วิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและการปรับตัวของยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังอันสดใสที่ได้แรงส่งจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับแรงกระเพื่อมจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน ทำให้ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสภาวะตลาดที่ยังคงทรงตัวเช่นนี้ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ไม่ใช่เพียงการรวบรวมตัวเลข แต่คือการถอดรหัสกลยุทธ์การบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวน และการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันมรสุมนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินสมรรถนะการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา มาดูกันว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่กุมความได้เปรียบในตลาดที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนยังคงดัง
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 61%) ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในอัตราใกล้เคียงกัน ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
ที่น่าจับตาคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังพบว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำตลาดที่แท้จริง
การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพรวมที่สมบูรณ์นัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การปล่อยเช่า การขายสินทรัพย์ หรือการบริหารจัดการกองทุน อย่างไรก็ตาม “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดึงดูดลูกค้าและความแข็งแกร่งของพอร์ตโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงมีจำนวนถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงในภาคการขาย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
Top 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจอีกประการคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังอยู่ในช่วงเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่บริหารจัดการโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท (ประมาณ 49%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องปรับตัว
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และสามารถสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
การแข่งขันในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ยังคงมีอยู่ แต่จะเห็นการปรับตัวที่ชัดเจนขึ้นในการนำเสนอโซลูชันที่หลากหลายและเข้าถึงได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานจริงควบคู่ไปกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ยุคใหม่
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การเข้าใจถึงผลประกอบการที่แท้จริงของแต่ละบริษัท โดยเฉพาะการวิเคราะห์รายได้จากการขายและกำไรสุทธิ จะช่วยให้มองเห็นภาพรวมของความสามารถในการแข่งขันและศักยภาพในการเติบโตได้อย่างแม่นยำ
ปี 2566 เป็นปีแห่งการประเมินผล และปี 2567 คือปีแห่งการก้าวต่อไป หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ หรือต้องการลงทุนในภาคส่วนนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณในตลาดที่มีพลวัตเช่นนี้
