เจาะลึกกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development: พลิกวิกฤตสู่โอกาสสำหรับคนอยากมีบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของผู้ประกอบการมาหลายยุคสมัย แต่ในห้วงเวลาปัจจุบันที่ตลาดกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าครั้งไหนๆ การยืนหยัดอยู่ได้ไม่ใช่แค่เรื่องของการปรับกลยุทธ์ แต่คือการพลิกโฉมโมเดลธุรกิจและจิตวิญญาณขององค์กรเพื่อตอบสนองต่อ “Pain Point” ที่แท้จริงของผู้บริโภค บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ Sena Development กำลังแสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำในการขับเคลื่อน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development ที่ไม่เพียงแต่มุ่งเน้นการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่ยังเป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับตลาดและสังคมในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมสที่กำลังประสบปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” สูงเป็นประวัติการณ์
ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: วิกฤตสินเชื่อและความท้าทายที่ซับซ้อน
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025 ยังคงถูกปกคลุมด้วยเมฆหมอกของความไม่แน่นอน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงทำลายสถิติ และอำนาจซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด จากประสบการณ์ของผม การปฏิเสธสินเชื่อบ้านไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในปัจจุบัน อัตราการปฏิเสธได้พุ่งสูงจนน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับราคาที่จับต้องได้ในทำเลสำคัญๆ เช่น บางใหญ่, รังสิต หรือแม้แต่บางพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นทำเลทองสำหรับ ซื้อบ้านหลังแรก ตัวเลขการปฏิเสธที่สูงถึง 50-80% ในบางพื้นที่ สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการมีที่อยู่อาศัยที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ที่ถูกบีบรัดอย่างหนักหน่วง
ปัจจัยสำคัญที่เข้ามาบั่นทอนกำลังซื้อและศักยภาพในการกู้ยืม ได้แก่:
หนี้ครัวเรือน: ระดับหนี้ที่สูงลิ่วทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ผู้บริโภคจำนวนมากมีภาระหนี้เดิมเต็มเพดาน จนไม่สามารถสร้างหนี้ใหม่เพื่อ การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้
รายได้ไม่ทันค่าครองชีพ: การเติบโตของรายได้เฉลี่ยไม่สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ช่องว่างระหว่างความฝันกับการเป็นเจ้าของบ้านถ่างกว้างออกไป
การขาดความเข้าใจทางการเงิน: ผู้บริโภคจำนวนมากยังขาดความรู้และทักษะในการบริหารจัดการเครดิตและวางแผนการเงินที่ดีพอสำหรับการยื่นขอ สินเชื่อบ้าน ทำให้ติดขัดตั้งแต่ขั้นตอนแรก
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องคิดใหม่ทำใหม่ ไม่ใช่แค่สร้างแล้วขาย แต่ต้องสร้าง “โอกาส” ในการเข้าถึงให้ลูกค้าด้วย ซึ่งนี่คือหัวใจสำคัญของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development ที่กำลังจะกล่าวถึง
Next Solution: กลไกขับเคลื่อนสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ไม่ใช่แค่ความฝัน
ภายใต้ภาวะวิกฤตที่ท้าทายนี้ ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของ Sena Development ได้ตระหนักถึงความจำเป็นในการ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้า แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาหลุดออกจากระบบไป การเปิดตัวโมเดล “Next Solution” จึงเป็นนวัตกรรมที่น่าจับตาในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของไทย ซึ่งประกอบด้วยสองโครงการหลักที่ออกแบบมาเพื่อจัดการกับปัญหาเรื่องเครดิตและกำลังซื้อโดยตรง: “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ)
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต ปลดล็อกการกู้
LivNext คือหัวใจของ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development ในการพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เป็นยอดขาย เป็นโปรแกรมที่ออกแบบมาเพื่อให้ลูกค้าสามารถ “ผ่อน” กับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการเปิดโอกาสให้ลูกค้าได้:
สร้างประวัติเครดิตที่ดี: การผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอในระบบที่ตรวจสอบได้ จะช่วยสร้างวินัยทางการเงินและประวัติเครดิตที่ดีขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการยื่น สินเชื่อบ้าน ในอนาคต
