทำให้บรรยากาศการลงทุนและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง จนล่วงเลยถึงช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นฤดูไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึก พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขภาพรวมคือ การที่ 25 จาก 41 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งของบริษัทที่ทำการสำรวจ ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญความท้าทาย: การปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่และรายย่อย
เราพบว่ามีหลายบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาในมิติของ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลประกอบการที่ตรงไปตรงมาที่สุด เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน โดยในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจว่าลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ทะยานขึ้นผู้นำยอดขาย: กลยุทธ์ที่พิสูจน์ความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและเติบโตในตลาดที่ผันผวนได้ AP (Thailand) (AP) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) และ Property Perfect (PF) ติดอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างแม่นยำ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่สำคัญยิ่งกว่า
ในที่สุด ปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินผู้ชนะที่แท้จริงคือ กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นเม็ดเงินที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริงๆ แม้ว่าบางบริษัทจะมีรายได้รวมสูง แต่หากกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ประสบความสำเร็จได้อย่างเต็มภาคภูมิ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นแชมป์ผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่การที่ LH มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลกำไรให้สูงที่สุด หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) โดดเด่นด้วยการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้นำเสนอมานี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของสภาวะตลาดที่ซับซ้อนในปี 2566 บ่งชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการปรับตัวและวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ดิฉันมองว่าการรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะต้องอาศัยการวิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบด้าน การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อรองรับความไม่แน่นอน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่งในการวางแผนอนาคต.
พร้อมรับมือกับความท้าทายในปี 2567 และก้าวสู่การเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใช่หรือไม่? หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก การวิเคราะห์กลยุทธ์ หรือโซลูชั่นที่ตอบโจทย์ธุรกิจของคุณอย่างแท้จริง อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างสรรค์ความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
