เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะและกลยุทธ์การปรับตัวท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2024-2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดช่วงหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน จากเดิมที่เราเคยคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ Take-off อย่างเต็มรูปแบบหลังจากวิกฤตการณ์แพร่ระบาดผ่านพ้นไป แต่ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วง High Season อย่างไตรมาสที่ 4 ที่ควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกผ่านข้อมูลเชิงสถิติของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนระยะได้ในสภาวะที่ปัจจัยลบถาโถม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการคุมเข้มการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ทำให้กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างต้องชะงักตัว
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญภาวะ รายได้หดตัว
หากเรากางตัวเลขผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัทออกมา จะพบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่ถ้าเรา “X-ray” ลึกลงไปในรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) แม้แต่แบรนด์ระดับหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) หรือแบรนด์มหาชนอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ต่างกอดคอกันติดลบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้เกิดกับกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของ การลงทุนอสังหา ในภาพรวม
ที่น่าสังเกตที่สุดคือ แม้แต่บริษัทในระดับ Top 10 ที่ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 5 บริษัท ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย (SPALI) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ก็มีรายได้ลดลง 10% และ 9% ตามลำดับ สิ่งนี้บ่งบอกว่าขนาดของธุรกิจไม่ได้เป็นเกราะคุ้มกันความผันผวนของตลาดได้เสมอไป
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การขับเคี่ยวระหว่าง Sansiri และ AP
ในศึกชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมานั้นดุเดือดมาก โดย “แสนสิริ” (SIRI) สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสติดลบของเพื่อนร่วมวงการ โดยเฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
สาเหตุที่แสนสิริสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้ดี ส่วนหนึ่งมาจากการปรับพอร์ตโฟลิโอเน้นสินค้ากลุ่ม Luxury และ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก ขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะตกมาอยู่อันดับ 2 ในแง่รายได้รวม แต่หากเราวิเคราะห์จาก “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เอพียังคงเป็นเบอร์ 1 ที่แข็งแกร่งที่สุดในประเทศ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อก
ในการวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญมักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” มากกว่ารายได้รวม เพราะมันคือรายได้ที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและการโอนกรรมสิทธิ์โครงการจริงๆ โดยในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ศักยภาพการบริหารจัดการพอร์ตสินค้าได้ยอดเยี่ยมที่สุด โดยทำรายได้จากการขายไปได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็เพียงพอที่จะครองอันดับ 1 ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 13% ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการเจาะตลาดแนวราบระดับบน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหา ข้อมูลเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) และกลุ่มลูกค้าระดับบน มีโอกาสอยู่รอดและเติบโตได้มากกว่าบริษัทที่เน้นตลาด Mass ซึ่งพึ่งพาการ กู้ซื้อบ้าน จากกลุ่มพนักงานเงินเดือนระดับกลาง-ล่างเป็นหลัก
บทพิสูจน์ “กำไรสุทธิ”: ใครคือผู้บริหารต้นทุนที่แท้จริง?
“ขายได้มากไม่ได้แปลว่ากำไรมาก” คือประโยคคลาสสิกของคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง 11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับภาวะ “ขาดทุน” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิด-19 ได้
แต่สำหรับ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) พวกเขายังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างน่าใจหายถึง 38% เคล็ดลับของ LH ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการเป็น “Expert Investment” ที่รู้จักการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) โดยในปีที่ผ่านมาพวกเขามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากอง REIT ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการว่า การกระจายรายได้ไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เป็นกลยุทธ์ที่สำคัญอย่างยิ่งในยุคปัจจุบัน
ขณะที่ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็ตามมาติดๆ ด้วยกำไรที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งแสดงถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการบริหารจัดการ SG&A (ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร) ที่ยอดเยี่ยม
เทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024-2026: มุ่งสู่ความยั่งยืนและการปรับตัว
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “The New Normal of Housing” อย่างเต็มตัว โดยปัจจัยที่จะขับเคลื่อนตลาดในอีก 2-3 ปีข้างหน้าประกอบด้วย:
การปรับโครงสร้างหนี้และสินเชื่อ: ปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างมาก ผู้ประกอบการจึงต้องหันมาช่วยลูกค้าเตรียมความพร้อมทางการเงินก่อนกู้จริง รวมถึงการทำแคมเปญ “กู้ซื้อบ้าน” ที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีคุณภาพมากขึ้น
ยุคทองของ Luxury Segment: ตราบใดที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง กลุ่มลูกค้า Wealth จะเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่อไป การพัฒนาโครงการระดับ 20-100 ล้านบาท จะไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ แต่จะกลายเป็นสมรภูมิหลักที่ดุเดือด
Wellness และ Aging Society: บ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2026 จะไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่ต้องมีฟังก์ชันที่ตอบโจทย์สุขภาวะและการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่สร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) ได้มหาศาล
ESG และ Green Building: การนำนวัตกรรมประหยัดพลังงานมาใช้ ไม่เพียงแต่ช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อสำหรับโครงการ (Project Finance) จากธนาคารในอนาคต
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ กู้ซื้อบ้าน หรือสนใจ การลงทุนอสังหา ในช่วงนี้ ผมแนะนำว่านี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องระบายสต็อกสินค้า (Backlog) เพื่อรักษาสภาพคล่อง ทำให้มีการออกโปรโมชั่นที่รุนแรง ไม่ว่าจะเป็นส่วนลดเงินสด การช่วยผ่อนชำระ หรือแม้แต่การฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ
หากคุณมีความพร้อมทางการเงินและมีหน้าที่การงานที่มั่นคง การเลือกซื้อบ้านในช่วงที่ดอกเบี้ยเริ่มมีแนวโน้มทรงตัวและอาจปรับลดลงในอนาคต ถือเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าซื้อทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่า นอกจากนี้สำหรับผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว การศึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยก็เป็นสิ่งที่ควรทำอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้เรารู้ว่า การมีรายได้มหาศาลไม่ได้การันตีความอยู่รอดเสมอไป แต่ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการสภาพคล่อง และการเข้าถึงความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า (Real Demand) ต่างหากคือหัวใจสำคัญ ในปี 2024-2026 นี้ เราจะเห็นภาพการควบรวมกิจการ (M&A) และการล้มหายตายจากของบริษัทที่ปรับตัวไม่ทันชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับใครที่ต้องการก้าวข้ามความผันผวนนี้ไปให้ได้ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการที่กำลังหาทางออกให้กับโครงการ หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสทองในวิกฤต การมีข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่แม่นยำคือ “เข็มทิศ” ที่สำคัญที่สุด
หากคุณกำลังตัดสินใจเรื่องการซื้อบ้าน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกด้านการบริหารพอร์ต การลงทุนอสังหา ให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคเศรษฐกิจใหม่ อย่าปล่อยให้ความลังเลทำให้คุณเสียโอกาสที่ดีที่สุดไป
พร้อมที่จะยกระดับการลงทุนและค้นหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์อนาคตของคุณแล้วหรือยัง? ติดต่อหาทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาด้าน สินเชื่อที่อยู่อาศัย และกลยุทธ์การลงทุนแบบ Exclusive ที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ เพราะในทุกวิกฤต…มักมีผู้ชนะคนใหม่เกิดขึ้นเสมอ และคนคนนั้นอาจเป็นคุณ!
