เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการและการปรับตัวสู่ปี 2026 ของยักษ์ใหญ่ในตลาด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของนักพัฒนาที่ดินไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงปี 2565 เราต่างมีความหวังว่านั่นคือจุดเริ่มต้นของการ Take-off ครั้งใหม่หลังจากวิกฤตการณ์โลก แต่ความเป็นจริงที่ปรากฏในงบการเงินและหน้างานจริงกลับเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงจากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งการเข้มงวดของสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV), อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อที่ถูกกัดเซาะจากหนี้ครัวเรือน
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในเกมที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้ และเทรนด์ที่เรากำลังก้าวไปสู่ปี 2026 นั้นมีหน้าตาเป็นอย่างไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญกับแรงต้าน
ในปี 2566 ผลประกอบการรวมของ 41 บริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากมองผ่านๆ อาจดูเหมือนทรงตัว เพราะลดลงเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเราขุดลึกลงไปในรายละเอียดจะพบสัญญาณเตือนที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทระดับแนวหน้าอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ต่างเผชิญกับสภาวะรายได้หดตัวกว่า 20-28% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งมักจะมีพอร์ตที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมาไม่ใช่เรื่องง่าย แม้แต่ผู้เล่นที่มีประสบการณ์สูงก็ยังต้องปรับทัพกันจลาจล
สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ตำแหน่งแชมป์ในปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือว่าทำได้ดีเยี่ยมท่ามกลางมรสุม โดยแสนสิริสามารถปิดยอดโอนโครงการระดับลักชัวรีได้ตามเป้าหมาย ในขณะที่ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ที่ 38,399 ล้านบาท โดยลดลงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อยไม่ถึง 1%
ลำดับถัดมาที่น่าสนใจคือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังรักษามาตราฐานในอันดับ 3 (31,818 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5 (26,132 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม สิ่งที่นักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญในวงการอย่างเราให้ความสำคัญมากกว่ารายได้รวม คือ “รายได้จากการขาย” เพราะนั่นคือตัวเลขที่สะท้อนถึง Performance ที่แท้จริงของ Core Business ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความจริงที่ซ่อนอยู่ในตัวเลข
เมื่อเราสกัดเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ภาพรวมของตลาดกลับดูเปราะบางกว่าเดิมอย่างเห็นได้ชัด รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดย 30 จาก 41 บริษัทมีตัวเลขติดลบแดงเถือกในส่วนนี้
ที่น่าตกใจที่สุดคือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การเน้นขายสินทรัพย์ (Asset Divestment) มากกว่าการเร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ในบางช่วงเวลา ในขณะที่ตำแหน่ง “เจ้าพ่อการขาย” ในปีนี้ต้องยกให้ เอพี ไทยแลนด์ ที่ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท
ในมุมมองของผม สาเหตุที่เอพียังคงครองแชมป์การขายได้ เป็นเพราะการบริหารจัดการ Portfolio ที่สมดุลระหว่าง โครงการบ้านจัดสรร แนวราบและ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ซึ่งตอบโจทย์ Real Demand ได้อย่างแม่นยำ ในขณะที่บริษัทอย่าง เอสซี แอสเสท (SC) ก็ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นในกลุ่มนี้ โดยมียอดขายโตขึ้น 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงคือผู้ที่บริหาร Cash Flow ได้เฉียบคม
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง 11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุนสุทธิ
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่ง “King of Profit” หรือแชมป์กำไรสุทธิด้วยยอด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่ LH มีโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดโดยการนำโรงแรมในเครือขายเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษได้มหาศาล นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนว่า การกระจายรายได้ไปสู่รายได้ประจำ (Recurring Income) เป็นเกราะป้องกันชั้นดีในยามที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำกำไรเบียดกันมาที่หลัก 6,000 ล้านบาทเศษ ในขณะที่แสนสิริโชว์ฟอร์มโหดด้วยการปั๊มกำไรสุทธิโตขึ้นถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งเป็นผลมาจากการคุมค่าใช้จ่ายและการบริหาร Inventory ที่มีประสิทธิภาพสูง
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับกลยุทธ์การรุกคืบ
อีกหนึ่งไฮไลท์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเอาจริงกับธุรกิจที่อยู่อาศัยมากขึ้นเรื่อยๆ ในปี 2566 CPN มียอดขายโตขึ้นกว่า 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use Development” ที่เชื่อมโยงห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่พักอาศัย กลายเป็นไม้เด็ดที่ทำให้ CPN เข้ามาแย่งส่วนแบ่งการตลาดจากเจ้าถิ่นเดิมได้อย่างรวดเร็ว
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 และกุญแจสู่ความสำเร็จ
เมื่อเรามองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้แข่งกันที่ “ปริมาณ” อีกต่อไป แต่จะแข่งกันที่ “ความลึก” ของความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภค นี่คือ 3 ปัจจัยหลักที่ผมมองว่าจะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาด:
การปรับโครงสร้างหนี้และสินเชื่อที่อยู่อาศัย: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นปัจจัยบวกให้ธุรกิจ “เช่าซื้อ” หรือ “Rent-to-Own” เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้น บริษัทที่สามารถดีไซน์เครื่องมือทางการเงินเพื่อช่วยให้ลูกค้าเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น จะเป็นผู้ที่ได้เปรียบ
ความยั่งยืนและ ESG: ในปี 2026 บ้านจะไม่ใช่แค่ที่ซุกหัวนอน แต่ต้องเป็นบ้านที่ประหยัดพลังงาน (Green Home) มีจุดชาร์จ EV และใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาวและดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ
การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management): ในภาวะที่ดอกเบี้ยยังมีความผันผวน การรักษาความสภาพคล่องและการลดสัดส่วนหนี้ต่อทุน (D/E Ratio) คือหัวใจสำคัญ บริษัทที่มีสายป่านยาวและมีเครดิตที่ดีในการออกหุ้นกู้หรือกู้ยืมเงินทุนเพื่อขยายโครงการ จะสามารถคว้าโอกาสในจังหวะที่คู่แข่งรายย่อยเริ่มล้มหายตายจากไปได้
สรุปบทเรียนสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้เดินเป็นเส้นตรงอีกต่อไป ความสำเร็จในปีที่ผ่านมาไม่ได้การันตีผลลัพธ์ในอนาคต ผู้ชนะที่แท้จริงคือกลุ่มบริษัทที่รู้จัก “Pivot” หรือปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ ไม่ว่าจะเป็นการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนเพื่อตุนเงินสดแบบ LH, การรุกตลาดแนวราบอย่างหนักแบบ AP หรือการสร้าง Branding ที่แข็งแกร่งในตลาดบนแบบแสนสิริ
สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัย ผมแนะนำให้พิจารณาเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง มีประวัติการส่งมอบงานที่มีคุณภาพ และที่สำคัญที่สุดคือต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของ Yield และ Capital Gain อย่างแท้จริง
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาทางลัดในการเติบโตในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ หรือนักลงทุนที่ต้องการวางแผนพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ให้ยั่งยืน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงจะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสในวิกฤตที่คนอื่นมองไม่เห็น
เริ่มต้นวางแผนกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อก้าวสู่ความเป็นผู้นำในตลาดปี 2026 ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาของเราเพื่อขอรับการวิเคราะห์เจาะลึกรายพื้นที่และรายบริษัทแบบ Exclusive ได้ทันที
