วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” 2566-2569: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในยุคดอกเบี้ยสูง?
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนการขับรถขึ้นเขาที่เต็มไปด้วยหมอกควัน หากเราย้อนกลับไปมองสถิติและตัวเลขผลประกอบการของปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เราจะเห็นร่องรอยของการปรับตัวที่น่าสนใจอย่างยิ่ง จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” อย่างเต็มรูปแบบหลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วง High Season อย่างไตรมาสที่ 4 ที่ควรจะคึกคักที่สุด ตลาดกลับดูซึมกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังแนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และยาวไปถึงปี 2569 ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายใหม่ๆ ทั้งในแง่ของกำลังซื้อและมาตรการควบคุมของภาครัฐ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าตัวเลขผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือ “กระจกเงา” ที่สะท้อนความเป็นจริงของเศรษฐกิจไทยได้ดีที่สุด ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท (Deep Dive Analysis) เราจะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สมรภูมิรายได้: แสนสิริ ผงาดแชมป์ท่ามกลางมรสุม
เมื่อพิจารณาอันดับ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ต้องยกนิ้วให้ แสนสิริ (Sansiri) ที่สามารถทำตัวเลขไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยากลำบาก เบียดเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทไปแบบเฉียดฉิว การที่แสนสิริสามารถรักษา Momentum ได้ดี ส่วนหนึ่งมาจากการรุกตลาดระดับบน หรือ Luxury Segment ที่กลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน (Home Loan) มากเท่ากับตลาดระดับกลาง-ล่าง
อย่างไรก็ตาม ความน่ากลัวของตลาดในปีที่ผ่านมาสะท้อนผ่านบริษัทขนาดกลางและใหญ่หลายรายที่มีรายได้ติดลบเกินกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า การพึ่งพาพอร์ตสินค้าเพียงกลุ่มเดียว หรือการมีโครงการในทำเลที่ Over supply สูง กลายเป็นความเสี่ยงที่ร้ายแรงในยุคนี้ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เอง รายได้รวมก็ยังหดตัวลงถึง 18% ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่สำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
รายได้จากการขาย vs รายได้รวม: ใครคือ “นักขาย” ตัวจริง?
ในเชิงการบริหารจัดการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราต้องแยกให้ออกระหว่าง “รายได้จากการดำเนินงานปกติ” (Revenue from Sales) กับ “รายได้พิเศษ” (Other Income) เพราะหากวัดกันที่ความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์โครงการเพียวๆ อันดับจะเปลี่ยนทันที
เมื่อเรามัดรวมยอดขายจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่สะท้อนความจริงว่า “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” กำลังเผชิญกับอุปสรรคครั้งใหญ่ โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตกต่ำลง โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง -38% ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการเปลี่ยนกลยุทธ์ไปเน้นการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนแทนการเร่งโอนบ้านจัดสรรเพียงอย่างเดียว
ในฝั่งของผู้ชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองแชมป์ “นักขายเบอร์ 1” ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็ยังรักษาฐานลูกค้าไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยเฉพาะโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า และ บ้านเดี่ยวหรู ในโซนศักยภาพ ขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC Asset) คือม้ามืดที่โดดเด่นมาก โดยมียอดขายโตสวนกระแสถึง 13% (23,370 ล้านบาท) สะท้อนถึงการเจาะกลุ่มลูกค้า High-End ที่แข็งแกร่ง และความน่าเชื่อถือในแบรนด์ (Brand Loyalty) ที่สูงมากในปัจจุบัน
อีกหนึ่งความสำเร็จที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการรุกเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยรายได้จากฝั่งที่อยู่อาศัยพุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% นี่คือตัวอย่างของการปรับตัวโดยใช้ฐานลูกค้าเดิมจากศูนย์การค้ามาต่อยอดสู่โครงการที่อยู่อาศัยแบบ Mixed-use ซึ่งเป็นเทรนด์ใหญ่ที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2570
สงครามกำไร: ผู้ที่อยู่รอดคือผู้ที่ “บริหารต้นทุน” ได้ดีที่สุด
