เจาะลึกสมรภูมิ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดรหัสบทเรียนจากตัวเลขจริง สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกวงในกับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่มีช่วงเวลาไหนที่น่าสนใจและเต็มไปด้วยบทเรียนเท่ากับช่วงปีที่ผ่านมา หากเราย้อนมองกลับไปที่จุดเปลี่ยนสำคัญในช่วงปี 2566-2567 เราจะเห็นภาพสะท้อนของ “ความจริงที่เจ็บปวด” ในตลาดอสังหาฯ ไทย ที่ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบอย่างที่หลายคนคาดการณ์ไว้ในตอนแรก
บทความนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างรายได้ กำไร และกลยุทธ์ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” และเทรนด์เหล่านี้กำลังบอกอะไรเราเกี่ยวกับอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2026 นี้
ย้อนรอยวิกฤตซ้อนวิกฤต: เมื่อ Momentum ไม่เป็นใจ
หากใครยังจำได้ ปี 2566 ถูกวางไว้ให้เป็นปีแห่งการ “Take off” หรือปีที่เครื่องยนต์เศรษฐกิจอสังหาฯ จะกลับมาเดินเครื่องเต็มสูบหลังจากผ่านพ้นยุคโควิด-19 แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะ “Stagflation” ย่อมๆ ในภาคอสังหาฯ ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างถูกแช่แข็ง
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมทั้งปีอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะดูไม่แย่นักเพราะลดลงจากปีก่อนหน้าเพียง -1.2% แต่ “ปีศาจอยู่ในรายละเอียด” เสมอ เพราะในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัว และหลายบริษัทในกลุ่มนี้ติดลบหนักกว่า 20% ซึ่งสะท้อนถึงการสูญเสีย Market Share อย่างรุนแรงในบางเซกเมนต์
สมรภูมิรายได้: แสนสิริเฉือนเอาชนะ AP Thailand
ในการจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) ตำแหน่งแชมป์ในปีนั้นตกเป็นของ แสนสิริ (Sansiri) ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ สิ่งที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือ “Branding” และการบุกตลาด บ้านเดี่ยวหรู ที่กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ในขณะที่คู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างกระชั้นชิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่สิ่งที่เอพีทำได้ดีเยี่ยมคือการบริหารจัดการ Port Housing ที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่ทาวน์โฮมไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับบน
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณา Top 10 ในกลุ่มนี้ จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (Supalai) ที่รายได้ลดลง -10% หรือยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ที่รายได้รวมติดลบถึง -18% นี่คือสัญญาณเตือนว่า แม้จะเป็นบิ๊กเพลเยอร์ แต่หากขยับตัวช้าในวันที่พฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไป ผลลัพธ์ก็อาจสั่นคลอนได้เช่นกัน
เจาะลึกรายได้จากการขาย (Revenue from Sales): ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่หลอกตา เพราะมันรวมรายได้จากค่าเช่า บริหารโครงการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REIT) แต่ถ้าเราอยากรู้ว่าใครคือเบอร์ 1 ในใจผู้ซื้อ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เท่านั้น
เมื่อมัดรวมทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขายลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ 30 จาก 41 บริษัทมียอดขายติดลบ!
