พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ‘เสนาฯ’ กับกลยุทธ์ “Next Solution” สลักเส้นทางใหม่ให้คนไทยได้เป็นเจ้าของบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาปัจจุบันนี้ถือเป็นความท้าทายที่แตกต่างและซับซ้อนอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ หรือ “ตลาดแมส” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของตลาดโดยรวม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2025 นี้ยังคงเต็มไปด้วยแรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและโครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป หนึ่งในโจทย์ใหญ่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องเผชิญคือ “ปัญหาคนกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ซึ่งกำลังสร้างรอยร้าวลึกในความฝันของการมีบ้านของคนจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ และการปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตในยุคที่ผันผวนนี้ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) คือหนึ่งในผู้ประกอบการที่แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันก้าวไกลในการมองเห็น “Pain Point ผู้ซื้อบ้าน” และพลิกมันให้เป็นนวัตกรรม เสนาฯ ได้เปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่เพียงกลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็น “โซลูชันทางการเงิน” ที่แท้จริง เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถสร้างเครดิตทางการเงินและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มที่ประสบปัญหาการขอสินเชื่อบ้านในอดีต
วิกฤตการณ์ที่ไม่เคยปรากฏ: เมื่อ “กู้ไม่ผ่าน” กลายเป็นกำแพงสูงลิบ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้เปรียบเปรยไว้อย่างคมคายว่า “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาที่เกิดขึ้นไม่ได้เป็นเพียงการชะลอตัวตามวงจรปกติ แต่เป็นการลงที่ยืดเยื้อและส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตลอดทั้งห่วงโซ่อุปทาน ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นต่อเนื่อง
หนึ่งในสถิติที่น่าตกใจคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูงอย่างบางใหญ่ ซึ่งพุ่งสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็มีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% นี่ไม่ใช่สัญญาณว่าความต้องการบ้านหายไปไหน แต่เป็นตัวเลขที่ชี้ชัดถึง “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับตัวขึ้นต่อเนื่อง ซ้ำร้ายปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นภาระหนักอึ้งที่ผูกมัดกำลังซื้อของผู้บริโภคไว้ ทำให้พื้นที่สำหรับการก่อหนี้ใหม่เพื่อซื้อสินเชื่อบ้านแทบไม่เหลืออยู่ ความฝันที่จะมีบ้านหลังแรกจึงดูห่างไกลออกไปสำหรับคนจำนวนมาก สิ่งเหล่านี้คือ “Pain Point ผู้ซื้อบ้าน” ที่นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
ในฐานะนักกลยุทธ์ ผมมองว่านี่คือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและภูมิทัศน์การเงินที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั่วไปอาจยังไม่ได้ปรับตัวตามทัน การนำเสนอสินค้าที่ดีในทำเลที่เหมาะสมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป หากลูกค้าไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ดังนั้น “การแก้ปัญหาสินเชื่อ” จึงกลายเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนยอดขายและการอยู่รอดในตลาดนี้
“Next Solution”: นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างโอกาสให้ทุกคน
ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ที่บีบคั้น เสนาฯ ได้เดินเกมใหม่ด้วยโมเดล “Next Solution” ซึ่งบริษัทนิยามว่าเป็น “การโยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ผู้บริโภคหลุดจากระบบและต้องเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจอย่างยิ่ง: LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งเป็นตัวอย่างของ “นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ได้อย่างตรงจุด
LivNext (เช่าออมบ้าน): พลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เป็นโอกาส
LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” คือหัวหอกสำคัญของ Next Solution ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าเริ่มต้นจากการผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สิ่งนี้ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “เช่าออมบ้าน” ที่มุ่งเน้นการสร้างเครดิตทางการเงินที่ดีขึ้นให้กับลูกค้าอย่างเป็นระบบ
กระบวนการทั้งหมดมีการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย การทำงานร่วมกันนี้ช่วยวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินแบบใกล้ชิด ลูกค้าที่เข้าร่วมโครงการ “เช่าออมบ้าน” นี้จะได้รับ “การวางแผนการเงินซื้อบ้าน” อย่างมืออาชีพ ทำให้พวกเขามีเวลา 2-3 ปีในการปรับปรุงประวัติและสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งขึ้น พร้อมสำหรับการยื่น “สินเชื่อบ้าน” ในอนาคต นี่คือแนวทางที่ช่วย “พัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัย” ให้เข้าถึงได้สำหรับคนหมู่มาก
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นสิ่งที่น่าประทับใจ ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางสถิติ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคม ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการ “เช่าออมบ้าน” ประมาณ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการเวลาและการสนับสนุนที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน นอกจากนี้ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทไว้ได้ ซึ่งเป็นมูลค่าทางธุรกิจที่มหาศาล
ที่น่าสนใจคือ ฐานลูกค้าที่เข้าร่วมโครงการ “เช่าออมบ้าน” ยังขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าความต้องการ “กู้ซื้อบ้าน” ไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเพียงเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การมี “โซลูชันทางการเงิน” อย่าง LivNext จึงเป็นการเปิดประตูให้คนกลุ่มนี้กลับเข้าสู่ตลาดได้อีกครั้ง
RentNext: ความยืดหยุ่นที่มากกว่าการเช่า