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่วัดกันที่ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ที่เหลืออยู่ในกระเป๋า ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังปรับตัวจากบาดแผลช่วงโควิดไม่ได้ หรือมีภาระหนี้สินในระดับสูง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาบัลลังก์ “แชมป์กำไรสูงสุด” ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ประเด็นสำคัญที่นักลงทุนต้องรู้คือ กำไรส่วนหนึ่ง (ประมาณ 2,500 ล้านบาท) มาจากการขายโรงแรมในพัทยาเข้ากองทุน REIT นี่คือกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาดในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้น หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย (Supalai) จะกลายเป็นผู้ทำกำไรสูงสุดทันทีด้วยตัวเลข 6,083 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง (Construction Cost Management) ที่ดีเยี่ยมของศุภาลัยที่ทำมาได้อย่างสม่ำเสมอ
ส่วน แสนสิริ ทำสถิติใหม่ด้วยกำไรสุทธิโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นปีทองในแง่ของ Bottom Line เนื่องจากการปรับเปลี่ยน Product Mix ไปสู่โครงการ Margin สูงมากขึ้น และการทำตลาดแบบ Performance-driven ที่แม่นยำ
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
จากข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้จะเปลี่ยนโฉมไปอย่างสิ้นเชิง ผู้ประกอบการจะไม่ได้สู้กันด้วยจำนวนโครงการ แต่จะสู้กันด้วย “คุณภาพ” และ “บริการหลังการขาย” ปัจจัยที่จะส่งผลต่อตลาดในระยะยาวประกอบด้วย:
มาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน: ปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน (Home Loan) ทำได้ยากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทพุ่งสูงเกิน 50% ทำให้ค่ายอสังหาฯ ต้องหันมาจับตลาดบนมากขึ้น หรือแม้แต่การทำแคมเปญ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อช่วยลดภาระลูกค้า
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของต่างชาติ: เราเริ่มเห็นเม็ดเงินจากจีน รัสเซีย และพม่า ไหลเข้าสู่ตลาด คอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ และภูเก็ตมากขึ้น ซึ่งเป็นตัวพยุงยอดขายในช่วงที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ
เทรนด์การอยู่อาศัยแบบ Wellness และ Smart Home: ผู้ซื้อบ้านในปี 2568-2569 จะให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน (Solar Cell) และพื้นที่ที่เอื้อต่อการดูแลสุขภาพ ซึ่งจะกลายเป็น Standard ใหม่ของ โครงการบ้านใหม่ ทุกระดับราคา
การปรับพอร์ตสู่ Recurring Income: เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพายอดขายเพียงอย่างเดียว หลายบริษัทจะหันไปพัฒนา ทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์ เช่น โรงแรม ออฟฟิศให้เช่า หรือ Service Apartment มากขึ้น เพื่อสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ
สรุปบทเรียนและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
จากสถิติของ 41 บริษัทอสังหาฯ เราได้เห็นแล้วว่าความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Strength) คือหัวใจสำคัญ บริษัทที่มี Cash Flow ดีและมีหนี้สินต่ำคือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตได้ในทุกสภาวะเศรษฐกิจ สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในช่วงปีนี้ ถือว่าเป็น “โอกาสทองของผู้ซื้อ” เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการระบายสต็อกโครงการเดิม (Inventory Clearing) ทำให้มีโปรโมชั่นและส่วนลดที่คุ้มค่าอย่างมาก
หากคุณคือนักลงทุน การวิเคราะห์ผลประกอบการย้อนหลังเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอ แต่ต้องมองไปถึง Backlog (ยอดขายรอโอน) และแผนการเปิดโครงการในอนาคตด้วยว่าสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่หรือไม่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยอาจจะไม่ได้เติบโตแบบหวือหวาเหมือนเมื่อ 10 ปีก่อน แต่ความยั่งยืนจะเกิดขึ้นกับผู้ที่เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาดเท่านั้น
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์โอกาสในการลงทุนที่ตอบโจทย์ผลตอบแทนในระยะยาว ท่ามกลางภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงเร็วเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ ติดต่อทีมงานเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์ทำเลศักยภาพและดีลสุดพิเศษที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ ก้าวไปสู่การเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มั่งคั่งพร้อมกับเราได้เลยตอนนี้!
