พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคตของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ในบริบทตลาดปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่เรากำลังเผชิญอยู่นี้คือความท้าทายที่ซับซ้อนและหนักหน่วงยิ่งกว่าครั้งไหน ๆ ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่กำลังกดดันทุกภาคส่วน ตั้งแต่ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ในสถานการณ์เช่นนี้ การมี กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เฉียบคมและสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วจึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความสำเร็จ
วันนี้ เราจะมาเจาะลึกถึงแนวทางการดำเนินงานของหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ที่ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” พร้อมด้วยแผนยุทธศาสตร์ที่น่าสนใจสำหรับการรับมือกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป ซึ่งสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ลึกซึ้งในการมองเห็นและแก้ไข Pain Point ของลูกค้าอย่างแท้จริง
สัญญาณเตือนจากตลาดแมส: วิกฤตกู้ไม่ผ่านที่ไม่อาจมองข้าม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสหรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย กำลังเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและระบบนิเวศของธุรกิจ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้ฉายภาพสถานการณ์นี้ไว้อย่างชัดเจนว่า “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตใด” เพราะไม่เพียงแต่ความต้องการซื้อจะถูกชะลอลง แต่ความสามารถในการกู้ของลูกค้ากลับลดฮวบลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลที่น่าตกใจ อัตราปฏิเสธสินเชื่อในโครงการแนวราบของบางทำเล อาทิ บางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ปัญหานี้ไม่ได้เกิดจากการที่คนไม่ต้องการมีบ้าน แต่มาจากรายได้ของคนส่วนใหญ่ที่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้น ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนของประเทศไทยที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถูกผูกมัดด้วยภาระทางการเงินเดิม ๆ จนแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการสร้างหนี้ใหม่เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ความฝันของการมีบ้านหลังแรกจึงกลายเป็นเรื่องที่ดูเหมือนจะไกลเกินเอื้อมสำหรับคนจำนวนมากในปัจจุบัน ซึ่งเป็นความท้าทายที่เราต้องหา โซลูชั่นการเงินอสังหาฯ มารองรับ
Next Solution: นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงิน
ท่ามกลางความท้าทายนี้ เสนาฯ ได้ริเริ่ม กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เชิงรุกที่เรียกว่า “Next Solution” ซึ่ง ดร.เกษรา ได้นิยามไว้อย่างน่าสนใจว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาหลุดออกจากระบบและต้องวนเวียนกับการเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี นี่คือแนวคิดที่ก้าวข้ามข้อจำกัดของโมเดลธุรกิจอสังหาฯ แบบดั้งเดิม และเป็นการตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในตลาดปัจจุบันได้อย่างตรงจุด
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต ปลดล็อกโอกาส
LivNext คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยการให้ลูกค้าผ่อนกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แนวคิดเบื้องหลังคือการเปิดโอกาสให้ลูกค้าที่ยังไม่พร้อมด้านเครดิตทางการเงินได้มี “เวลาปรับตัว” และ “สร้างประวัติการผ่อนชำระที่ดี” ซึ่งจะนำไปสู่โอกาสในการขอ สินเชื่อบ้าน ผ่านในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
สิ่งที่โดดเด่นคือการทำงานร่วมกับบริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียดและติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “โค้ช” ลูกค้าให้มีความพร้อมทางการเงินอย่างยั่งยืน ถือเป็น การจัดการหนี้สินบ้าน เชิงรุกที่ช่วยปูทางให้ลูกค้าก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างมั่นคง
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเครื่องมือและเวลาในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่ แต่ติดปัญหาที่เงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในลักษณะนี้จึงมีผลตอบแทนทั้งด้านธุรกิจและสังคม
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ลงตัว
คู่ขนานกับ LivNext คือโมเดล RentNext ที่มอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้าได้มากกว่าการเช่าทั่วไป ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้เต็ม 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ นี่คือ นวัตกรรมที่อยู่อาศัย ที่เข้าใจหัวอกผู้บริโภคที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจผูกมัดระยะยาว หรือผู้ที่ยังไม่มั่นใจในกำลังซื้อแต่ไม่ต้องการให้ค่าเช่าต้องสูญเปล่า
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เพราะเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่สร้างเสร็จแล้วมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลทองที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง อาทิ พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2025: รัดเข็มขัด สร้างความยั่งยืน และปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง