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext โมเดลการเช่าที่ยืดหยุ่นและเป็นมากกว่าการเช่าทั่วไป โดยสร้างโอกาสให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจเป็นเจ้าของได้ โดยนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการ “บ้านจัดสรร” หรือ “คอนโดมิเนียม” อื่นๆ ในเครือเสนาฯ นี่คืออีกหนึ่ง “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่คำนึงถึงความต้องการและความไม่แน่นอนของผู้บริโภค ให้ทางเลือกที่ยืดหยุ่นและลดความเสี่ยงในการตัดสินใจ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในระยะยาว
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งเกิดจากการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) โครงการ “เช่าออมบ้าน” และ RentNext เหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็น “อสังหาฯ กรุงเทพ” และปริมณฑลที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ การใช้กลยุทธ์นี้เป็นการบริหารจัดการสต็อกที่ชาญฉลาด และเพิ่ม “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ปรับทัพองค์กรสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2025
ในด้านยุทธศาสตร์ปี 2025 เสนาฯ ได้เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวัง แต่เปี่ยมด้วยวิสัยทัศน์ โดยจะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุด ด้วยการหันไปพัฒนาสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็น “คอนโดมิเนียม” หรือ “บ้านจัดสรร” ที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
ผมมองว่านี่คือการบริหารจัดการสินทรัพย์เชิงรุก เสนาฯ ไม่ได้หยุดนิ่ง แต่ดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษราเคยกล่าวไว้ว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” คำกล่าวนี้ตอกย้ำถึงปรัชญาการทำงานที่มองการณ์ไกลและเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสิ่งที่มีอยู่ การ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างละเอียดช่วยให้สามารถปรับปรุงสินค้าให้ตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างแท้จริง
หัวใจสีเขียว: ความยั่งยืนคือมาตรฐานใหม่ของ “อสังหาริมทรัพย์”
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือ “พัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืน” ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์บ้าน” และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน โดยถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ตอบโจทย์ภาระ “ลดค่าครองชีพ” ให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว พร้อมทั้งยกระดับความตระหนักรู้เรื่องพลังงานสะอาด สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ “อสังหาริมทรัพย์” และสอดคล้องกับเมกะเทรนด์ด้านสิ่งแวดล้อมที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญ
ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาฯ แต่ดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้คือส่วนสำคัญของ “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่เน้นความยั่งยืน และเป็นสิ่งที่สร้างความแตกต่างในตลาด “อสังหาริมทรัพย์” ที่แข่งขันสูง
บทบาทภาครัฐและอนาคตที่รออยู่: “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่ต้องร่วมกันสร้าง
เมื่อกล่าวถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร.เกษรา มองว่ามาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาฯ โดยตรง ส่วนใหญ่เป็นเรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและ “สินเชื่อบ้าน” ที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC เพื่อซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) และช่วยให้ลูกค้า “กู้ซื้อบ้าน” ผ่านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่กระจายตัวมากขึ้น
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่า “มาตรการรัฐอสังหาฯ” เหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการประคับประคองและฟื้นฟูตลาด การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืนเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จะปลดล็อกศักยภาพของตลาด และทำให้ “โซลูชันทางการเงิน” อย่าง “เช่าออมบ้าน” ของเสนาฯ สามารถทำงานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ
ท้ายที่สุด ดร.เกษราเน้นย้ำว่าสิ่งสำคัญของผู้ประกอบการในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ เดินหน้า “กลยุทธ์อสังหาฯ” Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่น “สินเชื่อบ้าน” จริง แม้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตของ “ตลาดอสังหาฯ” โดยรวม
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ “ตลาดอสังหาฯ” กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
ก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืนไปกับเรา
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าแนวคิดและกลยุทธ์ที่เสนาฯ ได้นำเสนอผ่านโมเดล “Next Solution” โดยเฉพาะโครงการ เช่าออมบ้าน คือคำตอบสำหรับผู้ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้านในปัจจุบัน ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่ต้องการสร้างเครดิตทางการเงินใหม่ หรือมองหาทางเลือกที่ยืดหยุ่นในการเริ่มต้นชีวิตในบ้านหลังแรก โซลูชันเหล่านี้ได้ถูกออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ติดปัญหาเรื่องสินเชื่อหรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้าน ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ และ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การ การวางแผนการเงินซื้อบ้าน ของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการ เช่าออมบ้าน และโซลูชันอื่นๆ จากเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ไม่ได้เป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นพันธมิตรที่พร้อมจะนำคุณไปสู่เป้าหมายแห่งการเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน เพราะเราเข้าใจว่าการมีบ้านคือรากฐานสำคัญของชีวิตที่ดี
อนาคตของการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม – มาร่วมค้นพบเส้นทางของคุณวันนี้!