เตรียมความพร้อมทางการเงิน: ตลอดระยะเวลา 2-3 ปีที่เข้าร่วมโครงการ ลูกค้าจะได้รับการวิเคราะห์ศักยภาพและติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน โดยบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจะให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด ทำให้ลูกค้ามีโอกาสปรับฐานข้อมูลและสถานะทางการเงินให้ถูกต้องพร้อมสำหรับการอนุมัติสินเชื่อ
การออมเงินเพื่อซื้อบ้าน: ส่วนหนึ่งของเงินที่ชำระจะถูกนับเป็นการออม เพื่อใช้เป็นเงินดาวน์ในอนาคต ทำให้ลูกค้ามีความรู้สึกเป็นเจ้าของตั้งแต่เนิ่นๆ และมีเป้าหมายที่ชัดเจน
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้หยุดอยู่แค่บนหน้ากระดาษ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ณ ปัจจุบัน โครงการมีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าตื่นเต้นคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลา โอกาส และคำแนะนำที่ถูกต้อง ซึ่งโมเดลนี้ช่วยรักษา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อาจสูญเสียไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของ LivNext ยังขยายจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการมีบ้านยังคงแข็งแกร่ง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การที่ Sena Development เข้าไปช่วยแก้ไขจุดนี้ ถือเป็น นวัตกรรมที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์ได้อย่างลึกซึ้ง
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นที่เหนือกว่า
คู่ขนานกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าการเช่าทั่วไป โดยมอบสิทธิ์พิเศษให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ในอนาคต และที่สำคัญคือสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักเงินต้นได้เต็ม 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนา นี่คือ กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาด เพราะเป็นการ:
ลดความเสี่ยงของผู้เช่า: ผู้เช่าไม่ต้องกังวลว่าเงินค่าเช่าจะสูญเปล่า เพราะสามารถนำมาแปลงเป็นส่วนลดเมื่อตัดสินใจซื้อได้ ทำให้การเช่าเป็นเสมือน “การทดลองอยู่” ก่อนตัดสินใจครั้งใหญ่
เพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สินเดิม: RentNext ช่วยให้ Sena สามารถนำ ทรัพย์สินรอขาย ที่มีอยู่มาสร้างรายได้ใหม่ โดยเฉพาะคอนโดพร้อมอยู่ (Ready-to-Move-in Condo) และ บ้านจัดสรรราคาถูก ที่อยู่ในทำเลศักยภาพสูงและได้รับความนิยมในการเช่า เช่น อสังหาริมทรัพย์พระราม 9, บ้านบางนา, โครงการอสังหาริมทรัพย์รังสิต และทำเลใกล้แหล่งงานหรือสถาบันการศึกษา
สร้างรายได้และผลกำไรสูง: รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจอยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้ซ้ำ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ซึ่งเป็นแนวคิดสำคัญในการ บริหารจัดการอสังหา ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
กลยุทธ์การปรับตัวปี 2026: รัดเข็มขัด พัฒนา และยั่งยืน
จากประสบการณ์ของผมในฐานะ ที่ปรึกษาการเงินอสังหา การปรับกลยุทธ์เชิงรุกในช่วงเวลาที่ตลาดไม่แน่นอนเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง สำหรับปี 2026 Sena Development ได้เลือกที่จะดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง โดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development ที่เน้นความแข็งแกร่งทางการเงินและการเพิ่มประสิทธิภาพเป็นหลัก:
การบริหารจัดการสต็อกอย่างชาญฉลาด: แทนที่จะสร้างใหม่ Sena มุ่งมั่นที่จะปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
พัฒนาโดยไม่ต้องมีโครงการใหม่: ดร. เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนปรัชญาการทำงานที่มองว่าการพัฒนาไม่ใช่แค่การสร้างอาคารใหม่ แต่คือการยกระดับคุณภาพชีวิตและเพิ่มมูลค่าให้กับสิ่งที่สร้างไปแล้ว
การรักษาสภาพคล่อง: การชะลอการเปิดโครงการใหม่ ช่วยรักษาสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทให้แข็งแกร่ง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤต และเป็นตัวอย่างที่ดีของ โมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยืดหยุ่น
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อคุณภาพชีวิตและโลกที่ดีกว่า
อีกหนึ่ง แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ที่ Sena Development ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” จากประสบการณ์ของผม ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ยังมองหา “บ้านที่ใส่ใจโลก” และ “บ้านที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย” Sena ตอบโจทย์นี้ด้วย กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development ที่ผสานเทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมเข้าด้วยกัน:
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน: บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของ Sena จะมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และ แบตเตอรี่เก็บพลังงาน เป็นมาตรฐานใหม่ นี่ไม่ใช่แค่การประหยัดค่าไฟในระยะยาว แต่เป็นการตอกย้ำความมุ่งมั่นในเรื่อง พลังงานสะอาด และช่วยลดภาระค่าครองชีพให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในยุคที่ค่าครองชีพพุ่งสูง
การบริหารจัดการของเสีย (Waste Management): บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่ พัฒนาโครงการอสังหา แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ รวมถึงการสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีและส่งเสริมความยั่งยืน
สอดรับเทรนด์ ESG: การมุ่งเน้นความยั่งยืนนี้สอดคล้องกับหลักการ ESG (Environmental, Social, Governance) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในระดับสากล และเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับบริษัทในสายตานักลงทุนที่มองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม
มุมมองเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ: บทบาทในการขับเคลื่อนตลาด
ดร. เกษรา ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับบทบาทของภาครัฐในการช่วยพยุงและฟื้นฟู ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่า มาตรการที่สำคัญกว่าการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง คือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถดำเนินมาตรการเชิงรุก เช่น:
การจัดตั้ง AMC (Asset Management Company): เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ซึ่งจะช่วยลดภาระหนี้ให้กับผู้บริโภค และเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อใหม่ๆ ได้อย่างมาก นี่คือ โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่อาจเกิดขึ้นได้ หากมีการจัดการหนี้เสียอย่างเป็นระบบ
การลดอัตราดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างเหมาะสม จะส่งผลโดยตรงต่ออัตราการชำระหนี้ต่อรายได้ (DSR) และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังช่วยลดภาระดอกเบี้ยของสินเชื่อที่มีอยู่ ซึ่งเป็นการเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยอ้อม
มาตรการเหล่านี้ หากได้รับการผลักดันอย่างจริงจัง จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกกำลังซื้อที่ถูกอั้นไว้ และช่วยให้ อสังหาริมทรัพย์ไทย ฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน
ก้าวต่อไปของ Sena Development และอนาคตของคนอยากมีบ้าน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ Sena Development ที่มุ่งเน้น “Next Solution” เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการปรับตัวเชิงรุกในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทาย บริษัทไม่ได้แค่รอให้ตลาดดีขึ้น แต่สร้างเครื่องมือและกลไกเพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและเป็นเจ้าของบ้านได้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการเตรียมความพร้อม แต่ก็เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
การที่ Sena Development ก้าวข้ามแนวคิดเดิมๆ และเสนอ นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าถึงได้ สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่มุ่งมั่นจะเป็น “Life Long Trusted Partner” ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการยุคใหม่ควรยึดถือ ในภาวะที่ตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างช้าๆ การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมส ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการเติบโตของประเทศไทย การลงทุนในความสัมพันธ์กับลูกค้า การให้ความรู้ทางการเงิน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง คือก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือสนใจ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่แตกต่างอย่างมีนัยยะสำคัญนี้ ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการ LivNext และ RentNext ของ Sena Development ที่ไม่เพียงมอบที่อยู่อาศัย แต่ยังมอบโอกาสและความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวให้กับคุณ
[ติดต่อ Sena Development เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการ LivNext และ RentNext หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการเงินสำหรับการเป็นเจ้าของบ้านในฝันของคุณวันนี้]