AP Thailand ทวงบัลลังก์คืนในส่วนนี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ครองใจมหาชนด้วยกลยุทธ์การเปิดโครงการจำนวนมากและการเข้าถึงทำเลศักยภาพ
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือพวกเขาสามารถทำให้รายได้ขายเติบโตขึ้น 7% สวนกระแสตลาดที่ส่วนใหญ่เป็นขาลง
เอสซี แอสเสท (SC Asset) กลายเป็นดาวรุ่งที่น่าจับตาในกลุ่ม Top 5 โดยทำรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นถึง 13% แตะระดับ 23,370 ล้านบาท ตอกย้ำภาพลักษณ์ผู้นำบ้านหรูที่คนไทยไว้วางใจ
ในทางกลับกัน เราเห็นสัญญาณการถอยร่นของยักษ์ใหญ่บางราย เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% และพฤกษา โฮลดิ้ง ที่ยังคงต้องปรับทัพอย่างหนักท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดระดับกลาง
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
การมียอดขายสูงไม่ได้การันตีว่าคุณจะมีกำไรมากเสมอไป ในปีที่ต้นทุนค่าก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ย และค่าการตลาดพุ่งสูง การรักษา “Net Profit Margin” คือความท้าทายสูงสุดของทุก บริษัทอสังหาริมทรัพย์
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ตัวโตๆ ว่า ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษอย่างการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดรายการนี้ออกไป เราจะเห็นการขับเคี่ยวที่ดุเดือดระหว่าง ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และ เอพี ไทยแลนด์ (กำไร 6,054 ล้านบาท) ซึ่งทั้งสองบริษัทนี้ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการต้นทุน (Efficiency) ที่เป็นเลิศ
สิ่งที่น่าสนใจที่สุดคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการปรับปรุงโครงสร้างภายในและการเลือกโฟกัสสินค้าที่ให้ Margin สูง ไม่ยอมกระโดดลงไปเล่นสงครามราคากับคู่แข่งในตลาดที่ Red Ocean
การรุกคืบของรายใหญ่ในธุรกิจ Recurring Income
แนวโน้มที่เห็นชัดขึ้นในปี 2026 นี้คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ เริ่มลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาการขายขาด (Freehold) เพียงอย่างเดียว และหันมาเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) มากขึ้น
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มบุกเบิกโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้ชื่อ CPN Residence โดยในปี 2566 พวกเขาทำรายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การมีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กในทำเลช่วยให้การขายบ้านและ คอนโดมิเนียม กลายเป็นเรื่องง่ายขึ้น และยังได้ Cross-sell สิทธิประโยชน์ต่างๆ ให้กับสมาชิก The 1 Card อีกด้วย
นอกจากนี้ เรายังเห็น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin) ที่ขยายพอร์ตไปสู่ธุรกิจโรงแรม บริการ และคลังสินค้า ซึ่งช่วยพยุงกำไรสุทธิให้อยู่ในระดับ 3,160 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลงตามสภาวะตลาดก็ตาม
ความท้าทายของผู้เล่นรายกลางและรายเล็ก
หากดูผลประกอบการของ 41 บริษัท จะพบว่ามีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี นี่คือสัญญาณของการควบรวมกิจการ (M&A) ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ บริษัทขนาดเล็กที่ไม่มี Cash Flow แข็งแกร่งเพียงพอ หรือไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีดอกเบี้ยต่ำได้ จะค่อยๆ ถูกกลืนกินหรือต้องเลิกกิจการไปในที่สุด
ปัญหาหลักที่ผมพบจากการเป็นที่ปรึกษาคือ “การสต็อกสินค้าผิดกลุ่ม” หลายบริษัทรายเล็กยังคงยึดติดกับการสร้างคอนโดมิเนียมราคาประหยัดในทำเลที่ Over-supply ซึ่งปัจจุบันเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงถึง 50-60% ทำให้ยอด Backlog ที่มีอยู่ไม่สามารถโอนได้จริง
บทสรุปและทิศทางสู่อนาคตในปี 2026
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันไม่ได้ตัดสินกันที่ใครมีโครงการมากกว่ากัน แต่ตัดสินกันที่ใคร “สายป่านยาว” และ “เข้าใจ Data” มากกว่ากัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จะอยู่รอดและเติบโตในปี 2026 ต้องมีคุณสมบัติ 3 ประการ:
Financial Resilience: มีโครงสร้างทางการเงินที่ยืดหยุ่น สามารถรับมือกับผันผวนของอัตราดอกเบี้ยได้
Product Differentiation: ไม่ได้ขายแค่ที่อยู่อาศัย แต่ขาย “Lifestyle” และ “Wellness” ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคยุคใหม่พร้อมจ่ายเงินเพิ่ม
Digital Transformation: การใช้ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าและการบริหารจัดการงานก่อสร้างเพื่อลดความสูญเสีย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก ช่วงเวลานี้คือช่วงเวลาของการคัดกรองตัวจริงออกจากตัวปลอม การเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งและมีธรรมาภิบาล จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงานหรือการบริหารจัดการนิติบุคคลในระยะยาวได้
ก้าวสู่ความสำเร็จในการลงทุนและที่อยู่อาศัยไปกับเรา
หากคุณเป็นหนึ่งคนที่กำลังมองหาลู่ทางการลงทุนใน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไปครับ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำตั้งแต่วางแผนสินเชื่อไปจนถึงการวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณแม่นยำและมั่นคงที่สุด
ลงทะเบียนเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทและสิทธิพิเศษก่อนใคร หรือติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาฟรี!
