ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปสถานการณ์และภาพฉายอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นหนึ่งในปีที่ท้าทายอย่างยิ่งต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 กลับกลายเป็นความชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความรู้สึกนี้ยังคงค้างคามาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และน่ากังวลว่าสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
เพื่อประเมินผลกระทบและทำความเข้าใจถึงความสามารถในการปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยมีเป้าหมายเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนความท้าทายที่กระจายวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะเห็นภาพที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้รวม ได้แก่ บริษัทที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็มีผลประกอบการที่ใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MDX) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ก็มีรายได้หดหายไป 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักถูกมองว่าเป็นเสาหลักของตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นความท้าทายนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้น นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
Siri (SP) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
U City (U) (เดิมคือ U City) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบผลิตภัณฑ์ให้กับลูกค้าได้โดยตรง การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังคงเห็นรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก:
AP (Thailand) (AP) กลับมายืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
Siri (SP) อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) รักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลิดอกออกผล โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปความสามารถในการทำกำไรในสภาวะท้าทาย
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำกำไรสูงสุด ปี 2566
การวิเคราะห์กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก เผยให้เห็นภาพดังนี้:
Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรส่วนใหญ่มาจากปัจจัยพิเศษ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) เกาะติดในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Siri (SP) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH) ตามมาติดๆ ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและผลกำไรไว้ได้ แต่ภาพรวมแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรง การบริหารจัดการต้นทุน ควบคู่ไปกับการรักษาความสามารถในการทำกำไรจะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค การบริหารจัดการสภาพคล่อง รวมถึงการหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวต่อไปอย่างแข็งแกร่ง!