สำหรับแผนยุทธศาสตร์ปี 2025 เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง แต่เปี่ยมไปด้วยวิสัยทัศน์ในระยะยาว แนวทางหลักคือการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนการขยายพอร์ตเพิ่มเติมอย่างก้าวกระโดด นี่คือการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุด โดยหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่
บริหารจัดการสต็อกอย่างชาญฉลาด: เสนาฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นขุมทรัพย์สำคัญที่ต้องนำมาพัฒนาและปรับปรุงให้สอดรับกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Segmentation Marketing) มากขึ้น ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าคิดว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดที่ยืดหยุ่นและเน้นคุณค่าของสินทรัพย์ที่มีอยู่ การ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในบริบทนี้จึงไม่ใช่แค่การสร้างใหม่ แต่คือการปรับโฉมและเพิ่มมูลค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่แล้ว
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของที่อยู่อาศัย: หนึ่งใน เทรนด์อสังหาฯ 2025 ที่ไม่อาจมองข้ามคือเรื่องของความยั่งยืน เสนาฯ ได้ตอกย้ำความมุ่งมั่นในด้านนี้ โดยยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังจะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัยได้ในระยะยาว ท่ามกลางค่าไฟฟ้าที่ผันผวน แต่ยังเป็นการแสดงออกถึงความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและการรักษาสิ่งแวดล้อม นี่คือการยกระดับคุณภาพชีวิตและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ โครงการบ้านพลังงานแสงอาทิตย์ อย่างแท้จริง ควบคู่ไปกับการเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อตอกย้ำบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมอย่างรอบด้าน สร้างความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ในระยะยาว
มุมมองเศรษฐกิจและบทบาทภาครัฐ: สู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ อย่างยั่งยืน
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในแวดวง ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นพ้องกับมุมมองของ ดร.เกษรา ที่ว่ามาตรการภาครัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการดำเนินการไปแล้วนั้น เป็นเพียงมาตรการระยะสั้นที่ช่วยบรรเทาได้ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาสองประการหลัก ได้แก่ หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปของสถาบันการเงิน
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงจัง จะเป็นกลไกสำคัญในการเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล เพราะจะช่วยปลดล็อกภาระทางการเงินเดิม ๆ ทำให้พวกเขามีศักยภาพในการก่อหนี้ใหม่เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะมีผลโดยตรงต่อภาระหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ ทำให้ลูกค้าสามารถขอ สินเชื่อบ้าน ผ่านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้น ตลาดอสังหาฯ โดยรวมให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง การ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ จึงต้องมองไปที่มาตรการเชิงโครงสร้างเหล่านี้ด้วย
ท้ายที่สุด ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรทำในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการที่จะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้ขับเคลื่อน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ผ่าน Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่าอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่สิ่งนี้คือการวางรากฐานที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับผู้บริโภคในระยะยาว ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการสร้างโอกาสและเติมเต็มความฝัน
บทสรุปและอนาคตที่เปิดกว้าง
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไปยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เป็นช่วงเวลาที่เปิดโอกาสให้เห็นถึงพลังแห่งการปรับตัวและนวัตกรรมของผู้ประกอบการ การที่เสนาฯ ก้าวออกมาจากกรอบความคิดเดิม ๆ และนำเสนอ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นการแก้ปัญหาที่รากฐานอย่าง Next Solution การรัดเข็มขัดโดยการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ และการผลักดันเรื่องความยั่งยืนให้เป็นมาตรฐานใหม่ ล้วนเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและมองการณ์ไกล
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าแนวทางเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะช่วยให้เสนาฯ ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ แต่ยังจะสร้างคุณค่าระยะยาวให้กับแบรนด์และสังคมโดยรวม การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าในทุกมิติ เป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และจะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อน ตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาเดินหน้าได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตในปัจจุบันและอนาคต หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้าน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในระยะยาว พร้อมโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่ยืดหยุ่น โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้พัฒนาโครงการที่มีวิสัยทัศน์เช่นเสนาฯ เพื่อค้นพบโซลูชันที่เหมาะสมกับคุณวันนี้ อนาคตของการมีบ้านที่มั่นคงและยั่งยืนเริ่มต้นที่นี่.
